一、政策为矛，估值为盾
综合房地产周期及商业模式分析，我们发现，政策周期是房地产周期的核心驱动因素，换言之，政策是房地产投资的“矛”，政策利好，则可攻。从以往周期上看，在利好政策出台后，房地产股票市场往往会领先做出反应，随着近期房地产市场利好政策潮持续，目前股市已率先看多。
房地产行业仍具备低估值优势，估值修复空间大。以过去的房地产周期为鉴，当股票市场率先启动周期后，行业估值修复过程也随之开启，换言之，低估值往往是房地产行业启动周期的显著特征。当前，横向来看，以中信一级行业分类为参考，虽然近期房地产行业总体走红，但房地产行业至月底的市净率在所有行业中仍居较前分位。纵向来看，中证全指房地产指数发布以来平均市净率为1.77倍，当前市净率为0.98，仍位于历史P4分位点，说明房地产行业低估值的优势依然具备。
二、稳健为王
政策“稳”基调，投资策略也要“稳”。在第四轮周期中，即使时至当下，房地产政策仍坚持“稳”字基调。在“房住不炒”的政策思路下，防范和化解房地产金融风险仍是未来政府的重点工作，建立和完善房地产长效机制，预计未来房地产政策将更多的在土地制度、住房保障、住房租赁以及税收等方面加以完善。政策面的“稳”字基调，要求我们在投资房地产时也要拥有稳健的策略，指数化投资是个较好的选择，其原因主要包括：一是买个股容易踩雷。受到行业环境的影响，尤其是2021 年下半年以来房地产金融审慎管理执行收紧，房地产市场出现剧烈波动，销售剧烈下滑。据CRIC数据显示，在今年1月房地产百强企业实现销售额仍同比下滑39.6％。政策影响下的营收不佳直接导致房地产企业净利润频繁暴雷，根据2021年年报披露，已有36家房地产企业2021年净利润为负，19家公司亏损大于10亿元。二是指数分散化可降低投资组合波动率。统计发现，今年以来，房地产行业单只个股的年化波动率在13.98%-109.18%之间，平均值为55.84%，而中证全指房地产指数的年化波动率为38.02%，远低于单只个股的平均水平。长期来看，近三年来，房地产行业单只个股的年化波动率在17.39%-155.16%之间，平均值为41.04%，中证全指房地产指数的年化波动率为24.76%，降低波动的优势依然明显。三是未来房地产行业会向龙头集中，而指数按自由流通市值加权迎合龙头效应。当前我国房地产政策基本维持“房住不炒”，“因城施策”贯彻始终，并坚决执行不将房地产作为短期刺激经济的手段。从行业发展上看，这意味着房地产企业必须能跟随政策灵活调整自身经营模式，甚至能抵抗因政策变动导致的短期经营风险，因此，经营更加稳健、抗风险能力更强的龙头企业更具备基础和优势。从企业发展上看，总市值排名在前20的房地产企业2021年均实现了正的净利润，部分企业实现超过100亿元的净利润。这同时也验证了龙头效应。中证全指房地产指数主要通过总市值、成交金额来确定选样空间，并以自由流通市值计算权重，自由流通市值越大，权重越大，龙头效应越明显。如此，投资指数既可以降低踩雷个股的概率，也可以降低组合波动率，还可以享受房地产行业发展的红利。
三、总结
综合来看，我们关于房地产行业的投资逻辑是由上而下的，政策这根“矛”启动了房地产周期，也启动了房地产行业的投资。与此同时，通过历史经验的总结，房地产周期启动前所具备的低估值特征，为我们投资房地产提供了防御的盾牌。配合当前“稳”字政策基调，我们认为，投资策略也要保持稳健，通过以中证房地产指数为投资标的的指数化投资，更好地顺应房地产周期的大势，享受行业发展的红利。
笔者：南方基金指数投资部ETF基金经理 罗文杰，现管理南方中证全指房地产ETF（512200）、南方中证500ETF（510500）、南方沪深300ETF（159925）。
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