当初我看上城发环境的主要原因，是因为觉得它被低估了，而不是看好它未来的成长性。当初认为它可能被低估的原因如下：
1、 在切入环境板块之前，城发的主营业务就是高速公路，这一板块几乎是没有经营性风险的。但是由于受到疫情影响，收入及利润大幅下降，所以疫情放开之后高速公路的营收肯定会恢复至原来的水平。
2、 2020—2022的这三年，是全球资产进入萧条的前三年，市场只是在争论美国会不会衰退，是软着陆还是硬着陆，我当时的观点就非常明确，这不仅仅是萧条，萧条+高通胀就是滞胀。但是人们很难超越自己的有限，货币超发带来的名义增长（成长幻觉）使得资金盲目追求“成长性”，价值板块因为流动性的原因每年估值都在往下，市场存在一个估值修复的过程。
3、 城发与启迪的纠葛前后有近两年时间，启迪为了能被城发顺利收购，一再给自己“瘦身缩水”，但是资本市场始终将其标记为“有毒资产”，所以提前砍了估值。
4、 环境板块与地产板块存在相当的关联性，因为中国以前、现在、甚至未来一段时间内主要还是“土地财政”。当政府财政不能平衡的时候，市场就会不断计提应收账款，企业也的确会受制于这种环境，“贷款给自己发工资”，不是一句玩笑话。虽然房地产板块下行的负面影响巨大，但是其终究还是周期性行业，不会消灭，当行业阶段性见底，预期修复，那么相关行业的估值也会回升。 我认为，房地产行业见底回稳的时间点就是明年下半年，这一点，我在2023年的时候就已经做出判断。
这两年，我在给城发预估市值的时候，都是高速公路+环境板块这么算的，但是我今天在看城发财报的时候，，突然发现自己的“偏见”。 即以前我认为，高速公路的估值相当确定，就算环境业务砍没了，市值还能有多少多少，但是，未来，高速公路的估值也可能被环境板块所侵蚀，业务的价值估算，不是只有加法，还有减法！
这是城发环境2023年高速公路的营收情况，净利润5.13亿，如果按照现在高速公路平均13倍的估值，光这一项就有66亿左右的市值，但是城发现在一共才81亿的市值，也就是说市场给城发环境业务的估值只有15亿。 很多人会觉得城发被低估了，拿计算器去敲应该给城发环境业务多少市值。 但在我这里，环境业务不但要被全部砍光，还要侵蚀高速的估值，它的市值理应在66亿之下！
很多人会问为什么？ 我来简单概述一下，城发用简单、粗放式的并购来维持营收的增长，制造“成长幻觉”，但是实际利润却被资产质量和财务费用不断侵蚀，出现不升反降的现实。真正有成长性的企业，比如说兴蓉，它的财报会出现三个阶段：1、营收增长快于利润增长；2、营收增长与净利润增长大致相同 3、净利润增长快于营收增长（兴蓉目前处于第二阶段后期，第三阶段初期）。 但是目前城发的情况是：因为行业饱和、人口和环境的综合影响，并购项目产能利用率下降，净利润还在被财务支出、应收账款折磨得死去活来的时候，营收已经掉头向下，关键是负债率。 虽然2021年企业负债就突破了70%，但是随着企业在建项目的投入运营，负债率根本就没有下降的迹象，为什么？因为它并购的垃圾根本就不足以帮它赚钱，最多只能帮增加账面现金流，连还银行贷款都不够！ 营收超200亿的首创环保也只是64.91%的负债率，而营收只有65亿的城发却连续三年负债率超70%！ 65%的负债率是一条红线， 一旦超过这个数字，如果主营业务不具备垄断性和规模性，那么企业走向“暴雷”只是时间问题。 包括我在内，只是被“疫情影响”遮住了双眼，疫情已过，价值该回归了！
