$朗诗绿色地产(00106)$田明专访，隐约看到朗诗未来的钱途，值得长线持有！ 朗诗田明：锚定轻资产杀手锏是绿色技术及强大的研发
2014年08月15日 22:31
陈哲
朗诗一直是开发商中的稳健派。
生于房地产市场在波动中成长的黄金十年，后来者朗诗决定不走传统的规模型、土地增值型路线。而其掌门人田明则擅长跳出房地产来观察这个行业，他甚至认为朗诗是家技术公司。
这两点基因很大程度上决定了另类朗诗的未来，从技术和品牌入手，来找到新市场环境中的增长点。
“我认为这轮调整从2014年开始，需要三年左右时间。朗诗将会把自己转型成为包括地产、养老、金融、技术服务的集团公司，绿色仍然是我们的主题。”田明说。
关于市场：限购取消逆转不了供求关系
经济观察报：从今年年初开始，房地产进入深度盘整期，你认为这种转变会因为限购放松停止吗？
田明：大趋势上，我认为这轮调整从2014年开始，需要三年左右时间。但是不确定，为什么不确定？现在的问题是供大于求，供给能力太强，而需求已经透支掉，投机性的全出去了，投资性的还有一部分但是很少。如果调整的程度很激烈，需要的时间就短。如果调整过程中，中央政府宽松货币政策，地方政府托市，银行信贷再积极一点，就有可能让这个调整的周期变长。
限购松绑是情理之中的事。北上广深某些低端楼盘可能跟限购有一点关系，其他地方没有太大的关系，限购政策取消逆转不了供求关系，但是可能有一波行情，如果有这波行情就抓紧机会去变现，其他没有更多的意义。
经济观察报：什么样的市况让你做出了这样的判断？
田明：从去年下半年开始，我就觉得不对，面粉价怎么赶上面包价了，有时候算不过来账，那个时间他们报上的项目我全部没让投，我们没有拿太多地，没有做太多投资，同时在营销、融资各个方面想办法持有现金。
我们坚持三条原则，现金、利润、转型。
现金流是第一位的，有现金流才能打好过冬的战争，不会被饿死，如果市场出现好机会，我们可以抄点底；第二位是利润，现在市场竞争越来越激烈，空间越来越窄，我们要想办法提高盈利能力；第三是转型，把一个有绿色差异化的房地产公司，通过五到十年的时间转型成一个以绿色技术能力为核心，包括地产、养老、金融、技术服务为一体的绿色集团公司。
经济观察报：你去年下半年否掉了很多拿地项目，但最近在苏州拿地，是不是认为现在是土地抄底的时机了？
田明：我们最近拿了地，并且一直在拿地，但是在去年太火热的时候，得控制一下。今年到现在，我估计拿了10块地了，没有一动十几个亿的，都是四五个亿的小项目，都是跟人家合作的。
地一直在拿，不表明我们对市场的任何看法，只表明我们有连续经营的需要。我们要保证我们的杠杆不要丢失，一年不拿地，贷款到期了，预售的房款转成了工程建设款，该交的税交了，该分的红分了，该发的工资发了，现金池就会下去，合理的杠杆力就没有了，我们不想丢掉杠杆，只要市场能做，我们还会连续做。
关于现金：有息负债维持在安全线下
经济观察报：朗诗的负债率偏高，这样的负债水平和你对市场的判断是否匹配?　　　　田明：朗诗的负债率高，但是分两种负债，一个是还本付息的负债，还有一种是不需要还本付息的负债。最好的负债对我们来说就是预售款，客户买了房，把钱给我们，房屋还没建好，物权没有转给他。风险没转移，是不能确认为收入的，所以在会计政策上计入开发商对客户的负债。
这种负债对开发商来说是好事，这个无息负债在整个负债里面占绝对大头。
我们的有息负债率并不高，完全维持在一