12月23日，北京召开了「全国住房和城乡建设工作会议」。
在这次会议上，住建局发言人总结了2019年的楼市形势，还对2020年的楼市风向进行了定调。此次会议被不少媒体解读为一次非同寻常的会议。最大的不寻常，是这次会议的用词，相比之前更有底气了。01重点工作内容，发生了五大变化官方机构在重要时机节点的重要发声，往往会传递出很多意味深长的信号。在此次通稿中，提到最多的词汇是“稳”字，连续提了20次“稳”字，坚定调控决心一目了然。大家对比着看2018年的描述，能更明显地看出高层对2020年楼市调控的微妙变化。其中标红的部分，是今年相比去年对未来一年调控的主要变化点，图片下面是村长的解读。1、长效机制表述由“建立和完善”变成“稳妥实施”
楼市调控“一城一策”、“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的大方针没有变化，它们仍是楼市长效机制的主旋律。但在用词上有了些许改变，从去年的“建立和完善”到了今年变成了“稳妥实施”，说明过去一年时间楼市长效机制落实已取得初步成效。据中原地产的统计，2019年1-11月，各地出台的房地产调控政策达554次，比2018年同期增加了30%，频率为历史最高。比如大家较为熟悉的长沙限制房企利润率、深圳降“豪宅税”征收标准、佛山强调本科以上学历人才可购住房....可以预料，2020年各地楼市调控“百花齐放”的局面，将会继续维持。2、坚决防范化解房地产市场风险
此次住建局会议，有一句话，被媒体广泛引用：坚决防范化解房地产市场风险。一锤定音，字字千钧。非常普通的一句话，背后是一种深沉的忧患意识，化解房地产市场的风险到了必须拿上台面上说事的时候了。这些年，我国房价的上涨速度实在太快了。2019年上半年时，我国新建商品房销售约7.58亿平方米，销售额约7.07万亿元；以此计算，新建商品房销售均价约9329元/平方米。预计2019年全年，全国的商品房均价将破万。根据统计局的数据，1999年的房价均价是2053元/平，2019年按照10000元/平计算，上涨4.87倍。这还只是全国房价的变化情况，很大程度上，许多四五线城市甚至是收缩型城市，拉低了房价平均水准。比如北京过去20年时间上涨了12.75倍，上海16.05倍，深圳10.23倍，广州6.63倍，武汉8.99倍，成都7.27倍...（数据来源房天下）此次住建局对于房地产防范风险的表态，更像是对炒房客的一种警示。房地产行业的发展方向绝对是应该利于百姓的，炒房投机行为应被连根拔起。3、细化公租房针对群体
4、首次提到政策性租赁住房
有忧患意识，必然要有所行动。文中提到的第三点和第四点，就是为解决「居高不下的房价与居民买房难」而采取的具体行动。房价问题就好像一架高速运转的汽车，踩刹车踩得太猛了，会有翻车的风险，所以不大可能让房价出现大幅下滑的现象。房价既不能大幅下滑，又得让买不起房的人有房住，那该如何解决？政府尝试的方法是“政策性住房”和“公租房”。以上两种方法本质上是对房子结构上的改革。早在北京《2014年北京社会建设分析报告》时，就提出了类似策略。当时的说法叫做“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。说得通俗一点，就是给楼市“划跑道”，有购房能力的人群通过市场来解决住房问题，比如市场中的商品房、商务公寓等，都属于此类，至于房价涨跌啥的，由市场来决定。对于收入低、住房条件差，但符合政府保障条件的人群，政府来进行兜底保障，但同时政府会设置一系列“门槛”，比如房子只能在特定范围流动、房子产权受限等。还一类就是中间的“夹心层”，他们收入超过了“低收入线”，不符合保障房的申请资格，但又买不起商品房，对于这类人政府会提供一些支持。解决夹心层的住房问题，以前提到过两个策略，一个是“共有制住房”，另一个是“租赁住房”。所谓“共有制住房”是和政府合作买房，比如“夹心层”先买下房子的60%到70%的产权，剩下产权由政府持有（或者国企代持）。购房家庭可以按照市场价买下剩余的产权，或者卖掉房子跟政府按照股权比例分配资产。“租赁住房”就是政府或者政府要求其他企业，建设一些只租不卖的房子，这些房子可以以超过保障房的价格出租，但又低于市场租赁价格，让夹心阶层租用。在2019年的会议中，就重点提到了“政策性租赁住房”，一方面发展政策性租赁住房，另一方面建立“政府主导的住房租赁管理服务平台”，通过这个平台可管控社会类租赁住房。5、提出提升城市品质和人居环境质量
