问题 感谢管理层给我这个提问的机会，当前的行业的经营环境依然很差，针对我们公司也有很多恶意的舆论，那我谨代表这个资本市场的一些老朋友祝福并且相信公司能够克服眼前的困难，创造新的辉煌。我这边有三个问题，第一个是这个都是最近市场上跟公司融资和评级相关的一些问题。首先想请教一下，因为最近穆迪和惠誉先后将公司的评级下调至非投资级，请问会不会对公司的融资产生影响？然后第二个是近期市场上也有很多关于公司和金融机构合作受到阻碍的一些传闻，比如说险资逼宫金融机构抽贷、要求增设抵押物等等一些问题，请问目前公司和金融机构的合作是否顺畅啊？还有传闻说有 12 家银行在为万科筹措银团贷款，以应对未来到期的公开市场的债券偿付，那么公司也正在为符合条件的一套贷款做一些准备和担保，请问相关传闻是否属实啊？谢谢。
朱旭 好，谢谢郭振的提问，也特别谢谢你对万科的祝福。你的提问主要关注于公司的评级和融资的相关问题啊。请董事会主席分配回答的人，高管。
郁亮 这个问题请那个祝总来回答。
祝九胜 好，谢谢郭镇先生，你的提问，我觉得方面的说法和大家的一些评论，反映了大家对我们的关切，对我们的担心，也另外一方面可能也是对我们的高看和厚爱啊。公司也确实是在短期碰到了一些挑战和压力，我们应对方面也在不断地在复盘，在迭代我们的经验啊。总而言之，我觉得我们的公司的能力和基本面还是没有发生根本性的变化，是吧？我们总相信只要能力在身，还是不会有太大的问题的。对于种种的关切，我们总体的回应确实不太多。用一句俗话叫阳到山上晒不黑，煤到水里洗不白，黑的东西不可能一下子变成白了，也不可能变成黑。
祝九胜 那你关注了几个要点？大概是评级的调整，跟金融机构的合作，跟银行选择的合作，银弹的贷款方式等等，这一些我争取来一一回答啊。确实从评级方面来看，主要的评级公司对我们的评级确实有所下调。公司的基本面我觉得是没有根本性的大的变化的，对我们有没有影响？评级下降肯定是有影响的，是吧？从目前的情况来看，确实有影响，没有大的根本性的影响，或者换句话说对我们的影响，目前看来这是影响是相对有限的，这是平级啊。
祝九胜 对于跟金融机构的合作，我先说银行，其实万科长期以来跟银行都是良好的，基于战略，基于长期的这种合作关系。万科的短名单合作银行有 8 家，长名单合作银行有 16 家，长期合作的有 26 家银行。这些银行长期都很支持万科，也跟万科一起共同发展，共同来控制风险啊。当行业下行，销售下滑、回款减少的情况下，银行在风险防范这方面是我们的同盟军恩格斯讲过一句话，这个银行家皱皱眉头，比朋友的忠告更重要。
祝九胜 这 26 家银行和众位的银行家对我们起到了什么作用呢？重了眉头，这个提了忠告，给了宽容，重了眉头，是大家对这个市场的下行还是感觉到是超乎预期的给的忠告啊。在这个时候一个像我这种类型的企业怎么有效地活下去啊？怎么保持现金流的平衡？银行和银行家也给了很多建议、这些忠告、这些建议我们万科人是很虚心接受的，也一起来商讨应对之策，一起来这个找解决方案，也给了宽容。宽容是咋回事呢？是我们过往是总对总的信用制融资监管政策的变化必须转向以项目制抵押的这个融资模式，那一夜之间转过来还是有难度的，合作银行还是给了我们 1- 3 年的这种转换期，我们慢慢转换，慢慢过渡，对吧？新老项目划开，那长期跟银行在交互的过程当中，其实银行家的关切就三点，第一钱流到哪里去了？第二知东西在哪里，这东西就是资产项目在哪里啊？第三，现金流够不够，或者货值够不够啊？经营性的现金流够不够？我觉得万科人还是能够很坦诚很公开的回答银行家们的这三个方面的关切，是吧？这三个问题回答得好，这个融资的这个渠道银行支持的态度是肯定的，力度是足够的。
