一切都变了。
毫无疑问，2021年是国内房地产行业底层发展逻辑发生深刻变化的一年，典型特征就是行业三大分化正式来临。
市场分化：市场有效边界收缩，核心一、二线城市机会仍然巨大，但大部分三四线城市好日子不在；
行业分化：行业整合将加速，强者恒强，集中度会进一步提升，二八分化明显。
企业分化：从“剩者为王”到“胜者为王”，精准管理能力强、产品与服务口碑佳，多元经营性业务好的房企逐步胜出。
2021年，也是行各业运行规则明显变化的一年。去年下半年至今，龙头房企纷纷优化战略战术。
1、区域优化：继续加仓核心一、二线和核心城市群，出货或减持三四线。
2、多元加仓：加大持有型经营业态的布局，尤其是商业、长租等业态。
3、加码并购：通过并购形式，加大对优质稀缺资源的获取，但多限于项目层面。
4、合作扩圈：即两个企业或多个企业之间达成战略合作，结成利益共同体，对内优势互补、资源共享，对外强强联手、强化市场竞争力。
合作扩圈方面，最典型代表就是央企巨头招商蛇口。
01.
一次强强联手
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招商蛇口的朋友圈，扩大了。
就在昨天（4月26日），招商蛇口与香港四巨头之一的新世界中国的战略合作协议正式签署。
招商蛇口总经理蒋铁峰，新世界发展有限公司行政总裁、新世界中国行政主席郑志刚作为双方代表进行签约。
双方高层均以强大阵容出席，足见双方的重视。
根据协议，双方将本着“着眼长远、互惠互利、合作共赢、共同发展”的原则，充分发挥和利用自身资源和经验，在中国内地和香港范围内开展房地产投资项目的全方位战略合作，涉及领域包括：
1、住宅开发
2、商业体打造
3、城市更新及旧改项目
4、股权及资产收购项目
这也是近几年业内少有的高规格，全方位的巨头间“强强联合”。
作为四大地产央企，国内排名第六的巨头，招商蛇口的实力和地位就不用多说了。
而新世界中国是香港上市公司新世界发展有限公司旗下的内地物业旗舰，后者是香港四大地产发展商之一，无论是稳健性、综合实力，还是不动产运营能力，都是行业标杆，比如在香港、北京、上海、广州等地大名鼎鼎的商业地标k11就是它们家的。
为何这两大巨头能走到一起呢？
根本原因还是经营理念上的相似。
比如，两家都是综合发展模式的推崇者，新世界在香港和内地具备丰富的优质项目开发建设和运营经验，招商蛇口致力于成为全国领先的城市和园区综合开发运营服务商。
再比如两家的经营风格都十分稳健，都坚持长期主义。
更重要的是，通过合作，双方的多元业务板块将实现资源互补，增强协作发展内生动力，而且还能对创新发展模式的积极探索，驱动实现共赢发展。
事实上，这已不是双方的第一次牵手。
截至目前，招商蛇口已与新世界合作了深圳蛇口太子湾K11。
4月初，双方又两手竞得香港港铁将军澳百胜角通风楼物业发展项目。
某种程度而言，这次的强强联手，让新世界中国在内地市场获得更大的舞台，也让招商蛇口的护城河变得更宽了。
02.
