房租和房价息息相关，房租是房价之锚，房价就是未来几十年总房租的折现而已。房租危，房子价值也会危。
尽管北京一直在赶人，上海在控制人口规模，可是北漂人口近年来不减反增，北漂人口近800万人，沪漂更甚，高达1000万人。这些人由于收入、户口、社保等条件限制，在京沪买房定居的人数比例较低，绝大多数还是以租房为主。正是这些人支撑起了庞大的一线城市住宅租赁市场。他们正是楼市最主要、最核心的群体——刚需，租金、二手房的价格、房产投资的价值，都跟这些人的数量、收入甚至分布息息相关。这些人是一线城市楼市最重要的基础。
如果你做过北漂和沪漂，那你一定对自如不陌生。自从蛋壳公寓game over之后，自如就基本垄断了一线城市的长租公寓品牌。很多房东也愿意把闲置房屋委托给自如管理，虽然租金低了点，但是稳定和省心更加重要。
不过，最近自如的日子，好像有点难过。
最近自如宁愿赔偿违约金也要与房东强制解约退房，那怕降租也不愿续约。自如从双方的租房环节里退出了，并向双方照合同进行了赔偿。不过，自如官方并不承认存在集中解约，说是“属于正常业务调整”。
照说，垄断的生意应该很好做才对。自如从房东那里拿到的租金，本来就比市场价格低一大截，还要扣掉空置期，算下来一年有不少利润，围绕自如业务有一批租房中介、一批保洁人员、一个装修公司，形成了一个完整的利益链条。
即便如此，现在看起来自如的日子仍不好过。
表面上看，自如强制解约的直接原因，是当下一二线城市不断下滑的租金，已经击穿了自如签约的成本线。
统计数据显示，2024年5月份全国大中城市租金挂牌均价为34.77元/平米/月，环比下降0.48%，同比下跌1.96%，环比租金已经连续四个月下跌，同比租金已经连续七个月下跌。其中，一线城市平均租金同比下跌4.83%；二线城市平均租金同比下跌2.21%。北京、上海等一线城市下降得更为厉害，同比出现了“十一连降”，基本上已经跌了一整年了。去年的6月份和12月份我分别把自己手上的两套房以相对较低的价格委托二房东，租期分别为7年和5年。其中租期7年的那套是毛坯房，二房东装修就投入了20万，装修完之后很难出租，上个月与我商量解约，对方要求我退还12万装修费把房子退给我，我说按合同执行，如果你解约退房可以，但我不退装修费。5年租期的那套本来就是精装修交付，合同约定，违约方赔偿对方剩余租金的70%，违约代价太大，双方谁也不敢违约。
租金表现与房价涨跌是紧相关的，同步的。对比一下时间线，北京上海的房价和租金下跌也是从去年6月份开始明显起来的。也就是说，在楼市房价下跌的同时，租金随之也在下跌，并且一线城市的租金下跌程度还要大于二线城市。我做了十几年的房东，对租房市场是比较敏感的。
租金下滑的原因很多：
一是居民的收入和对收入的预期不佳，未来的不确定性增强，租房支出作为总支出的大头，肯定是能省则省。
二是出租房源的内卷太厉害，不说各大城市都在加强保障房的供给，就说现在大量挂牌的二手房源，很多都是边出售边出租，毕竟房价跌得太厉害了，有不少人想着不行就先出租，熬过这一段也许还有升值的机会，同时每月还能带来一部分现金流。据数据统计，2024年5月份一线城市在租房源量同比上涨3.9%，二线城市同比上涨21.8%。二线城市房源增加这么多，房租不跌都难。
另外还有一个隐藏的问题，就是货币供给的不确定性。
自如长租公寓业务，盈利点在哪里？或者说，自如商业模式的核心是什么？
自如的商业模式能成立的核心，在于租金必须不断上涨。
自如一般跟业主签约，周期都比较长，还会约定每年房租略微上涨，对赌的就是未来租金上涨幅度超过给业主的租金上涨幅度。多出来的利润，才是自如要吃的主要一块蛋糕。
资本玩的游戏，核心永远是对赌。
未来租金涨，房东吃亏，二房东长租公寓占便宜，反之亦然。
房租这一年来跌跌不休，可能已经形成下跌趋势，而趋势短期是很难改变的，本人判断2028年之前不会有改观。自如在对赌中落入下风，不但没拿到超额利润，反倒损失了不少。
那么如果自如现在想继续玩下去，就要大幅压低收房的租金。但业主不见得愿意，这相当于用业主的钱去降低自如的风险，降少了不管用，降多了业主不认。最重要的是如果未来房租继续下跌，那问题依旧没有改变，降租金治得了标治不了本。
所以，唯一的可能就是指望通胀快快发生，货币大水漫灌。但是现在情况并不乐观，M2的增速是在不断降低的，货币政策取向是不搞大水漫灌，不搞大通胀，毕竟治理通胀更为麻烦。所以，通胀什么时候来并不清楚，但通缩肯定还没有结束。即便真发生通胀，那传导到房租层面也不知是什么时候了。
所以，在租金长期下滑的周期里，自如的商业模式已经不成立了。现在就只剩下两个选择，一是继续熬，熬到云开日出；二是果断收手，止损退出。自如还算果断，及时止损，断臂求生。
未来会有更多的保障房推向租赁市场，即便救市成功了，房租上涨的阻力仍然非常之大。再往远看就更可怕了，20年之后，年轻人的数量肯定是越来越少的，那时租赁市场就更指望不上了。
所以，你是自如的话，你会怎么选？
再往深里思考，才是重点，也是跟更多人息息相关的问题。
自如的操作说明他们对未来房租增长的信心不足。他们应该是对租赁市场研究最深刻的，他们都认为未来房租会长期下跌。
在过去这些年，一二线城市住宅的租售比一直就很低，低租金支撑高房价的秘密，在于租金的不断增长。因为房子购买后，付出的本金就不会再变了，但租金会不断增加，导致真实出租投资回报率其实是不低的。
如果按每年5%的租金增长速度，放到二十年的周期来看，实际租金回报率都会比理论高出一倍不止。这就是过去如此低的租售比，大家仍然认为房子具备投资价值的秘密。
现在，假如房租进入一个长期下跌的周期，这个逻辑就不成立了。
也就是说，一二线房子的投资价值，会长期持续下跌。租金跌个20%并不起眼，而房价跌20%那可是很不得了的事情了。
一二线城市尚且如此，其他低线城市，未来远期的租金水平就无须考虑了，因为人口基本大概率是外流的，资产价值只会比今天下跌得更加猛烈。
从追求资产安全角度，现在不是抄底的时机，而是套现的机会，趁现在救市赶紧离场。
感慨一下地方买房做保障房出租的地狱难度。
连背靠贝壳、资源雄厚、经验丰富的自如都玩不转了，请问国企去做这件事，是谁给的信心，能不亏损呢？