第五点所提到的是一个城市规划理念，要把城市建设为“美丽城市”。也就是说，满足大众的住房需求，这只是最基础的。除此之外，还要让城市品质以及大众的居住环境有明显改善。建设“美丽城市”，比较考验地方政府和开发商。因为高质量的生活环境，是由两方面所决定的，一是完善的配套措施，二是达标的开发品质。对地方政府来说，需要加速“补短板”，只有把教育、医疗、娱乐、健身等各维度的生活配套跟得上，才称得上“高质量发展”。对开发商来说，开发品质的监控力度要加强，小区物业品质也亟需提升。这两年房价停涨后，有些开发商开始在房子材料上偷工减料，以节省成本。明年将是小康社会的收官之年，要是在住房质量和居住质量上还变得越来越差，显然是说不过去的。02楼市定调后，该如何置业？
从楼市整体基调看，2020年的楼市调控与2019年并无太大区别。2020年的调控政策，只不过是在2019年调控的基础上，多做出了一些补充。如果大家有留意过2019年各地的调控动态和各城市的涨跌幅度，大家会发现，我国的楼市行情十分耐人寻味，总结成一句话就是：楼市行情已经变成“鸟笼行情”，既不允许大涨，也不允许大跌。调控是“打地鼠游戏”，谁出头就打谁。目前国内90%以上的城市，房价的涨跌幅都控制在-5%到+5%内，涨得太快的城市，往往都迎来了最严调控。比如今年上半年的苏州，苏州是今年以来房价上涨最迅猛的二线城市，涨得太快并不是好事，因为紧随其后的就是严调控。今年7月时，苏州市政府出台了《房地产市场平稳健康发展的工作意见》，规定全市新房3年内限售，二手房5年内限售，园区学区房9年一个学位，交满苏州2年社保才有资格买。在这样的大背景下，作为购房者，是时候改变买房心态了，像过去一样想依赖房子迅速实现资产增值的时代已经一去不复返了。相比房价的价格波动（房价涨跌幅短期内难大幅波动），购房者更应该关心的是房子的流动性风险。如果你的房子欠缺流动性，那所谓的收益翻倍、增值百万、资产千万，都不过是自欺欺人的纸面富贵。那么问题来看，什么样的房子极容易失去流动性呢。村长认为，有两类房子购房者需谨慎对待：第一类是非商品住宅及小众需求的房子。其中最为典型的是商住公寓，还包括军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区等。因为一旦楼市进入下行期或调控收紧之时，这类房子极有可能成为首当其冲的牺牲品。就拿公寓来说，公寓不仅产权受限只有40年，而且流动性远远不如住宅，变现成本高，目前公寓的整体税费高达10%~15%，而住宅仅2%~5%。除此之外，购买商住公寓还涉及到自身落户和孩子上学的问题，目前在国内除了深圳南山区、福田区以及其他地方的个别区的公寓可以申请学位，全国绝大都数地方都无法满足刚需需求。第二类是二手房市场过于羸弱的区域的房子。二手市场羸弱，新房想要进行变现，就会存在极大困难。符合这一特征的，有两类区域，一类是绝大多数的收缩型城市，另一类是三四线城市的偏远郊区。为什么叫做“收缩型城市”，国家把这些城市定义为收缩型城市，就是因为其人口流失、产业衰退、城市空间被不断闲置，人都没有了，还谈什么流动性。许多三四线城市的偏远郊区也有同样的问题，中国房地产迅猛发展这些年，有些城市喜欢铺大摊子，自己主城区都没发展起来，又规划新区在短短几年间创造出大量库存新房。对于三四线城市偏远郊区的房子，若没有强势产业导入，或者政府搬迁到这，最后的结果往往都是一地鸡毛。