前不久清仓了华侨城股票，可以说是完美错过了这波反弹，一年多的忙碌，从4块多入，2块多出，还好没亏钱，小赚了几千块，不亏钱主要得益于期间N次的高抛低吸，太累，不玩了。
这次房地产股票从低点反弹幅度不算小了，万科上月最低6.45，昨天收盘9块，涨幅接近40%，当然万科比较特殊。房地产这是要反转了吗？我看未必，就算这次政策能顺利执行到位，房地产库存下降，企业负债率会下降，但不拿地接下来房地产靠什么？而且房子让政府接盘，价格应该不会很高吧？所以库存下降可能换来不了利润。股票炒的是预期，长期看人口下降，年轻人不愿结婚生子，房地产市场必然萎缩，而且政府收了大量的房子后，以后住房保障力度大了，老百姓也不是非要买房子的。
有点扯远了，今天只谈华侨城。
作为一个曾经在华侨城体系服务了差不多15年的老同志（没在侨城股份，是在她的几个兄弟单位），一直觉得对华侨城还算熟悉。下面的文字主要是凭着我的记忆所写，并没有仔细去查资料，可能会有些出入或错误，但大致是没问题的。想到哪儿说哪儿，凑合看。
我入职时是任当领导，那时华侨城可谓风光无限，亚洲最大的XXXX，领先的“旅游+地产”模式。我离职时已经是段当老大，这时公司其实已经有了很大变化，当然因为房地产的红利，那时效益看上去是非常不错，但真的只是看上去不错。
那段时间公司热衷拿地，拿了很多高价地，甚至拿了一些地王，这就造成负债居高不下，财务成本飙升。房子好卖还无所谓，房子一旦卖不动就完了，可能利息都挣不来，恒大不就是这样吗？
不光地产业务，文旅那段时间也在快速扩张，欢乐谷在全国到处开花，后来又蹦出欢乐海岸等新IP。不光自有品牌，还有收购的如云南旅游，还有托管运营的，如平遥古城、黄龙溪古镇等众多外地景区，托管运营的也有深圳本地的，如甘坑小镇、大鹏所城之类。当然有些并不是属于华侨城股份，而是集团那边的。
华侨城的文旅业务一直不怎么赚钱。先说深圳的几家，锦绣中华、世界之窗和欢乐谷，早期都很赚钱，但后来就都一般了。东部华侨城一直都不赚钱，有一阵就靠着几栋别墅。深圳欢乐谷，早期那十来年入园游客增长很快，最好的时候一年净利几个亿（早期华侨城财报公布很详细，能查到单个景区的数据），但入园人数到了300多万人/年的峰值之后就开始慢慢下滑，而且随着年月积累，设备老化，维护成本上升，后来欢乐谷也就基本微利甚至不赚钱了。外地的欢乐谷基本上就没有效益很好的，因为这个时候竞争更激烈了，迪士尼等也来了，国内的别的品牌也出现不少。再后来，几年疫情，就更不用多说了。那些托管运营的景区，说实在的，不理解公司怎么挣钱，好多都是免费景区，估计效益还是得来自当地给一些土地来补偿吧，那这又回到房地产了。
文旅业务有一个最大的问题就是投入大，周期长，回报率低。随便一个景区，动不动就几十亿的投入，中国的旅游收入模式都单一，基本就是门票，而且根本找不到别的办法，喊了N年的发展自己的IP，比如学迪士尼，也尝试了很多做文创衍生品，但效果都很差。旅游业务还有一大块就是酒店，这一块也是长期没啥效益的业务，投入还特别大。
过去华侨城一直是“文旅+地产”模式，地产贡献利润，文旅打造品牌，地产不挣钱，就整体不挣钱了。
华侨城的问题个人认为主要有：1、负债太高，现在是近3千亿的负债，财务成本高；2、资产偏重，欢乐谷、欢乐海岸、酒店资产都是重投入；3、资产回报率低，周期长，景区和酒店资产等，还有一些商业地产回报率也很低。
一个简单判断：短期内看不到扭亏希望，地产未必真的短期反转，景区、酒店、商铺如果经济继续低迷也依然指望不上。
个人观点，非喜勿喷！
$华侨城A(SZ000069)$$上证指数(SH000001)$ $深证成指(SZ399001)$