过去，别墅和大平层存在明显的不对等关系，别墅的表现始终是跑输大平层的。
像深圳东部华侨城天麓，真正的高端山海别墅，2009年成交价高达12万每平。
但十多年过去了，深圳湾的大平层涨了十几倍，而东部华侨城天麓却血亏大甩卖都难以出手。
买别墅不如买大平层，成为很多富人的共识。
现在，情况可能发生一些逆转。
独栋别墅的价值逻辑似乎正在改变。
取消远郊区容积率1.0限制——相当于自然资源部放开了2003年以来执行至今的“限墅令”。
早在2003年，国土部（现为自然资源部）首次发布“45号文”，强调“停止别墅类用地的土地供应”。
从2003年到2023年的20多年时间里，国土部先后6次针对别墅问题发布相关规定，要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。
容积率高于1.0，房企很难做出独栋别墅产品，这是政策对低密度房地产开发项目的限制。开发商做最好的别墅产品的容积率也只能1.01，容积率不能再低了。所以市场上做出的别墅产品容积率普遍偏高，不符合别墅的标准。随着限墅令的解除，开发商可以开发真正低容积率别墅产品。真正好的别墅产品依然稀缺，一是过去别墅产品供应量小，二是市场缺少低容积率别墅产品，三是别墅产品比大平层无可比拟的优势，如独门独院、私密性、低容积率、高得房率、高绿化率……。大平层的价格已经透支，别墅产品的价值还没被市场挖掘和发现。
别墅是高端玩家的小众产品，未来还是一个富人的游戏，不要给富人省钱。