$万科A(SZ000002)$
国内房地产大牛市始于1997年房改，终于2021年三道红线。
今年是国内房地产市场结束持续20多年大牛市以来进入熊市的第三年。
目前房价普遍相对于2008年世界金融危机前依旧有一倍以上涨幅，相当于股市的一万二千点。
相对股市而言，楼市无论调整时间还是深度都不够。
但是由于楼市按揭杠杆远高于股市两融杠杆，一些2021年按揭投房的这次回落损失远超股市。
过去房价是只涨不跌，地产公司和买房的都是暴赚，杠杆越高赚的越多。如今房地产这波熊市冲击最大的就是这些高杠杆玩家。
2021年房市调整，推出了大力建设保障房新政，去满足新市民和青年等真正刚需的需求。国内居民普遍不缺房这是事实，相当多的市民都有数套住房，缺房的是城市外来人口。
未来房市变为：
刚需主体由保障房满足需求
改善型住房由商品房提供
房市降杠杆，由期房逐步转向现房销售。
房价稳定，房市对投资性购房不再有吸引力而逐步退出市场。
过去房价不断大涨，房地产公司不断加杠杆快销暴赚模式不说永远，但是相当长的时间是不可能再看到了。
房地产公司的净利润率会与建筑工程公司差不多都在2.5%左右。
万科5000亿营收，125亿净利。
合理市值为500一1000亿，
昨日收盘为1074亿，
昨日的众多利好相对于20万亿以上的待售房产，一年10万亿以上新房增量的市场长期影响相对有限。只要房价不恢复长期持续上涨，就不会对投资者有吸引力，而投资性购房正是过去推高房价的主力，少了这一主力的大力参与，房价也基本起不来。
房地产是周期性行业，在房价不涨甚至还会回落的情况下，房地产公司估值会给的很低，不排除未来万科市值回落到500亿以下。