深圳的天气很热，然而更热的是位于深圳湾超总的豪宅新盘——中海·深湾玖序。
它的上车门槛最低2200万，在参观验资门槛高达1000万的情况下，深湾玖序仍创下了累计到访量2000+的夸张数据，而项目首批仅推出293套房源。
这段时间，这个盘被全国媒体刷屏，在深圳市场上的各种讨论也很多，群里找我咨询的粉丝更是不少。
今天我就从客观的角度跟大家分析一下：
深湾玖序，到底能不能冲？
还在纠结？全网最靠谱分析来了
对于深湾玖序，市场关注的是：谁在买？
首批次推售293套，i深圳登记近856组，中海要求必须冻资500万，且2天内签约才可入围。
也就是说，中海不仅要求你买得起房，还要求你能立马付得起钱。所以这冻资入围的516组，不是名义上的「有钱人」，而是实实在在「账上躺着几千万的有钱人」。
项目从一开始就对客户资质要求比较严格，毕竟一共才293套房，不需要那么多客户，只要真正的有实力的客户就行了。
当然，大家知道房地产行业6月30日是个时间节点，半年业绩很重要，不仅要卖出来，还要签回来。中海是目前最稳健的房企之一，对于签约回款要求非常高，不接受延期签约，所以中海不要买得起房的客户，而是要可以立马付得起房款的客户。
我跟粉丝开玩笑说，你要是能买到，真的要感谢中海，因为中海在为他的业主筛选邻居，您未来的邻居跟你一样，资金实力已经被中海验证了。
而对准备买深湾玖序的购房者，更关注的是：产品是不是不够完美？有没有投资预期？
我收集了这么几个大家关注的问题：
1、没有开放式阳台，通风采光会不会受影响？
2、听说得房率不高，是不是真的？
3、听说项目还包括5.8万m²的自持小面积公寓，居住的纯粹度怎么保证？
4、网传深圳湾后海总部基地将规划调整出两块居住用地，想买深圳湾的是不是可以再等等？
对于这几点问题，我特意问了中海项目上的人、业内的专家，还和几位同行探讨了一下，得出了这么几个答案，绝对专业。
1、深湾玖序是全玻璃幕墙，采用最先进最安全的开窗方式，采光通风完全不用担心。
其实，取消阳台在国际豪宅领域也是大趋势。
比如纽约的Central Park Tower、墨尔本南岸的Australia 108，为了把视野观感做到极致，就多采用无阳台设计。
距离深湾玖序不远的深圳湾悦府也没有阳台，同样不影响它成为深圳顶豪天花板。
深湾玖序三面都是落地玻璃，328m²户型的采光面有40多米，252m²户型的采光面有32米，就连196m²户型的采光面也有27米。
因此，即便是最低楼层，也无需担心采光问题。
而且，为了追求完美立面与自然通风，深湾玖序创造性地采用了高端写字楼的开窗方式——平推窗，是目前超高层高端写字楼用的最先进也是最安全的开窗方式，可以打开较大的开启面积，提供更大的通风量。
这种设计是目前最前沿的通风解决方案，平衡了美观和功能性，就是成本会更高，所以一般普通住宅很少使用。
2、深湾玖序得房率真不低，综合使用率高达84%。
深湾玖序此次取证首推的293套约196-252-328㎡大平层，虽然是高层产品，但算上阳台赠送面积和独立电梯厅使用空间，实际使用率还是比较可观的。
我帮大家算了一下：
252㎡/196㎡户型：套内得房率74%，加上赠送阳台一半面积和独立电梯厅使用空间，综合使用率约81%；
328㎡户型：套内得房率78%，加上赠送阳台一半面积和独立电梯厅使用空间，综合使用率达84%。
3、全年期高端自持住宅，并不是普通的租赁公寓。
深湾玖序项目东北角有一栋全年期自持租赁住房。但据中海地产官方透露，其目前已和全球奢华酒店签约合作意向，未来将由奢华酒店加持，定位是端酒店行政公寓，为深湾超总提供高端居住服务。
