LPR or 固定利率，个人商业房贷定价基准如何转换？

LPR or 固定利率，定价基准如何转换？

根据央行公告〔2019〕第30号要求，今日起，商业房贷利率就可以进行协商转换了，昨天有多家银行已就相关事宜进行公告。但这些公告貌似在很多人眼里都是“甄嬛体”，小白们纷纷表示难以理解。作为房奴的我，也好好研究了一番，下面用“说人话”来解读一下。

先说一下结论：建议商业房贷转换为以LPR为定价基准加点的模式。

为方便说明，下文中依据的案例假设为：商业性个人住房贷款合同期限为20年，剩余期限为18年，合同约定的实际利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，即实际利率为5.39%[=4.9%×（1+10%）]。（现五年期以上贷款基准利率为4.9%，这个数字2015年之后就一直没有变过。）

一、什么是LPR（贷款市场报价利率）？

LPR（Loan Prime Rate），即贷款市场报价利率，又名贷款基础利率，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。而商业银行的LPR又是以MLF（中期借贷利率）加点形成的，即LPR=MLF＋加点。

自2013年起，我国运行LPR的集中报价和发布机制。目前是由具有代表性的18家商业银行自主报出本行贷款基础利率，在此基础上，由央行授权全国银行间同业拆借中心进行计算，形成贷款基础利率报价平均利率，并于每月20日（遇节假日顺延）对外予以公布。公众可在全国银行间同业拆借中心和中国央行网站查询。具体网址分别为： 网页链接；网页链接 。

二、为什么要推动房贷利率（存量浮动利率贷款）定价基准转换？

当然直接的原因是央行发布[2019]第30号公告的要求。

事实上，这是解决现行利率制度的必然选择。我们知道，之前的利率政策存在利率双轨制问题，即市场利率与政策利率并行。

市场利率，即市场对资金的需求程度决定利率，如果市场对资金需求高，那利率就会上升，反之利率就会下降。市场利率的出现，涉及到MLF。

政策利率，即央行决定的贷款基准利率。商业银行多以贷款基准利率为基准，上下浮动来确定对个人（企业）的贷款实际利率。

存在双轨制，就会导致货币政策传导不畅，影响国家调控效率，因此需要转为成LPR模式，解决现行利率制度存在的问题，而贷款基准利率也会逐步退出历史舞台。（根据央行的规定，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。）

三、房贷利率定价基准如何转换？

根据规定，“将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。”

（1）如果选择转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平（即5.39%）。

（2）如果选择转为LPR，“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”，原执行利率为5.39%，2019年12月发布的LPR为4.8%，则加点数值为0.59%（=5.39%-4.8%）。

（3）“定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。”

四、LPR模式or固定利率，选择哪种转换方式更好？

从长远角度看，利率下行是经济发展的一个大趋势。在世界范围内，如日本、欧美等许多国家，目前都是低利率甚至是负利率的情况。从我国发展的实际情况来看，利率下行也是大概率事件。2019年11月，中国央行原行长周小川在创新经济论坛上表示，实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，这句话也暗示了利率下行的趋势。

既然如此，未来LPR大概率下行，因此选择LPR模式，将会使得之后房贷实际利率也下行，这当然更划算。

五、转换后，之后房贷的实际利率如何变动？

（1）如果选择转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平（即5.39%），利率水平在合同剩余期限内固定不变。

（2）如果选择转换为LPR，“加点数值在合同剩余期限内固定不变”，之后的实际利率=LPR+0.59%。

那么，LPR如何确定？

“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”，由于房贷合同中关于利率调整的条款基本上都选择固定日（即每年1月1日）调整的方式，因此计算2021的实际利率时，LPR应采用2020年12月发布的5年期以上LPR。今后的年份LPR，同样以此类推。

六、转换的时间要求？

根据公告，“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）……已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成”。

（1）转换于3月1日至8月31日期间完成。

（2）政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分），不需要转换；

（3）2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换；

（4）固定利率贷款，不需要转换。

七、转换如何操作？

具体情况可查询贷款银行的官网或者官方微信号。不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成转换。

考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成，部分银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。

最后，做个总结：在3月1日至8月31日期间，根据银行的公告，将商业房贷的定价基准转换为LPR模式（不可再次改变），由于LPR未来大概率保持下行态势，因此也将减少房贷的利息支出。

附：《中国人民银行公告〔2019〕第30号》可点击阅读原文查看

于2020.03.01

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