周末郁亮的年会讲话引起市场中很多人的各种分析，不看好的居多，就算是未来对房地产持乐观态度的人也认为今年是房地产业很关键很困难的一年，短期之内很难有明显好转，未来房地产业也是一个失去了高成长高利润的行业。这一切好像一点都没有说错。周末我也对房地产业和万科想了很多，其实很多数量的分析已经有太多人分析过了，可是似乎很难定性。我自己也有点混乱，还是在这里梳理一下：
1、从行业整体来看，人口增长是下降趋势已经是很明显的，在我们国家已经大规模建房二十多年后，已经满足了大部分刚需，未来行业规模必然是萎缩。
2、行业规模虽然萎缩，但是行业需求永远存在，毕竟房子对任何一代人来说都是很重大的需求，所以行业不会消失，会保持一定的规模，关键的问题在于规模会有多大。
3、以前行业是高杠杆，高周转，容易引发金融风险，所以监管大手笔动作，要求所有房企，购房者个人和金融机构统统将杠杆。杠杆率高的房企经营风险巨大，行业已经开始出清。但从目前出清情况来看，更多的是干掉了没有资本和背景的中小民企，行业内大体量公司的出清还需要更多的时间，行业集中度虽说必然提升，但是要想达到和空调行业一样的几个龙头垄断目前看还不太清楚。
4、房地产业中短期来看依然还是中国的支柱性产业，无论是稳定经济还是防控金融风险，国家都会力争房地产业的稳定规范发展。目前已经看到很多地方针对房企和个人购房者都放松了政策，很多还给予了政策鼓励和支持。
房价估计应该不会出现大范围大幅度的下降，毕竟房价大幅下跌对市场的信心、银行的安全、社会的稳定都不利。最大的可能是用时间换空间，用缓慢的通货膨胀来消化目前的高房价。
5、但是房地产业依靠高杠杆，上规模的好日子已经一去不复返，以后行业利润会靠近制造业，挣管理的钱和制造服务的钱，行业整体利润率降低。这样会引发两个可能结果，一是行业内不会有什么新进的竞争者，二是活下来的企业发挥行业先进者的规模优势管理优势成本优势，最终会保持一个舒服的利润率又不会引发更多更激烈的竞争，但是要说未来有多大的成长，还看不清楚。
6、放到个股，就万科来说，万科是行业内财务状况最稳健安全的公司了。虽说公司管理层天天被人骂，但是我觉得万科的领导层可以说是很高瞻远瞩，非常理性的。一个经常能做到对行业作出前瞻性判断的，对行业未来的发展有清醒认识的，一个时常有忧患意识的管理层，我觉得不要说在房地产业，就是在整个A股市场中都是少见的。这样的公司肯定会在行业的整合中生存下来，如果万科都不能存活，那其他房地产公司早就成了渣。
7、未来行业的需求是必然的缩小，但是在一个规模缩小的行业中，还是可以有市场占有率不断提升的公司的。所以未来万科的住开业绩是否必然会缩小还有待观察。万科其他几个产业，虽然做的都还不错，但是面对现在万科的体量，他们的业绩贡献实在太小，未来能成长多大还不好说。
8、作为有自己住房的个人，还是觉得好房子依然缺少。只是对于整个行业来说，改善型需求到底有多大的规模也不好说，尤其这个需求会随着政策而发生时间空间上的变化，就更不好判断了。不过对于只拥有一套自住房的我来说，在这个三四线小城市，如果有条件的话，还是希望可以住上更大更好的房子。
9、今年一月份住房销售业绩，整个房地产行业的公司都出现了极大幅度的下滑，万科下滑了百分之四十多，未来不知道什么时候能止住这种下滑的态势，估计短期之内销售业绩必然是有很大幅度的下降，现在风吹草动的市场，短期内股价会怎么走不问可知。
小结一下：行业规模会萎缩，但万科不会死；短期内业绩必然下降，什么时候才能恢复还没有能明确的时间。未来行业集中度提升有利于万科，但是行业规模能保持在多少不清楚，万科未来什么时候才会增长也不清楚，目前只能时刻保持对万科业绩的持续追踪和观察。