5月17日，央行、财政和住建一起发文，宣布了一揽子房地产金融新政。
市场反应呈现两极分化。
不看好的逻辑，最为大家熟知的就是任泽平提出的，
长期看人口，中期看土地，短期看金融。
出生率的下滑叠加人口老龄化带来的长期的人口拐点向下，是市场不看好房子的关键。
其次，是对未来收入的预期。
以前大家敢在高位上车买房，是对未来经济的乐观预期。
随着经济的增长和房价的不断上涨，什么时候买入都是便宜的。
过去两年，房子只涨不跌的预期已经被打破。很多人甚至认为房子未来已经不可能上涨。
这种情绪可以理解，但我们也要警惕这种二极管思维，认为很多事物
非黑即白，非此即彼。
即便是失去三十年的日本，房价也在2023年创出历史新高。难道我们连隔壁的日本都不如吗？
当然，我们的房子在跌了30%-40%的当下，依然不便宜。
从租售比的角度看：
据中原地产数据，当前我国一线城市租售比在1.5%左右，二线城市租售比也不到2%。
纽约、巴黎等国际一线城市，租售比在3%-5%之间。伦敦的租售比3.6%，东京的租售比为3.3%。
但据此就说我们的房价还会跌，也站不住脚。毕竟过去那么多年，我们的租售比一直很低。
从中期的维度，
自然资源部于5月7日也下发了通知，
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
需求端，国家队亲自下场买买买。
旨在改变房子的供需格局，起码从动静上要镇住空头的抛压。
让能买的尽量早点买，想抛的晚点抛。
短期的金融政策就更不用说了。
只要你还在看空，政策就不会停，直到最终拖住房价。
别看现在很多人看空的厉害，但市场风向真正转变的时候，他们转的比谁都快。像极了A股里的韭菜，
追涨杀跌。
不要相信群体会有判断意识，大多数不过是
乌合之众。
还有一大部分人，提起房地产股票就将等同于房价，认为房价不涨，房地产企业的股票就不涨。
这也是简单的二极管思维。
房子的价值是由供需关系决定的，是由经济发展、人均收入、消费水平等多种因素共同决定的。
而股票的价格是由其内在价值决定的。
中国的地产股在长周期下，处于什么位置，哪些衡量指标？
1）市净率
2000-2024年，过去25年房地产开发的市净率（PB)水平。
头部企业万科的市净率为0.43倍，处于过去10年1.28%的分位数。即便在行业中，也处于垫底的位置。
万科A 金地集团 保利发展、招商蛇口、滨江集团、新湖中宝、张江高科、华侨城A
2）近期底部的价格指数已与2008和2014年相近。
3）中国地产股过去20年的复合年化回报率为9.4%。
海外市场，近40年的长周期测算显示主要市场地产股的年均股价回报率平均在9%左右，而名义房价的年化涨幅可能多在3%上下。
这显示能够穿越周期的地产股长期可以录得与权益市场整体相若（或略高）的回报率。
4）中国地产股在A股市场的市值占比约1%，已创下历史新低。
以上4个维度，表明当下的A股房地产估值处于非常低估的状态。
这从市场对地产股的态度也不难理解，过去一年市场给予了房地产股票
破产股的估值。
而随着市场信心的逐步恢复，市场已开始向着不破产的估值去收敛。
这个不破产的估值中枢在哪里？
0.6PB ? 0.8PB? 1PB?
不得而知。
我们能够确定的是，只要不支付过高的溢价，留有足够的安全边际。就是赚多赚少的问题。
针对短期的涨幅过大，也不建议在追高。
#房地产持续强势，板块再掀涨停潮# #今日话题# $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$