今天，兴业银行向万科发放了14亿的经营贷，贷款期限超过10年。可能很多人说兴业胆子真大，还敢给万科放贷?其实不然，我们看看这个上海中区公司到底是啥。
上海中区公司是万科置地(香港）公司2016年买的资产。主体为上海中区广场，账面显示4亿净资产，1亿营收，净利润4400万。有3万平写字楼和7500平底层购物商场。这个广场是万科2016年从凯雷手里买来的，当时花了14.7亿港币，人民币11亿多。经过这些年的折旧减值，账目计价4亿。但是按照经营贷14亿，打7.5折算，实际市场估值在18亿以上。这还是市场下行期估值。所以担心万科境外美元债的可以洗洗睡了，3月份已经全额兑付了。这次的14亿，加上万科现在在香港热卖的3个楼盘，基本上就够了，还有境外其他公司的分红。都不需要银团贷款。
万科手里这样的资产大概有1000多亿，抵押了100多亿，还有原值计价的800多亿。按照市场经营贷，可是释放超过1000亿的资金。这也是万科这些年被人诟病藏起来的利润，关键时刻是真的值钱。
而且随着泊寓和万纬物流RIETS的发行，不但可以自我造血，还可以贡献大量利润，同时回流现金。
这两天跟一个球友，把万科目前在建的项目基本上梳理了一遍。万科在建项目整体进度已经超过70%(实际上应该在75%左右)，今年新开工和竣工会大量下降，资本开支可以减少几百亿。现房存货里，很难销售的大概300多亿存货(原始记账，不是货值记账），600多亿的现房存货每月可以卖出20多亿，贡献30亿的销售额。如果像23年一样努力去库存，应该流速还会加快。现楼销售也可以打消购房者对于期房的疑虑，抵消部分万科最近的负面影响。
现在比拼的就是哪家开发商可以更快速的销售回笼资金，打折卖房不是不可能。毛利率低一点不可怕，也就两年利润承压，但是可以快速回款，置换高能级城市的地，大幅增加经营性现金流。
很多不明就里人过来踩万科，蹭热度。尤其是一些连业务模式都不懂的V(说的就是最近比较活跃的浊静徐清，还有医药黄大V)都开始看万科的资产负债表，侃侃而谈，墙倒众人推嘛，谁让你30年来一直是房地产中的明星企业呢。
但这次的危机并不是万科的危机，而是整个行业的危机。央企因为无限信用，可以一直发债。但爆出来万科负面新闻后，确是整个行业承压。
高杠杆企业天生具有脆弱性。而预售制的房地产又具有反身性。很多球友说的很对，哪怕经营没问题，但是随着谣言发酵，信用降低了，资本市场会自我强化实现刚兑。万科公关这次应对的确不行，远不如龙湖和新城。看看龙湖和新城的市值管理，死保脸面，保信用。万科这方面不及格。
马上就要年报了，看看万科的基本情况，以及这次事件的处理结果。如果不发生刚兑，经营节奏继续保持，后面就着重跟着月销。如果面临抽贷，那可以立即跑路了，没有企业可以抗的住刚兑(除非是纯现金公司)。月销数据，房地产市场没有好转起来之前，不建议投资者购买地产股，因为鬼故事很多，持股体验很痛苦。写在最后，3月份销售可能不太乐观，环比可能增长，但同比应该比较惨。