乐居财经 李礼 9月11日，东莞证券发布房地产行业周报。
投资要点：
行情回顾：截至9月8日，申万房地产板块本周下跌1.1%，跑赢沪深300指数0.26个百分点，在申万31个行业中排名第21；月初至今下跌0.66%；本年下跌9.55%。SW二级房地产板块方面，本周SW房地产开发下跌1.12%，SW房地产服务下跌0.58%。
房地产个股涨跌情况：张江高科、*ST泛海、ST世茂、京基智农、栖霞建设周涨幅居前；张江高科、*ST泛海、京基智农、ST世茂、栖霞建设月涨幅居前；张江高科、*ST泛海、京投发展、城建发展、云南城投年度涨幅居前。天房发展、京投发展、中迪投资、大龙地产、荣盛发展周跌幅居前。
房地产板块本周估值：截至2023年9月8日，SW房地产板块整体PE（TTM）为13.92倍，目前板块估值处于近一年平均估值之上。
房地产行业周观点：本周周三由于市场对房地产优化政策持续出台的预期，叠加港股内房股大涨，带动A股房地产板块也出现了单日2.4%的涨幅。但全周来看，板块累计下跌1.1%，整体仍维持震荡小幅下行格局。
当前四大一线城市北上广深已全部发布落实“认房不认贷”政策，部分二线城市也公布执行“认房不认贷”，甚至部分城市官宣取消限购、限售等政策。另一方面，本周包括中、农、工、建等银行发文宣布降低存量首套房利率，利率调整政策迅速落地。
楼市方面，在“认房不认贷”及其他楼市优化措施持续叠加之下，部分城市特别是北京、上海等一线城市楼市活跃度有所提升，一二手房成交均有所带动。市场情绪得到一定程度的激活。预计随着“金九银十”传统销售旺季的到来，将进一步推升行业景气度探底回升，对房地产板块行情走势也将有一定的刺激作用。
而从上市房企2023年中报整体情况来看，上半年行业整体盈利水平仍持续下行，但跌幅相比上年有所收窄；同时行业整体毛利率及净利润率水平出现探底回升状态，行业盈利底部或者已经出现。预期后续行业销售、融资及业绩将持续向上修复，房地产行业将逐步走出周期底部。
在行业大洗牌及出清过后，剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并且将能享受估值及业绩双重提升带来的市值修复空间。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。
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