文/乐居财经 李奕和
一个月前，上海一批次下半场土拍落锤。
来自厦门的两家房企——联发集团、象屿地产势头不减，二者联合，拿下了浦东新区曹路镇核心区地块，成交价23.63亿。
眼下的境况，还能在魔都土地市场大展身手的房企，已然不多了。而联发集团凭借着背后厦门国资的背景，显然还在攻城略地。
今年1-4月，联发集团在克而瑞排行榜，以47.3亿元的新增货值，排在第39位。排在它前面的，是万科地产。
在普遍下行的地产市场，依然保持着规模增长，或许是联发集团逆势扩储的底气所在。
2023年，该公司实现全口径合同销售金额403.45亿元，同比增加了27.97%。这个成绩，足以让一众同行投以欣羡的目光。
但若要说行业大环境，没有对联发集团产生影响，其实也不然。
去年，联发集团录得营业收入288.23亿元，同比下降了8.71%，整体毛利率6.9%。
当中，房地产开发收入264.84亿元，下降了6.84%；供应链运营收入10.33亿元，下降了44.83%；其他业务收入4.47亿元，下降了8.44%；仅物业及租赁管理业务增长了9.67%，收入8.59亿元。
不仅仅是营收，2023年，联发集团实现的净利润1.08亿元，归母净利润7234.09万元，同比也分别下降了44.93%、79%。
期内，联发集团的“三费”均有不同程度的增长，销售费用13.7亿元、管理费用1.45亿元，财务费用2.19亿元，分别增长了32.7%、2.5%、61.26%。
一个值得关注的点是，虽然联发集团去年实现了正利润，但并非来自几大主营业务的经营所得。该公司2023年录得的营业利润实际为-16.42亿元，相比2022年的8.88亿元，由盈转亏。
之所以最终实现了正向的净利润，主要的原因是联发集团在去年录得高达19.68亿元的营业外收入，而在2022年，其营业外收入仅有1561.97万元。期间增长了125倍。
联发集团是如何做到的？这得从一起广受关注的收购谈起。
2023年6月，背靠建发集团的建发股份，发起了一起大收购。其联合旗下控股子公司联发集团出资62.86亿元，购买红星控股所持美凯龙29.95%的股份。
其中，建发股份持有美凯龙23.95%股份，联发集团持股6%。建发股份最终成为了美凯龙的实际控制人。这笔交易对应美凯龙的13.04亿股A股股份，交易单价为4.82元/股
在年报中，联发集团将交易对价与可辨认净资产的公允价值的差额确认为营业外收入。因此，2023年度，该交易对联发集团产生了营业外收入金额19.27亿元。
该项收入的确认，极大程度扭转了联发集团营业利润的亏损，最终实现了归母净利的正向盈利。
根据最新的一季报，今年1-3月，联发集团的营业收入15.45亿元，比上年同期下降了59.18%。归母净利润-1.25亿元，已经由盈转亏，其2023年一季度净利润54.07万元。
2023年，联发集团手上持有的现金也有一定程度减少，期末的现金及现金等价物余额111.75亿元，同比下降了34.49%。
究其原因，一方面，该公司在去年用了大量现金偿还手上的债务；另一方面，正如文章开头所说，联发集团在土地上的支出也不少。
年报显示，其去年偿还债务支付的现金达到了233.59亿元，远远超过了2022年同期。
2023年，联发集团合并报表范围的有息债务315.25亿元，同比下降了13.24%。当中，一年内到期的短期有息负债104.98亿元。据此计算的现金短债比为1.06，相比2022年的1.27有所下降。
在土地投资上，联发集团2023年承诺购买土地的项目总价103.34亿元，当中，年末尚未支付的余额52.34亿元。这些土地款绝大部分预计于今年内支付，也将进一步对其手上的持有现金造成影响。
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