而且，自持单位的出入口是独立和对外的，位于白石二路与深湾二路的街角，与商品房出入口分开，加上未来租客身份非富即贵，并不会影响小区整体的居住品质和圈层氛围。
4、项目确实是深超总唯一住宅用地。
去年地块调规出让前，深超总的宅地供应断了22年。
从法定图则来看，中海·深湾玖序，是片区内截至目前唯一可售的新房住宅，目前片区内也并无其他地块住宅设计内容，而且这些地块也都不满足住宅日照规范条件。
但要我说，对于深湾玖序的评价，如果只是以有没有凸阳台、实用率高不高、外形不像传统住宅、有没有性价比作为标准，未免会有些肤浅了。
深湾玖序的价值，其实更在于不可复制的核心地段。
有些楼盘，注定赢在起跑线上
新盘如云，神仙打架的2024年，深湾玖序为什么能够获得高关注度？
答案，来自于它赢在起跑线上的天赋优势——地段、资源、稀缺性，面面均好。
1、深湾玖序对城市核心资源的极致占有，是塔尖资产持续保值增值的「永动机」。
富人们很聪明，他们从来只愿意为真正好的东西埋单。
无论是纽约One57、CentralParkTower，还是伦敦海德公园1号，全世界的知名顶豪都具有那个让你不得不下单的理由：
货币洪流中，这才是那个能击穿周期的城市塔尖资产。
在深圳，能称得上塔尖的地段，屈指可数。
深超总无疑是塔尖中的塔尖。
论规划起点、空间形态和城市功能配置，深超总是目前唯一超越前海中心的区域。
发展定位上，深超总致力于塑造具有独特标签的城市意象，通过文化、智能、生境和生活四个方面的强化，让“深超总=深圳湾”，成为展示粤港澳大湾区竞争力和影响力的全球城市“巅峰之作”。
经济能力上，深超总吸引了多家世界500强总部企业入驻，涵盖金融、通讯、互联网等领域，成为全球总部企业和科技企业聚集地，包括但不限于OPPO国际总部、中国电子总部、招商银行全球总部大厦、中兴通讯总部、TCL华星光电等等企业，这些企业不仅是深圳税收强有力的保证，更是国家经济发展的引擎之一。
一句话，没有一个区域，比深超总更能代表深圳的城市形象，深圳也不可能再出现第二个深超总。
2、深湾玖序又是中海在深超总核心地段不计成本打造的高品质住宅，放眼全深圳，拥有这样素质的新盘就没几个。
我带大家数一数，深湾玖序身上，创下了多少个「第一」和「唯一」：
①它是深超总近22年来，唯一一个住宅项目。
而放眼未来，深湾玖序或许也将成为深超总最后一个住宅新盘。
②它是深圳18年来首个明确取消7090户型限制的项目。
作为后「7090」时代的首个纯豪宅，深湾玖序这次取证推售的约196-252-328㎡大平层住宅及5套传世顶复，仅有293套，从面积上就奠定了项目的调性和气质。
③它还是第一个打破深圳精装均价13.2万/㎡限制的新盘。
事实上，种种迹象显示，官方对商品房的限价正在退出，尤其是豪宅产品未来或许不会再有定价限制。
这也意味着，如今只是象征性突破限价的深湾玖序，很可能是深圳最后一个限价盘，性价比直接拉满。
而未来，它的特殊性也意味着，其在二手市场上的价格更具有想象空间。
④它是深圳罕见的采用270°曲面幕墙的住宅项目。
为了与深湾超总的摩登天际线保持统一，在一众大师团队的加持下，深湾玖序打造了极具未来感的弧形天幕立面，这种大面积的曲面玻璃用于住宅在深圳尚属首次。
想象三年后，你驾车回家，深超总前排建筑，外立面最好看的就是你家那栋，从数十座建筑体中一眼就能认出来，高辨识度的外立面带来的是独一无二的尊贵感。
价格和选筹建议
不论是因地制宜的7重地盘空间设计、标新立异的外观、首创270°圆弧形落地窗，还是山海意境立体归家园林、三层屋顶花园、堪称深圳独一档的精装标准……
