3.投资性房地产，公司投资性房地产采用成本计量方式，这块资产账面价值低估严重，为什么？等我整理数据再聊~

分析比较透彻，只不过管理层比较平庸。

我们再从租金收入去估算投资性房地产价值，2017年度轻纺城租金收入8亿，现在房产出租租金比超过5%的很少，那好，我们再保守点，就按照8%估算，8亿\8%=100亿。所以说，投资性房地产这块低估50亿左右。
主要原因是公司会计核算方法造成的。
金融街投资性房地产核算是不计提折旧的。

截止2017年末，轻纺城投资性房地产账面原值63亿，累计折旧摊销17亿，账面价值46亿。出租的房产每年计提折旧2亿元左右，试问出租的店面每年会贬值2亿？显然不可能!按照2015年公司对投入房地产的评估报告，大概增值10亿，估计现在累计增值50%左右，63✘150%=94亿，低估94_46=48亿!，有那么多么？

2.持有会稽山股权计入长期股权投资，公司按照持股会稽山比例确认账面价值，也就是说轻纺城账面确认价值=会稽山持股数✘会稽山每股净资产，所以，此项资产账面价值存在低估。

首先要了解轻纺城会计核算方法:
1.公司持有浙商银行，浦发银行股权计入可供出售金融资产。也就是说公司未出售持有的股权前，只按照收到的分行款确认利润，股权价格变动计入资本公积，待出售股权时候，再转入当期利润。所以，这块持股账面不存在价值低估。