一句话概括：所处厦门以供应链运营和房地产开发为主业的福建最大国企。供应链方面来说，产业覆盖范围有冶金原材料、农林产品、消费品和新能源等。可以理解为就是对客户企业的上游和下游业务服务。
房地产方面，建发房产和联发房产。业务有住宅地产开发、商业地产开发、土地一级开发（拆迁和更新。厦门国企的优势）、工程代建、物业租赁和物业管理等。
分别从俩个主业山来分析建发股份
地产业务方面来看：
1.地产销售增长迅猛，2021年跻身行业 TOP20，2M22 排名提升至第 6 位。根据 CRIC，21 年公司销售额 2,310 亿 元，同比增长 67.4%。
2.土储充沛，结构优质；投资遵循以销定投，力度可观。至 21H1 末，公司权益土储 2,254 万方；其中一二线占比 54%。公司 18-20 年权益拿地/销售面 积比达 1.26 倍，21 年拿地/销售面积比 84%，处于积极补土储过程中，显著优于行业。近年来，公司在土地扩张方面积极且谨慎。公司布局海西、东南、华东、华中及华南五大核心区域，未来将继续扩大地域深耕，提升品牌影响力及市场占有率。公司在保持较高销售增速的同时，除深耕原核心一二线城市外，同时进军宁波、温州等准二线城市，以及下沉至上饶、宜兴、台州、宿迁等非集中供地的三四线城市，通过充分挖掘下沉市场，抢占三四线城市的市场份额和投资机会，以获取更优质的土地储备。
3.资金充沛，绿档企业，发行并购债，地产子公司融资成本 4.48-5.5%。
4.地产结算将进入释放期，房地产企业收入确认准则是交楼时确认收入，由于现在大部分是期房销售，1~2年后交楼，所以房企当年的销售金额大部分都结算不了，没有结算的部分计入已售未结金额中。3Q21 预收账款是 20 年地产营收的 2.8 倍； 随着地产结算高峰期到来，业绩贡献占比将持续提升。考虑到房地产业务业绩结算和销售之间存在滞后期；从房地产业务销售表现看，公司 2016-21 年销售金额 CAGR 增速达 50%，我们预计未来随着地产项目逐渐进入交付环节，地产业务结算收入占比将大幅提升；同时考虑到地产业务毛利率（2021H1 为 16.2%）远高于供应链业务（2021H1 为 2.1%），因此未来地产业务业绩将得到更有质量的释放。
宏观方面
房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。
但鉴于两会政府工作报告指出，把稳增长放在更加突出的位置，22年GDP目标增长5.5%左右；继续保障好群众住房需求，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；防范化解重大风险，设立金融稳定保障基金。
为了实现5.5%的GDP增速，中国的基础设施投资增速应该达到6%。基础设施融资金额应该达到20万亿元。（对比2021年为18.87万亿）
供应链业务方面来看
实物供应链是大宗商品贸易经济跳动的心脏。全球贸易公司通过运输和复杂的物流以帮助遍布全球的客户获取，储存，混合和运送大宗商品。而大宗供应链的逻辑是通胀越高，大宗商品价格越贵，供应链的重要性也越强。
中国是世界工厂，涉及到大额的商品进口，其中相当一部分依赖大宗供应链企业。大宗供应链企业主要为制造业企业提供大宗商品采购供应、仓储运输、进口清关、融资结算等服务。涉及商品主要包括金属矿产（钢铁、有色等），能源化工（煤炭、塑料、有机化学品等）、农副产品（粮食谷物、食品原料、饲料原料、纸浆等）等。但在当前这种大宗涨价的环境，公司业绩就有很大的弹性。而供应链产业行业普遍使用全额法作为收入确认准则，就是把商品货值计入收入、成本。能源、粮食、金属等大宗商品价格上涨，那么大宗供应链企业的营收也会有明显增长，再叠加上渠道和信息优势，净利润也会被放大另外，虽然大宗供应链本质上是贸易，但基本只有国企能做。供应链业务需要提供垫资服务，融资能力和融资成本是发展业务的关键因素，央企和地方国企的融资能力强于民企、融资成本低于民企，更具有竞争力，而建发股份公司实控人为厦门国资委，股东实力雄厚。
并且，近期供应链行业集中度提高，主要原因是商品价格大幅波动促使头部公司份额提升。一方面，商品价格大涨大跌，会使价格管理能力弱的中小供应链企业淘汰出局，市场份额向稳健经营的头部公司集中。另一方面，商品涨价增加融资需求，资金实力弱的中小供应链企业被迫舍弃部分业务，客户向头部公司集中。头部公司批量采购、融资成本、周转效率、风控水平等方面优势明显，市场份额持续提升。在商品涨价阶段，供应链企业的盈利都加速增长。供应链企业把货值计入营业收入，商品涨价推动营业收入增长。收取服务费的模式下，利润率保持稳定，所以盈利随收入增长。2016-17 年、2021 年大宗商品价格大幅上涨，头部供应链企业的盈利都加速增长。俄乌冲突反映出东西方国家的对立，全球能源、矿石、制造、科技等产业链可能重构，贸易壁垒已经开始引发资源价格大涨，未来商品价格可能长期处于高位，大宗供应链有望迎来繁荣期。
从公司营收方面
2020 年， 公司营业收入达 4,329 亿元，同比增长 28%；归母净利润 45 亿元，同比-5%，业绩略降，主要源于地产业务结算略有放缓、同时盈利毛利率有所回落。截至 2021Q3 末，公司营收端表现靓眼，营收规模达 4,711 亿元，同比增长 78%；归母净利润 34 亿元，同比增长 18%；营收大幅增长主要源于大宗商品涨价、农林产品等核心品类的经营货量大幅增长，此外地产结算有所提速。
2021H1，公司供应链运营、房地产业务营收占比分别为 91.7%、8.3%；但考虑到两大业务经营模式有差异， 毛利率相差甚远，二者毛利率分别为 2.12%、16.21%，最终推动供应链运营、房地产业务毛利润占比分别为 59.0%、41.0%。，基本趋于相同
盈利预测：
公司业务主要分为房地产业务及供应链业务，毛利润占比相差不大，所以我们分别对这两大业务进行预测。
建发股份利用分部估值下合理估值446亿、现价较之折价 32% 房地产及供应链业务估值体系存在差异，因此我们使用分部估值法进行测算： 1）建发具备央企背景，在资金、品牌、操盘等方面优势明显，因此我们选择国企及 部分优质民企作为对标公司，对标公司 2022 年 PE 均值为 6.9 倍；而建发股份 2022 年预 计地产业务业绩 31.8 亿元，则对应估值 219 亿元
作为大宗供应链龙头企业，公司供应链业绩保持高速增长，对标公司 2022 年 PE 均值为 7.2 倍；而建发股份 2022 年预计供应链运营业务业绩 31.5 亿元，则对应估值 226 亿元；
即目标市值 446 亿元，当前市值较目标市 值折价 32%，对应目标价 15.56 元/股。