两个词总结：不计成本、壕无人性！
就拿园林来说，中海这次花了非常大的精力和成本打造项目园林景观，整体的园林景观设计聘请的是世界知名景观设计事务所，泰国的T·R·O·P，主创设计师为世界知名景观设计师Pok先生，目标是打造繁华CBD里的诗意栖居，“大地主义山海艺术馆”。
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网络效果图，实际以交付为准
项目整体设计理念依托于依山傍水，自然环绕的场地优势，通过“以山之形，借海之境”的设计手法，试图打造一个立体生长的“山海生境”，为居住其中的人们建立一个沉浸式的自然栖所，从而实现立体生长的垂直花园、沉浸式的绿洲社交空间。
从设计手法上围绕“山”、“海”的元素，提取了“山丘、洞穴、山涧、雨林、绿谷、岛屿、沙滩、湿地”等元素，并将这些元素融入到花园场景营造之中，从而达到“游山、观海”的景观体验。
但深湾玖序的价格，其实是十分令人惊喜的。
扒拉了一下它的价格体系和定价逻辑，小编只有一个字“绝！！”
不得不服这家40多年历史的老牌央企，姜还是老的辣！！
这次中海深湾玖序推出293套房源，其中3套顶复，74套196㎡的3+1房，144套252㎡的4+1房，72套328㎡的4+1房。整体含装修均价约14.3万/㎡。
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先来说说装修，毕竟是个豪宅，如果不含装修，我估计入伙后3-4年都是叮叮咣咣，保证业主入住体验豪宅还是得精装的。
中海深湾玖序装修有两种风格可供选择，分别是CCD设计的雅致风格（全屋木地板），以及HBA设计的轻奢风格（地面进口石材）。
不管那种风格的装修，厨电都是全套嘉格纳，玄关柜衣柜都是全屋意大利进口Poliform，妥妥顶豪的配置。
据Ploliform中国品牌官介绍，深湾玖序全深圳唯一一个玄关柜、全屋衣柜都用poliform的住宅，252㎡的户型使用poliform的市场价在140万；328户型的高达170万。
厨电全线嘉格纳产品，196和252是嘉格纳7件套，市场价约46万；328户型是嘉格纳9件套，市场价约71万。就一个328㎡户型岛台的嘉格纳电磁炉和升降烟机联动系统，市场价高达20万。
准建面约196㎡户型效果图，实际以交付为准
地板全是深湾玖序定制拼花，绽放的花朵与生长的树叶，非常漂亮。
石材全是进口石材，雅致风格的石材是镜湖春晓，镜湖春晓是一种高档奢石,是由巴西产出的天然石材，以其独特的纹理和光泽而闻名于世。这种石材的硬度达到了7级，比普通大理石要坚硬得多，因此它更加耐磨、耐久。
轻奢风格也用了很多白金沙的进口石材，据介绍，中海快买断了白金沙石材的矿。328㎡的背景墙是进口石材Fendi白，是Fendi奢侈品店装修专用，以及梅西家同款，被梅西带火的一款石材。
准建面约328㎡户型效果图，实际以交付为准
基本全是国际一线品牌和进口石材，这次中海真是把料用足了，真材实料给到够！但装修价格只卖大概10000元/㎡左右！（两种风格价格略有差异，雅致风格略微便宜一点点。）
现在郑重给你们扒一扒人家的定价逻辑和思维，中海绝对过硬的专业能力，说中海是房产界的黄埔军校一点不为过。
含装修标准户型最贵的约18.5万/㎡，含装修最低价格才约11万/㎡，价差7.5万/㎡。
不过这个11万/㎡还含近10000元/㎡的装修，也就是毛坯价才10万/㎡，这个价格真的是，啧啧啧，香！！！
整体来看，越大户型越贵，当然也和整体区位有关，328㎡只有72套，物以稀为贵，户型正南正北，北向视野开阔，南向园林景观，占据最好的小区位置，自然价格就高一些。但整体主力段在13-16万/㎡，最便宜的不到12万/㎡，关键是含了装修了！！！
