$张江高科(SH600895)$ 产业地产的本质就是：空间服务商，时间合伙人。如何理解呢？关于空间服务商，这一点比较容易理解：产业地产必须提供基于产业的定制化空间产品和配套服务，这是其最基本的任务。例如，集成电路行业的企业，就应该来张江集电港发展，这里有全国最好最完整的空间和服务，聚合了全国20%以上的行业产值。

关于时间合伙人，可以结合案例来理解。展讯通信是中国领先的手机芯片供应商，纳斯达克“中国3G概念第一股”。从租借园区研发大楼，到拥有集研发办公、公寓、酒店、康体等在内的展讯中心，再到其与张江高科合作投资的正处于建设中的新项目，展讯通信的企业发展史就是一部关于张江高科扮演时间合伙人的历史。张江高科重视在产业创新前沿的企业，根据展讯通信不同时期的发展需要，为企业配置相关资源。初期为其提供政策扶植、空间场地、房租优惠等，中期提供公共事物投资环境、投融资类扶持、产业链上下游整合等，后期提供扶持基金、人力资源、交通居住配套等。2007年，得到张江高科等机构的注资，仅成立6年的展讯成功在纳斯达克上市。

在我看来，从战略上而言，所有空间的价值都是为了放大某段时间的价值。对于所有行业而言，只有时间是真正稀缺的资产。空间是时间的容器，产业地产的使命，一定要聚焦到“以差异化空间为时间赋予独特价值”上来（见下图：我个人原创的SSTI特定时空交互模型）。对于企业而言，入驻哪个产业园区，决策成本极高。毕竟，企业的发展不可逆，一着不慎满盘皆输，必须非常慎重地选择。

网页链接