全方位 多角度被人摆一道,还指望点啥。皮带这么明显的事情,不会比14年股市杠杆难多少,眼皮子底下
来源:WIND,财政部,笔者测算 注:指标剔除季节性,转移支付进度为预算下达进度,样本为2017、2021、2022年。
不同过往,二手房正取代新房,成为供给变动的主导部分。以14个重点城市估算,近两年来新增的二手房挂牌量,至少需17个月左右才能消化。值得一提的是,潜在的供给规模难以估量,取决于预期的进一步演绎。
图2. 供给骤增源于预期变化
WIND,FHFA,GHLC,笔者测算二、降价,能否实现市场自动企稳?
国际来看,当地产出现单边调整预期后,仅靠降价难以实现自发企稳。尤其是当房价降幅超过居民首付款比例时,存在着负向反馈循环进一步强化的可能。
图3. 仅靠降价,实现自发企稳?
WIND,FHFA,GHLC,笔者测算 注:指标剔除季节性,转移支付进度为预算下达进度,样本为2017、2021、2022年。要打破房地产单边预期,宏观总量政策而不仅是地产行业政策才是关键,各国规律大都如此。宏观总量和风险处置举措实施越晚,地产企稳时点也越滞后。
图4. 对冲地产下行,但今年发债为何偏慢?
undefined为对冲地产对经济的拖累,基建等发力不可或缺。但年初以来地方专项债等发行明显偏慢,或与今年中央转移支付前置相关。随着待转移支付规模的回落,第二、第三季度地方债发行有望提速。
三、基本结论
一是来有影,去无踪。房地产趋势与人口、城镇化等长期因素相关。但目前的主要矛盾是,地产销售等指标显著偏离以上述变量拟合的长期均衡值。特别地,二手房挂牌量激增折射出的居民行为变化,与中央提及的“社会预期偏弱”或有互为因果的顺周期关系。
二是国际来看,当房地产出现单边调整预期后,似难仅靠降价来实现自发企稳。尤其是当房价降幅超过居民首付款比例时,存在负向反馈循环进一步强化的可能。宏观总量政策而不仅是地产行业政策显著发力,才是扭转地产市场的先决条件,各国规律大都如此。
三是展望未来,由于一季度实际GDP“高开”,以实际利率为表征的总量政策或难显著加力,进而按部就班落实“两会”既定政策安排。但解除限购、防范风险等举措仍将继续。年初专项债发行偏慢与中央转移支付前置相关,第二和第三季度可能加快,部分对冲地产压力。
风险提示:居民预期的非线性变化。
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