限购，是该寿终正寝了
“传统豪宅区”浦东联洋的仁恒河滨城，一套151平的三房，21年年底成交价是2520万，到了去年年底，成交变成了1420万。
短短3年仁恒河滨城单价从9万多飙到17万，从17万回到9万多，如同过山车。
中国一半基金经理在上海，上海一半基金经理住河滨城。赚了点钱的金融从业者，趋之若鹜都在这买套房。疫情期间，河滨城业主自发编制防疫指南上过新闻头条，被称为：
人类理性之光。
上个月，陆家嘴的世茂滨江花园，一套312平的房子，经过半年的不断降价后，以2450万卖掉，带两个地下车位。这个纯正的黄浦江边的“豪宅”，好楼层的房子，单价到了8万以内。
2月份，另一套世茂滨江花园地区的房子，挂牌的单价到了七万多。
最新崛起的大虹桥也撑不住了。
一套虹桥正荣府的房子，买入价670万，卖出价460万。千人摇的蟠龙天地，挂牌价也进入亏损基准线。
一个板块、一个2000多万人城市的房价体系，往往就靠几套房子维系着。
昨天，上海新天地板块的中海顺昌玖里，512套房子全部清盘，销售额200亿。
这个套均4000万元的项目，被寄予了全村厚望，在眼下的市场氛围中，这样的表现堪称奇迹了。
接下来的一两个月，滨江凯旋门、黄浦源别墅、融创外滩，保利世博，徐汇滨江启元等项目还会继续推出，总价普遍在3000万-5000万之间。他们有一个共同的名字：上海核心资产。这个名字怎么听上去如此熟悉，2020年前后的时间股市有个类似的名字：中国核心资产，就是以白酒为代表的。
保守估计，这批新盘的总数，在1500套左右。从过去十年的数据来看，上海每年卖掉的2000万以上的豪宅，也不过1000套左右。
这些新房，与周边二手房的挂牌价，有几万元的倒挂。
放在两年前，这些房子一定是秘而不发。连售楼处的门都不知道朝哪边开，茶水费、装修包更是随心所欲，能买到就谢天谢地。但现在，这些项目的销售普遍都：
不敢太过乐观。
上海的有钱人开始不够用了。
现在上海的有钱人主要是江浙一带的高净值人士，上海本地的有钱人大多已经跑了。
当然，如果中国股市有一波2000点幅度涨幅的牛市，那么增量富人可以填平有钱人的缺口。
这几个项目如果超额认购，开盘售罄，那证明上海楼市购买力完全充足。当然，豪宅二手房客户会被虹吸。
在上行市场，是新房向二手房看齐；在下行市场，是二手房向新房看齐。
如果这些项目反应平平，尤其是入门级客户不足，那说明上海的楼市，将后继乏力。
因为根据统计，接下来上海2500万以上等待入市的新房还有2万套。
供应太多了，有点过剩。
上海的豪宅，是中国楼市最后一块遮羞布了，它的价格走势关乎上海城运，关乎上海的前景和信心。如果上海核心资产出现崩盘。那么，上海的城运也算到头了。
相比北京，上海落户相对容易，疏解人口力度也不大；
相比深圳，上海的新房和二手房成交量更高；
相比杭州等新一线城市，上海对于土地的供应还算节制。
之前上海放开外环外单身限购，上海2400多万常住人口中，三分之一是非户籍人口。但就这么重磅的炸弹，落地后一个月，上海房地产的成交量没有任何波澜。
要不是这次放松，大家都不知道，原来在上海的单身的外地人是不能买房的，那怕你交了10年社保也没资格在上海买房。
限购的经济学逻辑，和计划生育的逻辑，如出一辙。
当年，为了证明限购理论的正当性，有两个发达国家的故事被反复引用。
第一是韩国总统卢武铉没有首尔户口，不能在首尔买房，退休后也只能回老家；第二是澳大利亚对外国人买房，也有严格的限购政策。
但其实仔细追究就知道其中的bug——韩国限购针对的是公务员群体，是为了防止他们腐败；澳大利亚针对的是外国人。都没有针对本国普通老百姓的任何限购。
无论从现实还是理论，14年前开始的限购，是该寿终正寝了。我们不能一边掐着病人脖子，一边又说必须全力抢救病人。
限购的初衷是为了控制房价过快上涨。但14年来，上海新房的套均价格从260万涨到了759万。这还是在上海土地供应从中心转向郊区的背景下。
限购是让更多人有房子住。但现在却有一个更坏的消息，没有“更多人”了。上海的整体生育率为0.7，房价越高的地方，生育率越低，房价最高的黄浦区，生育率更是低至0.48，宇宙最低。
十年前，中国人口学会会长曾经预测，如果全面放开二孩，中国每年出生人口峰值将达到4995万。
一年后，国家决定放开二孩，之后，中国的出生人口不仅没有迎来峰值，反而一泻而下，从1883万，降到了现在的900多万。
到了三月，上海二手房成交量终于迎来“井喷”，总成交量奔着两万套而去。大家奔走相告，但买卖人都知道，这是一个以价换量的小阳春。
刚刚上市的第三批新房，豪宅价格普遍涨了3万元/平米。新房涨价，二手房没有跟涨，两者差不多，新房倒挂红利结束。