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房租和房价息息相关,房租是房价之锚,房价就是未来几十年总房租的折现而已。房租危,房子价值也会危。
尽管北京一直在赶人,上海在控制人口规模,可是北漂人口近年来不减反增,北漂人口近800万人,沪漂更甚,高达1000万人。这些人由于收入、户口、社保等条件限制,在京沪买房定居的人数比例较低,绝大多数还是以租房为主。正是这些人支撑起了庞大的一线城市住宅租赁市场。他们正是楼市最主要、最核心的群体——刚需,租金、二手房的价格、房产投资的价值,都跟这些人的数量、收入甚至分布息息相关。这些人是一线城市楼市最重要的基础。
如果你做过北漂和沪漂,那你一定对自如不陌生。自从蛋壳公寓game over之后,自如就基本垄断了一线城市的长租公寓品牌。很多房东也愿意把闲置房屋委托给自如管理,虽然租金低了点,但是稳定和省心更加重要。
不过,最近自如的日子,好像有点难过。
最近自如宁愿赔偿违约金也要与房东强制解约退房,那怕降租也不愿续约。自如从双方的租房环节里退出了,并向双方照合同进行了赔偿。不过,自如官方并不承认存在集中解约,说是“属于正常业务调整”。
照说,垄断的生意应该很好做才对。自如从房东那里拿到的租金,本来就比市场价格低一大截,还要扣掉空置期,算下来一年有不少利润,围绕自如业务有一批租房中介、一批保洁人员、一个装修公司,形成了一个完整的利益链条。
即便如此,现在看起来自如的日子仍不好过。
表面上看,自如强制解约的直接原因,是当下一二线城市不断下滑的租金,已经击穿了自如签约的成本线。
统计数据显示,2024年5月份全国大中城市租金挂牌均价为34.77元/平米/月,环比下降0.48%,同比下跌1.96%,环比租金已经连续四个月下跌,同比租金已经连续七个月下跌。其中,一线城市平均租金同比下跌4.83%;二线城市平均租金同比下跌2.21%。北京、上海等一线城市下降得更为厉害,同比出现了“十一连降”,基本上已经跌了一整年了。去年的6月份和12月份我分别把自己手上的两套房以相对较低的价格委托二房东,租期分别为7年和5年。其中租期7年的那套是毛坯房,二房东装修就投入了20万,装修完之后很难出租,上个月与我商量解约,对方要求我退还12万装修费把房子退给我,我说按合同执行,如果你解约退房可以,但我不退装修费。5年租期的那套本来就是精装修交付,合同约定,违约方赔偿对方剩余租金的70%,违约代价太大,双方谁也不敢违约。
租金表现与房价涨跌是紧相关的,同步的。对比一下时间线,北京上海的房价和租金下跌也是从去年6月份开始明显起来的。也就是说,在楼市房价下跌的同时,租金随之也在下跌,并且一线城市的租金下跌程度还要大于二线城市。我做了十几年的房东,对租房市场是比较敏感的。
租金下滑的原因很多:
一是居民的收入和对收入的预期不佳,未来的不确定性增强,租房支出作为总支出的大头,肯定是能省则省。
二是出租房源的内卷太厉害,不说各大城市都在加强保障房的供给,就说现在大量挂牌的二手房源,很多都是边出售边出租,毕竟房价跌得太厉害了,有不少人想着不行就先出租,熬过这一段也许还有升值的机会,同时每月还能带来一部分现金流。据数据统计,2024年5月份一线城市在租房源量同比上涨3.9%,二线城市同比上涨21.8%。二线城市房源增加这么多,房租不跌都难。
另外还有一个隐藏的问题,就是货币供给的不确定性。
自如长租公寓业务,盈利点在哪里?或者说,自如商业模式的核心是什么?
自如的商业模式能成立的核心,在于租金必须不断上涨。
自如一般跟业主签约,周期都比较长,还会约定每年房租略微上涨,对赌的就是未来租金上涨幅度超过给业主的租金上涨幅度。多出来的利润,才是自如要吃的主要一块蛋糕。
资本玩的游戏,核心永远是对赌。
未来租金涨,房东吃亏,二房东长租公寓占便宜,反之亦然。
房租这一年来跌跌不休,可能已经形成下跌趋势,而趋势短期是很难改变的,本人判断2028年之前不会有改观。自如在对赌中落入下风,不但没拿到超额利润,反倒损失了不少。
那么如果自如现在想继续玩下去,就要大幅压低收房的租金。但业主不见得愿意,这相当于用业主的钱去降低自如的风险,降少了不管用,降多了业主不认。最重要的是如果未来房租继续下跌,那问题依旧没有改变,降租金治得了标治不了本。
所以,唯一的可能就是指望通胀快快发生,货币大水漫灌。但是现在情况并不乐观,M2的增速是在不断降低的,货币政策取向是不搞大水漫灌,不搞大通胀,毕竟治理通胀更为麻烦。所以,通胀什么时候来并不清楚,但通缩肯定还没有结束。即便真发生通胀,那传导到房租层面也不知是什么时候了。
所以,在租金长期下滑的周期里,自如的商业模式已经不成立了。现在就只剩下两个选择,一是继续熬,熬到云开日出;二是果断收手,止损退出。自如还算果断,及时止损,断臂求生。
未来会有更多的保障房推向租赁市场,即便救市成功了,房租上涨的阻力仍然非常之大。再往远看就更可怕了,20年之后,年轻人的数量肯定是越来越少的,那时租赁市场就更指望不上了。
所以,你是自如的话,你会怎么选?
再往深里思考,才是重点,也是跟更多人息息相关的问题。
自如的操作说明他们对未来房租增长的信心不足。他们应该是对租赁市场研究最深刻的,他们都认为未来房租会长期下跌。
在过去这些年,一二线城市住宅的租售比一直就很低,低租金支撑高房价的秘密,在于租金的不断增长。因为房子购买后,付出的本金就不会再变了,但租金会不断增加,导致真实出租投资回报率其实是不低的。
如果按每年5%的租金增长速度,放到二十年的周期来看,实际租金回报率都会比理论高出一倍不止。这就是过去如此低的租售比,大家仍然认为房子具备投资价值的秘密。
现在,假如房租进入一个长期下跌的周期,这个逻辑就不成立了。
也就是说,一二线房子的投资价值,会长期持续下跌。租金跌个20%并不起眼,而房价跌20%那可是很不得了的事情了。
一二线城市尚且如此,其他低线城市,未来远期的租金水平就无须考虑了,因为人口基本大概率是外流的,资产价值只会比今天下跌得更加猛烈。
从追求资产安全角度,现在不是抄底的时机,而是套现的机会,趁现在救市赶紧离场。
感慨一下地方买房做保障房出租的地狱难度。
连背靠贝壳、资源雄厚、经验丰富的自如都玩不转了,请问国企去做这件事,是谁给的信心,能不亏损呢?

