8月立秋，半年报的季节，尤其是在疫情压顶的2020年，显得尤为令人“如履薄冰”。一叶知秋，半年报知兴衰。
半年报发完就是金九银十
它既是上半年的总结
也是下半年的总动员
这方面尤胜年报
那些靓丽财报数据下面，隐藏着哪些秘辛？
企业上半年的布局，如何影响下半年的走向？
阿伦也一直在持续关注各家企业“期中答卷”
8月26日明星房企融创
也加入了阿伦的“年报套餐”。
01 融创六类核心数据的“三升三降”
这份年报中，阿伦认为“三升三降”是亮点。三升：营收上升、利润上升、资产上升；三降：上半年拿地数量下降，净负债率下降、融资成本下降。
8月26日
融创中国控股有限公司（下称“融创”，01918.HK）发布2020年中期业绩报告，上半年集团实现营业收入773.4亿（人民币，下同）；核心净利润130.4亿，同比提升3%。本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。
业绩平稳增长的同时，融创进一步优化资本结构，提升净资产，降低负债率与融资成本。2020年上半年，融创所有者权益1339亿，较上年末的1141亿增长17.4%；本公司拥有人应占权益970亿，较上年末的831亿提升16.7%。2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕，可见融创始终在现金绝对安全的前提下发展业务。
此外，集团通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。
看完这些数据，阿伦有一种“放心”的感觉。作为持续观察并看好融创发展的地产人，阿伦认为，这次的“三升三降”充分说明融创是一家可持续发展的好企业。收入利润是实力指标，对于优等生融创来说，上升是毋庸置疑的，这样才能为股东带来收入、利润和发展。
此外，阿伦想说一下“三道红线”下的三降有多么不容易。可能很多读者还不知道什么是三道红线，所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策。简单来说，央行爸爸对开发商们说，“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清，再想借钱，得按我的规矩来。”
●剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
●净负债率大于 100%；
●现金短债比小于 1 倍。
可见，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与政策和指导方针是高度一致的，相信融创未来将迎来稳步健康的发展。
▲ 上海桃花源实景图
02 融创的“三升”生意经
决定销售增长的，在于土储、产品（住宅）与营销。土储成本合理又优质，产品有品质，营销能力强，三者兼备，那跑起来自然又快又稳。
当年孙宏斌起名的时候，不知道是巧合还是心有所感，融创展开就是融合创造，司如其名。
众所周知，融创的独门绝技就是收并购，拿地成本低、效率高，短时间内就如滚雪球般快速成长，这不就是融合创造吗？
过去几年，融创通过对莱蒙国际、融科、融科智地、万达文旅等收购，在北京、深圳、上海、武汉、东莞、杭州、郑州等重点城市获得多宗土地和项目，快速完成一线、环一线及核心城市的全国化布局。
▲ 融创·涌清府实景图
目前，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、华中区域及华南区域。
截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。
更令人羡慕嫉妒恨的是，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市，公司赢利能力可见一斑，完全足够支撑融创未来良好、健康、持续、稳定的发展需要。
融创房子能卖到这个均价，除了一二线城市的基本盘，还在于其高端产品给力。
融创造的壹号院系、桃花源系、雅颂系等产品，当得起天下美宅的称号，这些财报数据体现不出来，但却无比重要。
前五强里，融创进入城市是最少的，且几乎都是一二线城市，但也正是如此，不快速地拓城市、每个城市都深耕，融创才能成为前五强唯一一个只做高端精品项目的开发商。
外界看到融创很快，但没有看到融创拓展城市很慢，打造产品很慢，而产品的慢，成就了营销的快，公司发展的快。
所谓慢就是快，就是这个道理。
▲ 融创阿朵小镇实景图
03 融创“三降”硬功夫
在对的时间拿对的地，是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力，过去为融创累积了大量优质成本合理的土地储备。正是因此，融创才能在2020年上半年，在别人火热拍地的时候更冷静看待市场，减少拿地降杠杆，还能继续保持土储优势和发展优势。
控制拿地节奏，调整融资结构，2020年的融创的负债率水平显著下降，兑现了过去的降负债承诺。
融创的战略优势兑现为企业综合优势，充分发挥综合优势融创在上半年调整融资结构，把握到合适的公开市场债券融资机，因此进一步降低了融资成本。
2019年起，融创致力于追求内生增长，控制拿地节奏，调整融资结构，负债率水平显著下降，降低融资成本。
大浪淘沙沉者为金，风卷残云胜者为王。其实融创并不激进，一切都是水到渠成，现如今的融创，又快又稳。
随着销售规模的持续增长，融创准确判断市场，合理控制投资节奏，负债率将得到持续长期改善。2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕，可见融创始终在现金绝对安全的前提下发展业务。
集团通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。
在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。
据市场传言，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。可见，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，与政策和指导方针是高度一致的，相信融创未来将迎来稳步健康的发展。
对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。融创对于土地市场的准确把控能力在过去几年波动的市场环境中也得到充分印证。2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位，2020年上半年把握土地市场机会，以合理价格择优补充了少量土地，同比大幅下降64%。兑现严控拿地的发展战略。
融创已经拥有大量优质土储，2020年以来多地土地市场火热的环境下，相信融创将一如既往地把投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，并且在销售业绩持续提升趋势下保持冷静，控制溢价水平，助力融创在未来更加激烈、多变的市场中占据先机。
另外，随着融创布局全国的多个文旅、会议会展、医疗康养等产业项目陆续呈现，获得社会各界的高度认可。以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国多个城市快速建立起来。未来融创还将持续加强城市产业融合共建，助力其高质量发展。
2020年是融创上市十周年。过去十年里，融创实现跨越式发展，从排名30位开外的区域型房企，一举跃升为行业头部企业，成绩卓著。上市十年，融创站在新的起点，“三升三降”的优势财务数据曲线，展示了融创进入到聚焦利润及可持续稳健发展的长期上升通道中，未来发展可期。