祝九胜 从去年我们的银行融资 897 亿，新增的融资 897 亿，小 900 亿就基本可以看得出来。那在跟银行互动的过程当中，因为交互的银行众多，是吧？也每家银行的偏好这个策略侧重点也有所不同，那有相同的合并痛点，一起来解决问题，也有过主银坛来合作的这种提议和建议，我们也是在虚心的在接受，也在积极的探讨，这是跟银行方面的这种合作，总体还是处于一个稳定、可持续的一个水平，一个状态。
祝九胜 那种险资的合作，万科是跟众多的大的保险公司都有长期的合作，因为我们从 14 年开始，我们转型向经营幸福务业务，在众多的赛道上做了各种探索，形成了多品类、广谱的这个经营类的资产，让我们成为了这个显着的天然的资产交易对手啊。那险资支持我们更多的是以险资的债权计划对应我们的经营性业务，那会在期限上都在 10 年或甚至 10 年以上，是吧？其实设置上会在，比方说是 5 + 1 + 1 + 1，是吧？这种，那加不加有时候是险字的选择权，有时候是企业的选择权，有时候是双方的选择权啊。来到每一个临近家的时点上，大家就坐下来好好的商量，是吧？行不行权，我觉得也特别感谢各大保险公司，以这个国寿、平安、新华为代表的各大家，各大保险公司长期对我们的支持，有这些支持和有这些长期有耐心的资金，是让我们在经营性业务的铺排上显得更从容、更有韧性啊。
祝九胜 我们选择对我们的支持，让我们能够在转型路上的这个决心更大、底气更这个心气更高。银行的支持让我们会有更多的优质项目，更多的这个优质资产，是吧？让我们的底气会更足，那关于还提到了其他的问题，我们的一些应对，是吧？我觉得这个总体上公司还是会长期坚持多渠道的，这个融资的这个策略跟任何的金融机构能够相向而行，能够互相成就。我觉得特别是在整个行业受挑战的时候，我们特别感恩来自于这个金融机构的支持，来自于银行家的支持，来自于保险公司的这个支持。以上。
朱旭 好的，谢谢朱总的回答，也谢谢广发证券郭振贤的提问，下面有请会议秘书接入下一位提问。
秘书 现在有请 21 世纪经济报道吴淑颖开始提问，谢谢。
问题 管理层好，我是 21 世纪经济报道记者，想要请问管理层一个问题，就是如何看待今年全年的房地产行业走势？之前万科也提出行业存在超跌，目前是否还是延续这一观点，预计行业什么时候能够筑底回升？最近我们也看到官方对行业有一些新的表态，各地政策也在相继松绑，请问公司如何看待政策的效果？谢谢。
朱旭 好，谢谢 21 世纪经济报道吴女士的提问，您的提问主要关注在房地产行业的走势，是否超跌，什么时候能够筑底回升，以及对于政策的一些效果。俞总。
郁亮 好，那个谢谢你的问题，这个问题我来回答，因为我觉得这个问题一方面是说我们对行业的一个走势的判断和我们政策效果问题。那么万科对于行业未来趋势判断方，那个我们的看法是没有改变的，我们还是维持过去的看法，尽管我们的行业已经很难回到，已经不可能回到过去的高点，但是行业前景依然广阔，目前超跌这个判断我们还是没有改变的。我们从整个政策的那个，从行业趋势来看，我觉得我们一定要从动态的眼光来看，我们这些动我们的住房的需求。我们从两个方面来看，一个方面来看的话，中国房产市场已经从有没有住宅市场，从有没有到好不好的阶段，那么在这个阶段里面我们可以看到说这个人均居住面积来说，其实人们对美好生活的标准是不断提升的，人均居住面积不可能停留在现有的水平上，我们现在的我们人均居住面积跟欧美过发达国家平均水平还是有差距的。因为我们使用的是建筑面积，使用建筑面积，所以本身要打七八个，打七八折的一个折扣。
郁亮 另外一方面的话，除了人均居住面积之外，我们看到说中国目前城市住宅里面有 63% 的房子还没有电梯，还没配备电梯，那么对日益老龄化的中国社会来说，那么电住宅的电梯的配置可能是个基本配置。所以说无论从人均的居住面积，还是我们的基础设，我们这些住房的设施、小区的环境等等方面，都还有非常大的一个改进的空间，都有一个百个大卡空间。所以需求是在的一方面。第二方面的话中国城市化进程并没有结束，我们按距 2023 年，大概中国现在目前城市化是 66 左右，尤其特别我们需要关注的是在过去一年新增加的城市人口 1, 196 万，这已经非常接近于 2021 年的那个2，那个 2021 年的大概一千两百零几万的一个水平了。所以中国城市化进程依然保持着一个基本的速度在进行着。
