别人追求前凸后翘，我们追求有货有料。
房企动态先问阿伦，感谢关注拿走不谢。
谁在黄金海岸？
谁在烽烟彼岸？
阿伦在虎年的第一篇文章，比以往来得更晚一些。
一方面处理家中果园的琐事，整个2月基本就没在北京工作；另一方面，近来房地产市场中的新闻也实在太少，罕有的一些也都是暴雷之类的，阿伦也不想在这样的情况下再泼盆冷水了~
本周开始，淅淅沥沥有一些房企开始发布自己2021年的财报了。按照往年的经验，敢于率先交卷的同学，往往成绩都还不错。
看了一下，本周发财报的房企中，只有一家突破了千亿，按照我们只关注千亿房企的原则，今天就来解读一下这家房企的各项数据。
这是一家粤系老牌房企，老牌到什么程度呢？阿伦查阅资料得知，这家房企在1983年就已经成立，比阿伦的岁数还大。然而，这样一家老牌房企，却是阿伦从业十五年以来第一次下笔去写它，原因就在于此前这家房企太过低调，业绩一直也没有突破过千亿。
好了，让我们以热烈地掌声欢迎【阿伦读财报】系列的第一家房企——越秀地产！
这掌声呢，一方面是因为越秀是我们系列报道的第一家房企，另一方面也是祝贺这家老牌房企，第一次突破千亿大关，成为名副其实的后起之“秀”。
每一年的财报季，都有突破千亿的房企，尤其是在前几年大家都追求规模、极速扩张的时候。然而，在行业内卷、负面不断的2021年，能够达成目标并有所突破的房企实属罕见且不易，接下来我们就对越秀地产过去一年的表现进行逐一梳理。
我们先来看几组核心数据：
1、销售金额
2021年全年，越秀地产累计合同销售金额约为1151.5亿元，同比2020年的957.6亿元增长20.2%。按照越秀地产制定的年度销售目标1122亿元计算，其目标完成率约为102.6%。
阿伦查阅了越秀地产近三年的财报数据，制作出下面这张图表：
从上面这张表格我们不难发现，2021年是越秀地产近三年数据表现中相对最不亮眼的一年，无论是增速还是目标完成率，都是近三年中最低的。当然，这并不是越秀地产的表现不好，毕竟在全行业都面临冲击的大背景下，能取得这样的成绩已实属难得。
2、营业收入
2021年，越秀地产的营业收入约为573.8亿元，同比2020年的462.3亿元提升24.1%。从增速上看，2021年24.1%要高出2020年的20.6%一些，虽然与其2019年的45%无法相比，但也算是一个相对不错的表现。
3、毛利率
2021年越秀地产的毛利率约为21.8%，较2020年下降约3.3个百分点。
业绩的提升，换来的是毛利率的下降。在过去的一年中，房企毛利率下降也成为一个共性，因此越秀地产的毛利率下降也不足为奇。
4、净利润
在越秀地产的财报核心数据中，归属股东净利润的下降，是被人诟病最多的地方。在阿伦看到的诸多资讯中，不乏将这个点提出来作为标题的。
我们看到，财报披露的数据显示，2021年越秀地产归属股东净利润约为35.9亿元，同比2020年的42.5亿元下降15.5%。这组数据，无论是净利润金额还是增速都发生了明显的下滑。要知道，2020年，该数据的增速还曾达到21.9%，但相信在如此艰难的2021年，股东们应该也是可以接受的，毕竟净利润的下滑，换来的是业绩的突破。
5、土储
我们知道，土储是粮，是房企的未来。然而，在2021年，大部分房企为了自保，在土地市场中都采取了审慎的态度，尤其是在2021年的下半年，各地的土拍市场更是较过去有了明显的降温。在这样的情况下，越秀地产却反其道而行之，在土地市场中表现活跃，于18城斩获37宗地块，总建面约为918万平方米。
这样的拿地节奏，与越秀地产在2020年的情况进行对比，显然是加速了。根据越秀地产在港交所发布的公告显示，2020年其在土地市场上的表现是在11城拿下22宗地块，总建面约为560万平方米。仅从总建面这一数据对比，2021年的增速就高达63.9%！
对比市场中收缩的态势，越秀地产在2021年土地市场中的表现，可以用“疯狂”来形容！
6、三道红线
以前拿地，只需要钱，如今则不同，除了钱之外，还要考虑自身的债务水准。自从三道红线出台以来，不少房企为了降负债、进绿档，不断收缩，不仅在土地市场中停止了大幅度的拿地，不少红档房企还通过变卖资产的方式换取现金流，以解决其流动性危机。
而越秀地产的三道红线数据指标分别为：资产负债率69.1%，净负债率47.1%，现金短债比1.36倍。与大部分挣扎于三道红线的房企不同，越秀地产三线全绿，这也成为其“疯狂”拿地的底气。
7、展望
阿伦注意到，在突破千亿大关之后，越秀地产有意将自己的脚步继续放慢，这从昨天进行的业绩发布会上就可以看出。
首先，在年度目标方面，越秀地产将2022年的目标定为1235亿元，按照其2021年1151.5亿元的成绩计算，增速仅约为7.3%。对此，越秀地产方面给出的解释是结合市场情况和货值的考量，对2022年审慎乐观的态度。
尽管增速有意放缓，但拿地金额却并没有减少。根据越秀地产在2022年40%的投资强度，其拿地资金预算约为457亿元，这样的一笔预算在当下的市场上已经算是非常不错的了。
阿伦可以这样讲，很多房企尤其是民企，简直对越秀当下的财务状况羡慕至极。而在阿伦看来，昔日华南五虎如今早已物是人非，是时候排一个新华南五虎了！
我是阿伦
媒体圈老司机
2007年成为记者
发布文章8000余篇
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2016年创立阿伦侃房
2017年成立阿伦工作室
现已入驻13家主流媒体平台
