其实就是这样的，地产公司上岸无非就是两条路，一条是换行业，最容易是走老派港房的路，换商业。这条路不是急路，因为商业会沉淀大量资金，还有经营不善风险，一旦不是在行业鼎盛期激流勇退，很可能就被埋了，世茂集团，合景泰富这些就是例子，甚至感觉转型已经很充分的宝龙都没逃过违约的下场，龙湖集团，新城控股，合生创展集团等现在也都在边上挣扎，很险，包括万达。
另一条是加快周转置换，这条路不好走，其实目前也就$滨江集团(SZ002244)$ 走的比较好，这需要极强的产品力和严格的投拓纪律。说实话，走这条路的还有很多，就是这两年积极拿地的，希望用新的低价利润地去置换19-21年拿的烂地。$保利发展(SH600048)$ 以及他的小弟保利置业集团，民企的$绿城中国(03900)$ 也在尝试走这条路行，包括万科企业，金地集团。这条路有一个关键就是，地产什么时候回暖，事实上2022年央企拿地还很积极，但去年下半年起全都收缩了，因为根本看不到头，新拿的地又成了负担。所以，产品力相对没有那么强的万科，金地也逐步出现了问题，保利其实主要靠爹，以他的土储数量，行业调整其实是最难受的。
我个人还是喜欢完成转型的，目前看最稳的肯定是华润置地，而且好像也不是很贵了。再就是我自己的持仓新城发展，明确能看到地产出清，商业接力的节奏，也就是不管地产是否回暖，新城大概率都能上岸，这种节奏我在龙湖和万科还看不到。龙湖现在高毛利的天街业务才100多亿收入，剩下的100亿经营业务是低毛利的物业和公寓。万科也是，印象城其实没多少收入，什么物流泊寓的都不是很赚现金流。整体经营产生的现金流相比地产债务包袱还是太大了。只能说龙湖万科还是比较能抗，还能抗个2年左右，但如果地产一直不回暖，最终还是会被打败，所以还要看这两年的市场情况。