郁亮 所以从上面来看的话，从这两个来看，那么其实我们未来住宅需求建设维持在 10 亿平方米的数，那个这个中枢值那么应该是相对，是可以确定的一个数字。对，确定数 10 亿平方米的左右需求是个中枢值，我觉得相对是确定的。那么在过去一年我们新开工的住宅，住宅的开工面积不足7亿平方米，离 2019 年的高点下降59%，下降59%，所以从这点上讲，我觉得应该是超跌了，应该超跌了，所以对于我们市场趋势判断，我们想我们已经不可能回到 18 亿平方米的高峰，但是维持在 11 平方米左右中枢值，我觉得是一个相对稳定的一个水平。然后的话目前来看市场是超跌了。所以我们对未来的判断我们需要，可以，我们的判断是没改变的，判断没改变的。
郁亮 第二关于政策方面，我们可以看到说确实近期的话，政策包括北上广的政策其实都在在调整着，在支持住房需求跟解除，在放松限购方面做了很多调整政策出来，那么这个这些政策调整是我们大概 2011 年是限购以来力度最大的一次，又最大一次。那么所以说这个账政策超过以往任何年度的，包括随着 LPR 的下调，使得我们今天我们的按揭利率都来到了大概近十年以来的最低水平，近十年的最低水平，所以这些我相信市场是会慢慢会恢复的，这阵子效果会慢慢会显示出来的，都会显示出来的。另外一方面的话，我们政策里面还有一个很注意，大家可能关注不太多的，或者说我们关注比较少的三大工程，其实三大工程是将促进经济回升跟为房产去更多发展空间的一个重要举措。去年中央提出三大工程是构成房产新发展模式和促进经济回升的一个重要措施。城中村改造、保障房建设和平改坡这三大工程，我相信能对我们经济整个拉动中国经济的回升有重要作用，也为我们房产行业发展提供空间。那么万科在城中改造跟保障房建设方面都是非常积极的参与者。我们从过去到现在，我们都在积极地参与到我们大量的种种改造跟保障文件中去啊。评级两用方面我们也在积极地探索我们参与的空间。那么包括万科是在这个小户型建设，在代建方面其实有自己的长处的，所以这些方面我觉得我们的三大工程里面可能也用得上，可能用得上今年两会期间住建部、霓虹部长对发展上有个提醒，他在那个部长那个问答的时候有个提醒说他希望看到中国房产企业能看到今后拼的是高质量，拼的是高科新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展？谁能为群众建设好房子提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。我非常认同倪部长的这些提醒，非常认同我们这句话、这些观点。只要我们始终能为老百姓提供好房子、好服务，万科就会有发展，万科就会有未来。谢谢。
朱旭 好，谢谢易总的提问，也谢谢 21 世纪吴女士的这个提问。那么下面有请会议秘书接入下一位朋友的提问。
秘书 现在有请摩根史丹利张永谦开始提问，谢谢。
问题 感谢管理层，我是某个 study leader Stephen，我这边还是想追问一下，就是公司的这个融资的情况，就是想请管理层给我们就是就是 break down 一下，就是今年到期的这个债务境内和境外分别是多少？以及公司如果扣除这个预售监管资金和万物云的这个现金之后，可以动用的实际的现金，大概是的这个量也还有多少？另外的就是我们也看到今年的这个新开工的量公司降得比较多，那在销售持续下降的情况之下，公司如何保持这个现金流的这个平稳，以及就是这个公司提到了这个 1, 000 亿的这个压降债务的这个来源是资金是从哪来的？谢谢。