加码大湾区、巩固大本营
——
前面说过，大分化时代，其中一大分化就是市场分化，需求和机会向核心一、二线城市及城市群聚焦。
这在招商蛇口身上体现很是明显。
比如大本营深圳，2021年其来自深圳市场的营收356.8亿元，同比增长27.9%，营收占比提升至22.2%。深圳与华南市场合计营收占比达32.6%，较2020年提升2.6个百分点；
投资力度也在针对性向高能级城市倾斜，2021年招商蛇口在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。
所以，招商蛇口挑选战略伙伴时，也很有针对性，新世界等合作伙伴与招商蛇口的市场布局都有着高度重合性。
比如新世界重点聚焦上海、杭州、深圳等长三角和大湾区城市，尤其是大湾区，过去几年在大湾区的投资超2000亿元，来自大湾区的土储占其总土储的47.5%。
不管市场怎么分化，大湾区过去是、现在是，未来也将是中国楼市的高地，尤其是深圳，更是高地中的高地。
当大家都看好一个市场时，也意味着这个市场的竞争必然是高度激烈的，土地市场更是如此，典型如深圳。
一方面，深圳净地稀缺，每年在公开市场走招拍挂的量很少，比如过去两年，在加大供地力度背景下，年均也才150万方，而且高溢价、条件苛刻。
一方面，深圳旧改市场基本被本土深耕房企垄断，70%集中在星河、鸿荣源等房企手中，就连一些总部在深圳的巨头房企也面临土储不足压力。
招商蛇口与新世界中国等企业的战略性合作，通过朋友圈内的资源共享和优先参与权，可以有效地解决土地问题。
除了大湾区外，还将进一步强化招商蛇口在其他高能级城市，如上海、杭州等的拿地竞争力，包括公开市场土拍和城市更新。
03.
猛虎添翼，打开商业赛道的想象力
——
与新世界的战略合作，还有一层意义就是，将进一步打开招商蛇口在商业赛道的想象力。
如前面所言，大分化时代的另一大分化就是多元经营性业务好的房企才能在这场淘汰赛中胜出，从剩者为王成为胜者为王。
背后体现的底层逻辑就是地产行业已走到了“稳健为王、运营定价”的新阶段。这就要求，房企必须有一定的相关多元产业，并有强大的持有型物业运营能力。
在这方面，招商蛇口是行业内起的最早、先发优势最为明显的房企之一。
得益于在蛇口四十多年如一日的耕耘，招商蛇口形成了独特“综合发展模式”，是行业极少数具备体系化运营能力的房企。
目前，持有类运营业务全面进入开花期。
集中商业：已形成海上世界、花园天地、花园城、花园里等产品线，截至2021年底，在营集中商业项目25个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。
在项目拓展上，奉行“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的精品策略，2021年新获取 4个项目，分别位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量达43万方。此外，还获取了轻资产项目3个。
长租公寓：公寓业务已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，已合计布局全国 22 城，约3.6万间。
产业园区：已持续多年稳坐中国园区运营的头把交椅，具体业务又细分成大型产业新城和特色产业园区两类。
其中，前者拥有8个服务国家重大战略部署的大型产业新城项目；
后者已发展出网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目，同时，利用园区平台，招商蛇口又成功开展产业投资与创新孵化，其创新孵化基地——招商创库已在9个城市落子13个项目，其中7个项目进入运营期。
而新世界在商业运营赛道，也是一位顶级玩家。
旗下k11作为全球首个将“艺术·人文·自然”三大元素融合为核心的的全球性原创品牌，是艺术型购物中心的开山鼻祖，开启了艺术与商业融合的全新业态，创造了博物馆零售的商业模式，直接把商业地产发展带进全新赛道。
目前，新世界在香港及内地合共营运17个K11项目，而未来4年将增加21个新项目。
此次双方战略合作，其中一大内容就是聚焦优质商业综合体。
强强联合，两大商业IP互为犄角、彼此助力，不仅进一步拉长了招商蛇口的商业运营的能力长板，也让招商蛇口的“双百”战略如虎添翼，在项目的获取、建设、运营上，获得助推力。所谓“双百”就是百个项目、百亿营收。
要知道，内地虽不缺商业，但在消费升级、个性化、体验式消费大行其道的大背景下，注重场景体验的高端主题商业综合体，依然稀缺。所以，集中商业赛道的结构性红利还是比较丰厚的。
事实上，双方在商业上已经开始合作了。
招商蛇口与新世界合作的深圳蛇口太子湾K11，计划于2024年底开业。
项目位于招商蛇口重磅打造的太子湾，这个170万方的巨型综合体以华南最大邮轮母港首发，主要以商业、娱乐、休闲、办公、高端居住为主体，涵盖邮轮中心、居住生活、商务商业、文创艺术等四大功能组团。
被誉为深圳艺术聚积场和市民会客厅的海上世界文化艺术中心，就与太子湾毗邻，可以预测太子湾K11建成后，将进一步强化蛇口的文化标签和艺术氛围，也将成为深圳的一座艺术商业地标、打卡胜地。
04.
