$上证指数(SH000001)$ $万科A(SZ000002)$ 现在讨论房价，大家开始研究租金回报率了，搁3年以前是没人算的，算也没几个人听得进去。目前全国整体的房价应该是下跌了20-25%的样子，租金貌似还没咋变动，若以当前租金去算租金静态回报率显然是不妥的。伴随着房地产市场和整体经济的深度调整，未来租金的变化是一定会发生的，那么其方向和幅度是一定要估算的。

租金水平是个滞后指标，但一旦调整起来会形成趋势，一时半会儿停不下来。

租赁合同是有期限的，在到期之前，即使房价或同地租价发生了调整，此租价不会变，等快到期了租客才会考虑要不要换更便宜的或更好的。由于搬家挺麻烦，还有搬家费和时间成本等，新租赁合同价格的小幅变动不太会让老租客换地方，直至差价明显才会刺激到老租客。上涨周期里，是房东涨价撵人，多少租客受尽窝囊气，在愤恨之下咬牙买房。在下跌周期里，房东不想房屋空置的话，只能通过下调租金吸引房客，这时候的故事是房客傲娇房东和颜悦色。

在房价上涨周期里，大量的房产买下后被空置，因为相对于不断上涨的房价，租金是可有可无的。房东觉得房子宝贝，不愿被租客弄脏弄旧，不想负担订立、履行合同的麻烦，不想在转卖时有障碍，不想影响自己随时可入住的方便，总之，太多房子空着而房东完全无所谓，空个十几二十年的很正常。

此一时也彼一时也。随着房价的不断下跌，越来越多房东认识到他们再不能以心仪价格轻易卖出房产套现了。砸在手里的房产从传家宝变成了出血点，空置免不了物业费。不甘心于房子无任何回报的一天一天老旧，房东将空置房产推向租赁市场的动力变强了。租房挂牌量的上升和等待租客空置期的拉长，会促使房东不断下调租出报价。

租客大多是年轻人、穷人，租金水平受制于他们的工资收入。在房产下行周期，租客的收入水平是跟随下降的，导致租客的租入报价也在下降。以上两方面共同作用之下，租房市场价格不断下滑。

给租价托底的是工厂工人的工资。当前，太多农民工等在异地工厂打工， 他们很多都住在工厂安排的宿舍里。这些宿舍相对简陋，仅能用于个人睡觉，而无法实现家庭定居功能，这实际上是很残忍的。没有家庭，不在子女在身边，不能照顾老人，工人不过是个人形干电池。如果外面的租金很低，低到普通工人愿意搬出宿舍租着套房里就行了，60-90平就好。以前政府只想着如何高价卖地，甚少考虑过这些底层人民。现在房价不行了，最终还是得跌到穷人也有希望或租或买的价格才能稳住。