朱旭 好的，谢谢 Morgan Stanley 的提问，您的提问主要是关注到公司的这井类和井外的一个债务的结构，以及公司扣除预收监管资金和万物云资金可动用的现金。以及您也很非常关心如果项目减少后，开发贷减少，公司未来会不会有一些融资的一些缺口？
郁亮 好，那个这个问题还是请祝总来回答。
祝九胜 非常感谢 Stanley 的这个提问啊。嗯，正如我刚才在业绩推介汇报讲的，我们现在的在手货币资金 998 亿，我们是到期的债务，有些负债是 624 亿，这个倍数是 1.6 倍，也很专业的提到了这个剔除预售监管资金以后的资金来源够不够？客观的说肯定是有压力的，因为我们的相当比例的资金在预售监管资金账户，那我们的到期它是有时间分布的，是吧？那以海外的公开债、海外美元债例子，我们也只有二季度还有 56 亿到期。
祝九胜 不同的月份不同的到期，我们去做不同的应对，我们也有新的融资渠道和新的融资方式，是吧？我们整个的融资的状态还是在正常的状态，我觉得客观的说叫有压力，对吧？能过关，有压力，能过关这一关我们一定是闯得过去的。为了更好地回答你的问题，我也如实的汇报一下我们公司目前或者说前一段时间碰到的一些具体的挑战，我觉得是跟融资有关系的。这种挑战那大概是来源于三个方面吧。来源于三个方面，第一个挑战，第一难，是开发业务收支不平衡，大大的挑战我们开发业务的销售规模在不断地下降，是吧？跟前年，对吧？同比也不同的月份环比，是吧？都是比较大的这个降速，是吧？那工程支出我们还在 23 年的时候还处于一个高交付，是吧？我们有 20 多 29 万套的这种， 29.8 万套的这种交付工程款的支出是比较大的，对吧？也就是说开发的收入在不断下降，工程支出又处于支付的高峰，这是一个矛盾，是个不平衡，或者是一个剪刀差。我们碰到的第二大、第二大难处是融资模式改变给我们带来的挑战啊。
祝九胜 刚才我也汇报过了，过往我们是总对总，现在要转成项目制，我们过往 90% 的融资是都是信用的， 80% 的融资是总部一个融资团队就能完成的，所以我们过往的融资团队还是干得有声有色、卓有成效的。那今天都要转项目制，要落到每个项目去，这对于万科来说它是有个适应性，是个挑战。
祝九胜 那这个问题不是每一家同行都碰到的，过往各家银行给予总对总的这种合作方式的，在整个行业里面就两家人，万科和另外一家优秀的同行，那我们这两，我们的这个融资模式的转换就会给我们带来挑战，是吧？我们过往是可以一笔大金额就可以提款，是吧？那现在是要转到项目贷，按工程进度才能提款，那我们过往借的信用贷还款就是大额的还，我提款是零碎的提到项目上去提，还按工程进度，是吧？还基本会被封闭在项目的这个监管账户上，那会显得总部的自有现金流略显不足，或者说是总部的原来的现金流储备会被逐渐的这个消耗干净，这是我们碰到的第二个难题，第三个难题是我们的整个经营性业务的布局啊。
祝九胜 3, 000 多亿的已投，接近 4, 000 亿啊。我们的以贝塔的比例或者叫 NPID 还没有达到银行的贷款利率，总体上还没达到啊。这就形成我们经营性业务的收益率不足以覆盖整体上，不足以覆盖利息的这么一个爬坡的一个状态。这也就是形成了这个第三个挑战，我个人比较喜欢说它是三个剪刀叉，对吧？那对于这三个剪刀叉怎么办？ 3 个剪刀叉怎么办？如果销售规模下滑，优秀的同行已经给我们提供了答案。
祝九胜 1, 000 亿的急速规模的下滑，可以拿 50 亿的经营性业务的 e Beta 可以去平衡，对吧？无论从资金融资， 1, 000 亿的急速规模的下降，它可以靠 50 亿的经营性业务的 e Beta 和 NY 去平衡。所以在第一个挑战和第三个挑战，它是一个跷跷板，是吧？销售集售这边下达的，那我们的经营业务就应该去花更多的时间和精力，是吧？为业主、为自己创造更多的e，Beta、 NOI 和NPI。那对于第二个挑战是我们的。嗯，融资模式转变，我刚才也讲了，银行还是给了我们宽限期，对吧？ 1- 3 年逐步给转变过来。就像老话讲的，是吧？老天爷关了我们的一扇门，总，对，总的这扇门被关了，他同时也给我们开了两扇窗，两扇窗。