大战略的一次完美实践
——
不管市场怎么调整、底层逻辑怎么转变，房地产国内支柱产业的地位都无法动摇，行业调整带来的巨大结构性红利，反而给一贯稳健的招商蛇口，提供了绝佳的逆势布局的机会。
但能否抓住机会，最大程度地吃到市场的结构性红利，除了要利用好先发优势外，招商蛇口还要重新审视业务模式和商业逻辑，对战略进行与时俱进的优化。
2022年，招商蛇口提出了要将“三个转变”落实到公司长期战略中：
一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；
二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；
三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
你有没有发现，这次与新世界的战略合作，就是“三个转变”在具体落地执行中的呈现。
而这背后体现的又是招商蛇口的另一项重要能力，战略执行力。
战略执行力强的另一个案例，就是招商蛇口重返“上海滩”。
2017年招商局提出重返上海战略；到2021年时，招商蛇口就已成为大上海市场的头部玩家。
据克而瑞数据显示，2021年招商蛇口上海公司实现全口径金额和操盘面积双双位列第二的佳绩，其他多项指标也均名列前茅。
此外，这还是招商蛇口“美好香港”战略计划的一次落地呈现。
去年10月，香港特区正式宣布设立“北部都会区”，可容纳250万人生活，进而与深圳特区形成“双城三圈”的战略性布局。
放眼未来，“双城三圈”不仅是深港融合第一线的桥头堡，还将成为推动大湾区未来发展的关键之一。
不管是作为央企排头兵的责任，还是巨大红利的市场考量，都意味着招商蛇口不能缺席。
而招商蛇口“美好香港计划”的提出，就是通过发挥自身产融结合、内地香港两地优势，以“安居”（住宅公寓）、“乐业”（办公商业）、“更新”（盘活旧改）为途径，助力香港与大湾区。
除了此次与新世界中国的战略合作，近日，招商蛇口与新世界联手竞得香港港铁将军澳百胜角通风楼物业发展项目亦是体现，据悉项目将建设成地标性居住样板，进一步提升香港人居环境。
05.
小结
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去年以来，业界一直有个观点，即市场在出清过程中，招保中华、碧万龙等优质龙头，将会抢食更大、更诱人的蛋糕。
但怎么抢，逻辑和路径并不是特别明了。
目前市场上，除了水花不大的项目收并购外，优质龙头房企整体还是比较克制。
其实也不难理解，优质龙头虽然自身稳健性和业务能力没得说，但其自身能量和资源还是相对有限的，靠单打独斗吃成胖子是不现实的，也超出了它们的能力边界。
招商蛇口的拉群建圈，则给行业提供一个新思路，即战略合作、广结盟友，壮大朋友圈，通过合作力量提高机会概率，撬动更大的市场。
作为中国近代创立的第一家股份制企业，也是最长寿的现代股份制企业，2022年招商局迎来成立150周年。
对自诞生就与家国命运休戚相关的招商来说，这不仅是巨大的荣誉，还意味着那敢为天下先的精神、以商业成功推动时代进步的使命一直在传承。
救亡图存时的轮船招商局，是如此。
改革开放时的蛇口工业区，是如此。
创办中国第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行（招商银行）和中国第一家企业股份制保险公司（中国平安），是如此。
今天为地产行业的调整，积极探索新思路，亦是如此。
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