回复@蓝海潮: 账不是你这么算的，首批地块投资133亿，总建筑面积约19.85万平方米。其中，住宅公寓及石库门联排别墅约12.45万平方米，零售、酒店及配套设施约4.9万平方米，低密度办公楼约2.5万平方米。第二批地块是87亿，两块地的总面积40万地上+20万地下，那么后面就是20万平米地上+20万平方米地下，投资金额是 87亿。如果按照你所说的住宅部分有3万每平方的利润，住宅部分的投资额 = 总面积 *（售价 - 利润），则投资额 = 12*（17-3）= 168亿，非住宅部分的30万平方投资额为400-168 = 232，平均单价就是7万每平方米了，还有20万平方的地下建筑，这部分主要是车位也是可以带来源源不断地现金流的。这个地块是上海顶级地段，如果不是现在行业低谷，绝对不可能以这个价格拿下来。如果开发商对上海的最好地段都没信心，那还做什么物业开发！另外这个400亿的总投资额应该有水分的，上海的项目地价和建安成本各占50%是不大可能的，地价应该占大部分，这个400亿也要分好几年开发，25年住宅部分出来可以立刻回笼150资金，没那么大资金压力//@蓝海潮:回复@Alex山大:我还挺喜欢算算嘉里的账的。
嘉里估值的分歧就是在黄埔的地块。地价不低，港系开发商的建筑成本又高，整体开发成本相当高，按44万方，400亿投资算，每平方成本近9万。住宅类的净利润算每平方3万吧，给整个项目带来10%的回报率。
剩余的30多万方商办，9万的成本，太高了，如果出售的话，bfc那边前几年整售的办公楼也就10万一平，现在8万不知道能不能卖掉。
如果算出租的价值，嘉里现在没有披露每个项目的收入，不过嘉里现在盘子里的赚钱主力就有静安嘉里41万方，浦东嘉里30万方，估计是含地下的，对比黄埔嘉里扣除住宅后的47万方，可以算一下黄埔嘉里的租金收入会有多少，按300亿的投资算，回报率也一般吧。
所以，黄埔嘉里相当鸡肋，还让嘉里的财务结构显著变差了。