祝九胜 以上三是这个房地产的这个融资协调机制，俗称项目白名单，这是我们应对还款和提款这对矛盾的正副手，我们也刚才在材料汇报里面也讲了，我们有涉及了100、 190 亿左右 30 多个项目的白名单，我们也不断地在报这个白名单，是这个城市融资协调机制的一个具体的一个体现，对吧？我们在这方面会拿到更多的这个开发层面的融资，或者叫开发贷啊。
祝九胜 另外我们也关注到轻型的物业贷，它是我们去平衡提款和还款矛盾的双立手啊。我们大概前面三个月经营贷新增了 100 个亿，对吧？那我们内部是按梳这个梳理资源、盘点资产提供押品提升现金流的经营提效的这个原则去面对经营代的。我们今天经营贷的这个余额还不高，我们可以看到我们的资源是丰富的，资产也是足够的，合格资产也不少，我觉得我们的经营贷的余额会 100 亿一级，对吧？芝麻开花节节高，会为集团提供新的这个资金来源，那当然在转变过这个转化的过程当中，融资模式转化过程当中，人手人才是一个问题，对吧？我们过往总这种一个好汉三个帮就能解决，那今天转项目制的融资，那可能得一个好汉 30 个人帮，背后 300 个人去做经营提效。
祝九胜 好在万科的人才厚度很够，我们查了一下我们的员工的档案和简历，在万科的 10 的这个员工当中，有 176 人有三年以上的金融机构工作经验，是吧？所以我们这个方面的人才储备，人才厚度也是够的。模式转换我们也认为我们是坚定的，会转的过去的。除了这三个挑战，是吧？也叫三大难，是吧？我觉得干到今天我们也基本上对自己是比较有信心，是吧？在模式转变起初可能有一点懵，是吧？今天基本整明白了该怎么去做，更何况我们的深圳国资，我们的大股东地铁对万科都已经提供了几十亿级的，是吧？将要完成百亿级的实质性的这个支持，我觉得自助天助这个新的资金来源会是足够的，对吧？原有的缺口一定是会被弥补的，并且在整个过程当中，我们刚才在 PPT 里面介绍我们还有 1, 000 亿的减灾有息负债的这个减灾计划等等，当然是需要方方面面的帮忙，基于我们自身的努力啊。
祝九胜 最后我用两句话来小结对你这个问题的回答，是吧？我们叫两岸猿声啼不住，轻舟将过三重山啊。两岸源生是资源的源，对吧？我们方方面面的左岸，是我们的客户的资源的声音、金融机构知识的声音，右岸是我们大股东知识的以大股东为代表的国资国企的支持的声音和政府支持的声音，我们靠自己自身的努力，这个一定会克服三大困难，越过三座大山，谢谢。
朱旭 好，谢谢朱总的回答。那么下面有请会议秘书接入下一位提问。
秘书 现在有请上海证券报张良开始提问，谢谢。
问题 各位管理层好，上海证券报记者张良我有一个关于销售方面的问题。据机构统计数据，今年前两个月百强房企的销售金额同比下降约50%，万科的销售金额同比下降了约四成。我想请问管理层，在当前市场信心还未恢复的情况下，还有待恢复的情况下，公司在销售端有哪些具体的应对措施？谢谢。
朱旭 好，谢谢。上海证券报张郎先生提问，您的提问主要是关注于在市场的信心还没有完全恢复的情况下，公司如何在销售上予以应对。
郁亮 俞总好，请张海来回答。
张海 感谢张扬的提问，这个问题我来跟大家简单的报告一下，积极的销售回款、稳定开发经营业务的基本盘一直是我们的首要任务。 2023 年开发经营整体实现了 3, 761 个亿的销售额，实现销售面积 2, 466 万平米。那么今年 1- 2 月份销售了334.7。销售面积225.5万平米，从这个数字看，特别是今年一二月份看，数字确实有比较大的下滑。但是无论是从去年的全年和今年的一二月份，我们的销售回款的数字依然是排在行业的第一阵营。那么在具体的经营实践里，我们充分发挥产品策略、价格策略和运营节奏的联动协同的作用，提高操作的精细度，调结构、提增量。