精彩讨论

HIS196306-02 11:06

韩国一半人口在首尔,法国一半人口在巴黎,日本一半人口在东京……未来各省区三分之一人口在省会?全国一半人口在一二三线城市?
几大人口城市群:北京天津,上海杭州南京苏州宁波温州无锡,广州深圳,成都重庆,
几大人口省会:武汉,郑州,济南,青岛,长沙,西安,合肥,福州,太原,南昌,沈阳,哈尔滨,昆明,贵阳……

feibiao106-02 11:14

我们是大国,非要跟小国比。我就宁愿回家养老。

黑毛66606-02 12:09

美国3.3亿人口
可不是一半的人口在纽约
纽约人口才800万
洛杉矶人口400万
分布很分散

bigfatcat06-02 11:13

所以日本韩国人口越来越少了。假如都搞超大城市,出生率看齐上海北京,最后就剩几个一线城市了,其他地方都没人了。

年化佰伍拾06-02 12:57

您高估了中国一线城市房子的实际供应量,就北京来说,房租跌了20%不止,而且还有大量的空置房,还好中国没有空置税,房租不租也没事,要是有空置税,房租还要跌。
北京几乎任何一个片区任何一个小区都有5%以上的空置房,有些地方更多。

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韩国一半人口在首尔,法国一半人口在巴黎,日本一半人口在东京……未来各省区三分之一人口在省会?全国一半人口在一二三线城市?
几大人口城市群:北京天津,上海杭州南京苏州宁波温州无锡,广州深圳,成都重庆,
几大人口省会:武汉,郑州,济南,青岛,长沙,西安,合肥,福州,太原,南昌,沈阳,哈尔滨,昆明,贵阳……

06-02 12:57

您高估了中国一线城市房子的实际供应量,就北京来说,房租跌了20%不止,而且还有大量的空置房,还好中国没有空置税,房租不租也没事,要是有空置税,房租还要跌。
北京几乎任何一个片区任何一个小区都有5%以上的空置房,有些地方更多。

06-02 11:22

转发学习,对房屋租赁市场分析的很深刻

收入预期很低,怎么涨房租。周边熟悉的90后年轻人晚婚晚育的人很多,虽然样本不多,但都是来自全国各地,还是有一定代表性。

06-02 15:51

纠正你一个错误观念,通胀的治理远容易于通缩,通缩几乎是没药救的。所以,如果你认为通胀可怕,无疑是没有学过经济学。真正要避免的是通缩,一掉进去就是持久的危机。

06-02 10:38

AI省流总结如下:
房租与房价关系:房租通常被视为房价的支撑,房价可视为未来房租的折现。
一线城市租房市场:北漂和沪漂人口庞大,支撑一线城市租赁市场,是楼市的核心刚需群体。
自如公寓现状:自如在一线城市的长租公寓市场中占据主导地位,但近期面临租金下跌压力,出现解约退房现象。
租金下跌原因:居民收入和预期不佳,出租房源过剩,货币供给不确定性。
自如商业模式:依赖租金上涨,通过与业主签订长期合同并逐年小幅上调租金来实现利润。
市场趋势:租金下跌趋势短期内难以改变,自如面临商业模式受挑战。
自如应对策略:通过解约退房及时止损,避免未来更大的损失。
未来市场展望:保障房增加,年轻人口减少,租赁市场面临压力,房价投资价值可能长期下跌。
投资建议:当前市场环境下,建议投资者考虑套现而非抄底。
国企参与保障房:自如的困境引发对国企参与保障房出租模式的可行性和盈利能力的质疑。

06-03 09:13

房价和租金下跌、经济下滑的本质原因:能源和资源危机直接让全球经济崩盘、现金流崩盘、城市化崩盘。美国不好过,全球其他国家也一样,地方财政也一样。未来唯一得利的就是资源类国家和地区。 第二位才是供求关系的供应提高,人口减少。

06-02 14:23

我在上海租的这个,房租已经低于19年了,5年了,房租比5年前还低

06-02 13:21

两头吃,吃相太难看