252㎡的有144套，且所有252㎡的单位都是可以看到小区园林景观，从价格可以看出，很明显：
中海想主力出货252㎡！！！因为价格太太太有性价比了！！
准建面约252㎡户型效果图，实际以交付为准
主力段单价才11万-14万/㎡，13万多就可以买到20多层的黄金楼层，还带精装，相当于原来的毛坯均价13.33万/㎡送了精装，你让旁边二手房怎么活？这次252㎡的价格真的是给到位了！
196㎡的只有74套，非常少，是入住深超总以及深湾玖序这个纯粹高端圈层的最低门槛，只要2200万就能和深圳权贵们共住一个小区。但是最好最稀贵的景观资源也在196㎡，所以自然高区景观单位高一些大概在17.5万/㎡，去对比那些有景观的二手房，还是贼便宜的。
最贵的是3套顶复，价格19.99万/㎡（不含装修），反正就看爸爸们的运气了，这3套顶复就是深圳湾的住宅天花板了，市场价我相信到30万/㎡都可以，估计中海至少也想卖到25万+吧，只可惜限价卖不上！！
再强调一下：价格都是含装修的，大概10000元/㎡的装修价格，而且因为是个限价盘，只能卖均价14.3万/㎡左右，资源好的肯定价格高一些，但因此也注定有好多便宜可捡。
如果你都看到这里了，那想必是要下手了，这份选房攻略请收好：
1、追求极致性价比，可以重点关注低楼层的几套房源，单价确实有优势，低门槛撬动顶级圈层；
2、252㎡是中海的主力出货区，总价约3000万左右，相比约196㎡房源高出不多，相当于原来的毛坯均价13.33万/㎡送了精装，性价比同样无敌；
3、328㎡的，我个人建议，选不到高区的低区也要选，因为项目的园林真的非常棒，可以闭眼选；
4、不缺money的且运气又好的客户，可着高区最好的资源买，全深圳湾就这几套，买到就有定价权，绝对赚到。
5、至于那3套顶复，价格约19.99万/㎡（不含装修），这类产品在深圳很少有，要不是因为限价估计能卖到30万/m²，非富即贵的老板们凭手速和实力冲。
结语
对于深湾玖序这样的产品，一个城市可能只有一个。
对于广大普通人来讲，深湾玖序的业主就是保罗福赛尔《格调》一书中所描绘的「看不见的顶层」。
可以说，从景观到建筑，从室外到室内，从尺度性到品质感，也只有深湾玖序，在稀缺性、品质、尺度和功能上，刚好满足少数人的极致。
无论是市场情绪的短暂影响，还是片区发展的长期加持，都不能影响它作为城市标杆性项目的地位。
总之，在纠结的、在观望的、在犹豫的，深湾玖序大平层，听我的，能买！
提醒一下大家，虽然线上冻资目前已经结束了，错过的读者也不用灰心。据了解项目还可以继续线下冻资，但至于能否选到房就要完全看运气了。
最后剧透一波，6月28日，深圳、上海【玖序】将同一天开盘！据说，北京【玖序】也将于29号开盘，三盘连发，炸裂市场！对深湾玖序感兴趣的朋友，只管听冲锋号角行动！
再感慨一句，在这个频繁爆雷的时代，论稳健、论安全，也只有看中海了！
6月20日，标普发布讯息，将中国海外发展（00688.HK）长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定。
这标志着公司成为目前唯一获得标普“A-”评级的内房上市公司。
同时，公司未偿付的高级无担保票据评级上调至“A-”。本次上调评级后，公司在三大国际评级机构的信用评级持续保持中国房地产行业领先地位。
说到底，中海最强的底牌，莫过于好房子、好产品、好服务，都是用实力与口碑为消费者打下来的“护城河”。2024年，楼市进入「中海时间」！