张海 我跟大家报告一下这个销售数字中的一些结构性的情况。 2023 年，也就是去年我们的总库存销售了 1, 930 个亿，去化比例63%，这个数字较 2022 年同期提升了 3 个百分点。在这其中，非住宅类的资源库存去化了 376 个亿。那么在这非住宅库存资源中，车位我们销售了 96 个亿，这是大概是在库存去库存方面我们的努力。
张海 同时在过去两年的主动的投资的项目里，我们有 28 个新项目，在去年也就是 2023 年上市销售啊。这个销售额刚才祝总报告里也有了，我们大概年内贡献销售额是 544 个亿，毛利大概在 20% 左右。在这中间啊。 2023 年当年获取当年销售开盘的有 26 个，这销售额是 481 个亿。所以我们统计看这个平均开盘周期是 120 天。
张海 从新项目的投资兑现看，我们过去两年重点抓的投资原点、产品原点和操盘效率这三项工作取得了明显的进展。我们在着力建设产品线工作，我跟大家也可以讲一下，事实上这是新项目投资兑现的吃力层，我们的产品线是以客户为中心的全要素的产品线建设啊。这个全要素我个人总结为目标客群研究产品定位、品质、性价比、效率和收益回报，这是我们定义的全要素啊。那么按照这个产品建设的逻辑，过去一年我们面向改善类客户的 10 系产品线推出之后，得到了客户的认可，不仅业绩有保障，销售业绩有保障，品质和效率也有大幅的提升。
张海 另外我再跟大家报告一下，我这个去年业绩发布会上曾经向大家介绍过位于上海嘉定的一活力低碳智慧为主题的理想之地的项目，这个项目目前进展顺利，我以他的低碳智慧这个技术为例，跟大家讲一下启动的情况啊。这个项目目前在技术方面。获得了 25 项专利。这个社区大概整体面积是建筑面积 40 万平米啊。这中间包括商业、办公、租赁住房、商品住宅和公共设施，大概有 40 万平米。这个小区、这个社区投入运营之后，碳排放可降低31%，那就比正常的小区就是没有使用这些技术，小区每年的减碳量 5, 052 吨，这个相当于什么呢？相当于 25.3 万棵成年树木一年的减碳贡献。它设置在这个屋顶的光伏设备每年的发电 257 万千瓦时，相当于 603 个三口之家的全年用电量，就大概是我们做了一些这样的这个使用技术之后，特别是在投入运营之后，它可以达到的这个节节能减排的结果。
张海 所以我觉得未来城市项目在，我们在对，我们在新型城市化进程中探索新发展模式具有重要的实践意义。所以我想这个一方面是积极销售，一方面还是苦练武功和内功，这样能完成。祝总刚才讲的，是吧？轻舟穿过这个三重山，我们一起努力啊。谢谢你的提问。
朱旭 好，谢谢张海的回答，那么下面我们有请下一位提问。
秘书 现在有请中信证券陈聪开始提问，谢谢。
问题 好的，谢谢管理层啊。中信证券陈聪，那么刚才管理层也回应了关于融资存货结构、销售的一些问题，我请教一下啊。一个是关于减值准备的一个问题，公司怎么看待计提的一个减值准备啊？它是否充分反映了市场的一些风险啊？第二个就是说我们也看到其实房企的业绩普遍有一些下滑，那么二三年下半年公司的开发业务的毛利率也进一步的下行，那么毛利率未来的趋势展望是什么样的一个情况？就这两个问题。
朱旭 好的，谢谢中信证券陈冲先生的提问，您的问题是关注公司减值准备是否已经充分反映市场的风险，同时也关注开发业务的毛利率的一个趋势？
郁亮 好，这问题请韩慧华回答。
