房地产的下滑势头还在继续！
据CRIC数据显示，5月百强房企单月业绩同比降低59.4%，下滑幅度较前四月进一步加大。累计1-5月，百强房企整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
美国著名基金经理彼得林奇对于房地产行业的投资有独特的论断：从利空消息中寻宝。为此笔者在最近一段时间对广州的几大楼盘进行走访调研，试图解开心中的疑问，即目前是否是地产行业的投资良机？
首先看人气，这个有点分化，一些热门板块，配套又完善的楼盘，人气还是较充足；而一些地段一般，配套又一般的楼盘，人气就一般般，而且还需要中介带客维持人气。这个特别考验开发商投资拿地的能力，地段要好，配套要全，而且还不能竞争太激烈导致地价过高侵蚀利润。（配套主要指基本生活需要、学位、商业、医疗卫生等）
其次看户型，几大楼盘主推的户型几乎均是3-4房，2房的占比较小，且从售楼JJ口中得知，有相当部分客户是卖一买一的需求。3-4房是典型的改善需求户型，广州2021年城镇化率已经达到86.5%，基本进入存量市场，改善需求会逐步成为广州市场的主流，特别是新房市场。尽管全国2021年城镇化率仅有64.7%，对比发达国家80%以上的城镇化率还有空间，但考虑到中国特殊情况（中西部或会维持相当农村比例），未来城镇化率的上升将逐步趋缓，进入存量市场是一个趋势。
再看设计和装修，得房率接近8成是中规中矩的设计，但有的得房率达到85%左右，加上赠送几乎可以达到95%左右。能做到如此高的得房率取决于设计和巧妙运用，比如报阳台做成房间，比如更大的阳台赠送和更多的飘窗赠送。装修也是一样，不能太简陋，像之前限价装修缩水基本变成了减分项。这些不仅取决于户型的设计，同时还要考验成本管理，这方面考验开发商产品的策划和设计能力，能否推出市场适销对路受欢迎的产品很关键。
最后来看看最为关注的价格。目前市面的价格还是较稳定，但有一些人气较足的楼盘对于“升价”蠢蠢欲动。虽然当前楼盘的备案价依然接受限价指导，但基于行业良性循环的压力，当下限价的指导有所松动，相当于给予开发商根据市场供需提供一定的定价空间。从实际情况来看，个别楼盘加推楼栋的备案价已经较之前提升，接下来需要看市场的接受情况。根据笔者统计，过去五年全国新住宅销售均价年均复合增长在7.6%左右，增速较五年前有所下调，相信未来，该增速将继续下调，长期维持在5%左右是一个较合理的增长速度，当然不同城市应该区别对待。
结尾再来说下地产行业的投资，分为新房实物投资和地产权益投资。
实物投资方面，总体思路是短期看金融长期看人口。今年以来，为了稳住宏观经济大盘，各地松绑政策频出，五年期LPR也下调20BP，力度颇大，这样一来买房加杠杆的成本有效下降，买房人实际已经蠢蠢欲动，只是苦于经济形势部分人手中余粮不足，一旦经济开始复苏，不排除购买人群大幅增加的可能性。人口方面我们一定要投资于人口净流入的城市，并且在该城市尽可能选择较好的地段和较好的配套。比如珠三角、长三角及其周边城市群，经济增长势头良好，人口呈现净流入，无论是刚需还是改善，需求将得到保证，房子的保值功能与价值将得到完全体现。只是在价格增长预期方面，显然我们要改变过去惯性的思维，长期保持在5%左右的增长才是理性的增长，当然好的城市要稍高于这个增速。
权益投资方面，全面考验开发商管理能力的时代来临。如果当前地产行业处于由成长期到成熟期过渡，那么就是震荡期，震荡期有三个明显的特点：增长放缓、竞争激烈、利润率下滑。在这里笔者再加上一个成熟期的特点即行业整合。过去三年全国住宅销售面积在15万平左右，未来将大概率维持在这个数据附近波动，行业的增长将逐步触碰天花板，随之而来的是竞争的加剧和利润率的下滑。在这个时期，一些未能跟上市场变化的开发商，将由于竞争等关系被逐步洗出市场，而同时一些能及时调整策略适应新的市场环境变化，将有望脱颖而出，在行业几乎没有增长的情况下拿到更多的市场份额。我们就是要找到这样的公司，市场化能力强（拿地、产品设计、服务等）、融资成本低、管理效率优良、财务政策稳健的公司，相信将在震荡期中跑出来，成为行业的佼佼者。结合目前部分地产公司估值，处于历史较低区域，因此选择好的地产公司进行长期投资，在当下不失为一个良好的投资决策。
声明：笔者持有地产权益多头头寸，文中观点仅代表个人意见，并不形成投资建议。