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各位可能都知道房地产市场这3年以来一直下行，走的非常艰难，但同时也有人奇怪，2021年暴雷了那么多的房企，为什么直到现在感觉都还活蹦乱跳的？而且房地产上下游的施工总承包单位、园林单位、装修单位、各种建材单位为什么都没暴雷？
今天我们来试着回答这个问题。
房地产开发周期
事实并不是看上去的那样，房地产对宏观经济的负面影响应该是从2025年才开始真正体现出来。
首先，房地产业的整个开发链条是这样的：
拿地—开工—销售（预售制）—建设—竣备。
那么，这五个阶段与宏观经济数据相对应的是：
拿地：土地出让金；
开工：新开工投资；
销售：新房销售；
建设：在建投资；
竣备：竣工投资。
从目前的房地产发展进程来看，房企拿地之后一般很快就开工了（也有可能不开工，比如城投托底），开工到预售节点的时间根据不同地方政策（有的要求结构主体出正负零地面，有的要求1/3，有的要求主体封顶）和不同业态（别墅封顶，高层一般1/3）不一样，但从开工到竣备基本是2-3年的周期。
土地出让金
从上述五个阶段来看，土地出让金是最前置的宏观指标，我们先看土地出让金数据：
2021年开始，土地出让金经历持续下跌，2021年下降8%，2022年下降26%，2023年下降15%，三年平均较2020年下降27.5%。
2024年上半年，根据华泰证券近期发布的研报显示，全国成交土地建筑面积约9.9亿平方米，同比减少29%，成交金额约1.1万亿元，同比减少35%。在挂牌出让各类型土地中，住宅用地的单价最高，受房地产行业影响也最深。华泰证券研报显示，在2024年上半年，全国涉宅用地的成交建筑面积约为1.8亿平方米，同比下降35%；成交金额约6694亿元，同比下降42%。
为什么土地出让金是从2021年开始下降的？因为2020年9月出台“三道红线”，2021年开启房企暴雷潮，所以，与之对应的是，当年房地产开发公司开始大幅缩减土地市场投资。
土地出让金处于在第一个阶段，也就是说，房地产一旦下行，最先受影响
的是拿地这个阶段，直接受损方是地方财政收入；
在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，地价占房价6成左右。
2023年地方政府性基金预算本级收入66287亿元，同比下降10.1%，其中，国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%。
上下游产能出清
而房地产上下游产业投资是从开工起算，主要集中在建设和竣工这两个阶段，在这个阶段，受损失的才是上下游供应链企业以及员工就业。
回到本文开头的问题，为什么2021年房企就开始暴雷潮，而房地产上下游的施工总承包单位、园林单位、装修单位、各种建材单位好像还活的挺好？
那是因为2018-2021年开工建设的项目虽然因为开发商暴雷而面临建设停滞，但因为国家“保交楼”政策托底，导致这几年还有活儿干，还有钱可以拿。
2021年开始“保交楼”，保的就是2018-2021年这三年多房企疯狂拿地开工的这些项目。
但在2024年底，经历了3年建设周期，“保交楼”主体将基本结束，讲的直白一点，能交的年底就交了，交不了的问题就很严重了，后续也很难交付（此处本人调研了两家原TOP20房企，2024年底计划交付大约5万套，2025年则大幅缩减到3万套下）。
那么，2021年开始土地出让金开始下跌，2022年暴跌，代表着当年拿地数量大减，当年新开工项目也同步大减，往后传导2-3年，则2025年的在建和竣工项目也必然将开始大减。
数据上来验证，今年GDP中固定资产投资的新开工下跌幅度也大于在建和竣工。
我们看下2024年1-6月房地产开发投资：
房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%，较1-5月下降幅度缩小0.5%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%，较1-5月下降幅度缩小1.4%；
房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%，较1-5月下降幅度增长0.4%；
房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%，较1-5月下降幅度增长1.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%，较1-5月下降幅度增加0.9%。
从上面可以看到，GDP中的房地产开发投资增速同比降幅越来越大，很快，在建面积和竣工面积降幅会大于新开工面积，这就是房地产开发的迟滞效应。
根据上述预判，大概从2025年开始，房地产上下游企业将正式进入出清期，按今年土地出让金的下跌走势来看，估计全年也就3万亿，比2020年历史峰值下跌63%，这代表着未来三年60%的产能出清以及人员失业。
房地产业固定资产投资影响：
从1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资每年大幅增长。2000-2023年间，房地产开发投资从4902亿元到11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。
如果按60%出清，则是每年6.6万亿的GDP损失，占2023年GDP的5.2%。
再看房地产上下游固定资产投资：
根据国家统计局2020年投入产出表，可以估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。
分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。
如果按60%出清，则是每年6万亿的GDP损失，占2023年GDP的4.7%。
最后看就业：
从2004到2018年，我国房地产业从业人数从396万人增至1264万人，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万人。
根据我国第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%。
按60%出清，光房地产业就为社会输送780万人。
并且，还有房地产上下游产业的就业，根据2020年投入产出表，房地产带动的就业弹性分别为建筑业22.2%、租赁和商务服务9.6%、金融业4.3%、制造业2.4%、电力煤气及水的生产和供应业2.4%。这些就业岗位都要按60%计算。
所以，GDP里的固定资产投资会继续下行，漫长的行业出清期才刚开始。
结尾：
每个行业，终将经历历史的垃圾时间；
属于房地产的时代已然逝去；
作为普通人，莫追忆，向前看；
相濡以沫，不如相忘于江湖。
全文完。
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