$雅生活服务(03319)$ 雅服目前估值的叠buff有：
没有成长性（住宅占比较少，都是带资入场的低端零碎物业面积，难以转化为社区场景的客群）；对于净利率，由于计提影响，多年期分红持续下滑引发股利-增长估值上大打折扣。
拓展质量低下（城市服务项目毛利少，回款期长，容易随着物价上涨挤占利润；拓展的面积比上拓展的个数算出来的平均拓展项目的面积较小，未来管理成本较高，侵蚀利润），同时，由于拓展质量低下，导致项目内部收益率拉低整体水平，拉长了项目回款周期；
应收账款较多，会引发长期计提，目前应收比上净利润可以导致10年0利润；
期内贷款项目巧立名目存在风险，时常有较大的概率把钱借给母公司，报表期钱还回来的戏码，等待别人像是旭辉的物业一样被举报，就会面临停牌暴跌50pct的后果。