长沙县公寓租售比达到6.5%左右，我租了一套松雅湖附近的一套45平米的公寓，租金1300元，100元的管理费，房东到手基本上是1200元。公寓价格我看了一下普遍在5000左右(我租房的时候打听了一下，基本上也差不多这个价格)，我看贝壳还有低于5000的价格，算下来租金回报率是6.5% ，如果算上以后平均空置时间为20%，基本上也达到 5.2%， 算下来其实收益其实也不高，还不如中证红利(股息率5.1%)，虽然公寓可能因为通胀和经济增长租金价格会上升，但是股票也会因为通胀和经济增长公司盈利也会上升，但固定资产有几个最大的缺陷。
一个是老化带来的折旧和维护费用，如果折旧算入正常经营成本其实收益很低，无论是老化，还是有限权益年限(50年)都需要考虑折旧，也就是说如果按照reits特许经营权那一套计算IRR收益率，基本上在3.5%以下了。
二个是老化可能对潜在租金回报率还有影响。
三个是供求影响，这个比较难以判断，中国房产其实是过剩，未来老龄化对需求市场也有影响，当然这个过程很漫长，暂时不考虑。
相比指数基金，第一个是指数基金基本上不需要考虑折旧问题，第二个是指数基金基本上可以达到资产永续性，还有就是大部分公司分红其实都没有过利润的50%，随着经济进入平稳期，整个经济从高增长走向低增长，大部分企业也会从追求规模走向追求现金流和利润，以后分红也会慢慢上升一个台阶，最近5大行增加中期分红也是非常明显的信号。