那些独立思考的地产人都关注了阿伦侃房
随四季枯荣依然迎风歌唱
在开启今天的正文之前，阿伦要向所有读者朋友发出一个倡议：让我们共同为今天甘肃地震中不幸遇难的同胞们，集体默哀一分钟……
夜里两点多的时候，阿伦突然从睡梦中惊醒，然后看到朋友圈里西北的朋友说地震了，看了一下震级是6.2级，当时还没有关于伤亡情况的报道，所以阿伦原以为这个级别的地震不会造成太大伤亡，结果今晨一觉醒来，就看到了铺天盖地的新闻，这么多人遇难，这个冬天真是充满了寒意！
每次发生大灾大难，都会让人们停下急促的脚步，去做一些反思，这次也不例外。
不知不觉中，在经历了三年口罩后，2023年，人们的步伐仿佛特别快，各行各业都巨卷，大家的心态也变得特别焦虑，很容易陷入到急躁的状态中。
一边码字，一边耳机里单曲循环着这首《人世间》，就产生了很多感触。
接下来，就开启我们今天的正题。
12月14日，几乎是快到下班点的时间，北京市住建委公布了地产圈内期许已久的重磅新政。这份由多个部门联合发布的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，涉及的内容很多。阿伦梳理了一下，主要有以下两个方面：
1、对普通住房标准的调整：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
（2）单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；
（3）五环内住房成交价在85000元/平方米（含）以下，五环至六环之间住房成交价在65000元/平方米（含）以下，六环外住房成交价在45000元/平方米（含）以下。
此认定标准，从2024年1月1日起生效。
2、对个人房贷政策的优化：
（1）降低首付比例。
首套房最低首付比例降至最低30%。
二套房方面，则区分于所购房屋的区域，城六区内的，最低首付比例为50%；城六区以外的区域，最低首付比例为40%。
（2）个人房贷最长年限调整回30年。
受新政利好的影响，由于房贷首付比例进行了降低，北京房贷市场的利率定价自律机制也同步进行了调整。调整后将降低商业银行新发放房贷利率，从而实实在在减轻购房者的利息负担。
调整后的房贷利率下限为：购买城六区内首套住房，房贷利率为4.3%，城六区外为4.2%；购买城六区内二套住房，房贷利率为4.8%，城六区外为4.75%。这与调整前的首套房贷4.75%和二套房贷5.25%都有较为明显的下降。
阿伦为购房者算了一笔账，按照过去的利率标准，以贷款400万元还款30年计算，总共需要还利息约350万元，月供约20866元。而按照新政后的最新利率标准执行，如果购买城六区内的住房，总利息约为313万元，月供约为19794元，总利息少还了37万元，月供也随之减少了1072元；如果购买城六区外的住房，则总利息约为305万元，月供约为19560元，总利息少还了45万元，月供也随之减少了1306元。
需要强调的是，不仅是商业贷款，公积金贷款也将按照此政策执行，执行时间从2024年1月1日开始。
也就是说，从明年的元旦开始，大家就能享受到这个新政大礼包所带来的福利了。
话说到这，相信大家对阿伦梳理解读的内容应该都看懂了，那么接下来，就要点题了，为什么说要让楼市新政的子弹再飞一会儿呢？
因为就在新政公布后仅仅过去四天的时间内，阿伦就看到了不少人发文唱衰新政，各种所谓的砖家站出来解读、否定、不看好后市，我看了之后真是想笑出声来。
阿伦最近为几家国内的上市公司做路演，其中不乏世界五百强企业，发现大家集中关注的一个话题，就是近期的楼市新政何时能见效？因为，目前市场中的一些悲观声音占据了上风，在此阿伦要站出来解释几个常识性问题：
首先，网签数据，与真实市场情形，具有滞后性。这个滞后周期，至少是两周。因此，拿上个周末的网签数据来解读新政效果，是极为愚蠢且外行的做法！
其次，生效时间是2024年1月1日，你能指望新政在此之前发挥怎样的功效呢？人家还没生效呢，咋发生作用啊？！
然而，就是这两条基本常识，居然很多人都没搞清楚的情况下，就跑出来大放厥词，这也反映出目前北京地产媒体圈，业余的人太多了，尤其是今年以来，很多其他行业的阿猫阿狗们也来到本行内抢饭碗，啥也不懂就敢自称专家，简直贻笑大方。本来这些阿伦都不想写出来，但架不住粉丝群里总有老读者们发链接争论，让我出来辟谣分析一波~
抛开上述两方面基本常识，我们从专业层面，也来看一下新政对于市场的影响。首先是新房市场，本身每年的12月，就是成交淡季，如果拿淡季的数据与旺季的对比，本身就有失公允。此外呢，可以看到，产品力到位的项目，去化速度依然还是很快的，滞销的项目，则大多有自身的问题。就比方说您这个楼盘明明是六环外，非得往自个脸上贴金，说配套毗邻城六区的商业和医疗，那不在那扯呢嘛，北京的购房者可不是傻子，身经百战的购房者，随便查一下高德地图，看看您项目的位置和楼书广告，就能立即决定pass掉了，连售楼处都不带去的，毕竟大冷天的，项目没诚意，咱也没必要上赶着去看啊！
此外，这次的政策对于二手房市场也有比较明显的影响。首先是连续增长了近一年、尤其是从今年9月以来居高不下的存量房挂牌房源数量已经停下来增长的脚步，业主们不再那样焦急的把自己的房子卖掉了，更有一些对政策把握敏感的业主还悄悄调高了自己的报价，有的甚至干脆从中介那里下架了自己的房源，这就说明关于普宅的认定变化，对于存量房市场的刺激起到作用了。
至于大家关注的解除限购政策何时出台，其实还是不能那样急的，毕竟政策的出台都是循序渐进的。就如同早在今年7.24政治局会议后，业内的几位好友就对如今的新政有过共识，阿伦也曾在7-8月的两场线下闭门路演中预测过。实际上这次政策出台的节点，就是由于8.31新政的边际效应在减弱甚至消失殆尽，而如今又给北京楼市加了一把火。至于限购，如果这把火烧到明年3月开春已经不旺了，就不排除在召开完每年那两场重要会议后，再去加码了。
总之，楼市新政，对市场一定是利好的，就让我们多一些耐心，让子弹再飞一会儿……
我是阿伦
媒体圈老司机
2007年成为记者
发布文章8000余篇
累计字数超1000万字
2016年创立阿伦侃房
2017年成立阿伦工作室
现已入驻13家主流媒体平台