韩慧华 好，谢谢陈总的这个提问，我先回答一下关于减值的问题，万科一直是坚持非常审慎的财务策略的，其实过往每年就是我们都会定期的对于我们的存货进行全项目的这个减值的测试，这个既包含我们合并报表范围内的项目，也会包含我们联合营的项目啊。这个简直测试的动作它是动态进行的，那今年我们整体其实计提了简直大概 45.8 个亿，这包含了我们的联合一项目合并报表范围内大概计提了 35 个亿。整体对于我们权益利润的影响大概是 35.5 个亿，应该整体来说就是目前的这个减值计提还是相对比较充分的。其实从 2020 年以来，我们整体计提的减值有 130 个亿啊。
韩慧华 这里面可能大家在合并报表范围内看到的大概 90 个亿，其实全口径是有 GT 了， 130 个亿，那从目前的市场情况和项目的这个实际情况来看，我们认为目前的这个减值是相对充分的，未来我们也还会坚持审慎的策略，去动态地去评价我们项目的这个实际的运营的情况，结合市场的变化来审慎地去判断是否需要进一步去计提减值，这个是关于减值的问题，另外一个是关于业绩下滑的问题啊。
韩慧华 确实今年的这个业绩受到一方面规模的下滑，另外一方面毛利率的下降，以及刚才谈到的这个减值的计提三个方面的综合影响，我们的业绩同比是出现了 46% 的下降，这里面规模方面我们的营业收入从就是去年的将近 5, 0005, 000， 5, 000 出头， 5, 038 个亿降到了今年的 4, 657 个亿，下降了7.6%。
韩慧华 我们的毛利率也从去年的 19.6 降到了今年的15.2，下降了 4.83 个百分点，那规模和毛利的下滑的综合影响，其实对我们的毛利的这个的触动是比较大的，大概整体减少了，如果同比来看的话，大概减少了 200 亿左右的一个毛利，再加上刚才讲到的这个减值的影响，综合下来对于整个权益利润确实带来了一定的冲击。
韩慧华 关于毛利率这个问题，确实这几年是应该说也是大家关注的一个焦点问题，毛利率下降也是一个行业性的趋势，今年我们的这个结算项目的这个毛利率大概是15.7，同比去年的话有 4.7 个百分点的下降，这也是过去三年连续的一个下降。那嗯，这主要还是受到这几年的这个地收比不断地上升的一个影响。我们今年结算项目里面的低收比大概是46%，同比去年的同期的话大概有 6 个百分点的下降。
韩慧华 对，嗯，这两年就是到目前为止，应该说我们的已售未结，主要还是过去这两年就是带来的这个销售留到现在的已售未结，那么过去两年整个行业的深度的调整对毛利率还是会带来一定的冲击，而且随着这些项目未来在 24 年 25 年交付，那么对于 2425 年的毛利率还是会有一定的压力啊。
韩慧华 未来的毛利率如何？一方面当然就是也受制于这个市场的情况的变化，另外一方面跟我们整个销售资源的这个结构也有关系，应该说就是近两年，从 22 年以来我们所有的这个新项目的毛利表现还是不错的，因为从 22 年以来，我们对于整个投资质量的这个把控是进一步提升的，投资兑现度也有明显的回升啊。
韩慧华 就是前面就包括去年在业绩发布会上也有介绍到，就是我们现在的整体的新项目投资度大概在 90% 左右，那我们的新项目的平均的毛利率大概在20%，那么这一部分项目随着它不断地进入到结算期，那对于我们毛利的稳定和改善会有一定的帮助。但是客观的也要承认，就是在这之前拿的一些项目，特别是在过往土地竞争特别激烈的时候，当时我们对于未来的市场预期确实也比较乐观。所以这部分项目的毛利率是有压力的，我们也在持续加大这一部分项目的这个去化啊。当然另外一个方面就是其实大家也可以看到我们年报里面看到的我们的经营服务业务的毛利率，其实是有一个明显的提升的，这部分也在不断地在给公司的这个业绩带来一个正向的贡献啊。我们万物云的毛利率从去年的 14.4 升上升到了今年的15.0，我们的经营性的业务在扣除折旧摊销之后也提升到了22.2%，这个比去年是有一个 5.2 个百分点的提升，这个提升也是非常明显的。我们也相信就是随着我们经营业务的经营能力的不断的提升，未来这个对于业绩的这个正向贡献会越来越。
朱旭 好。谢谢惠华的回答，有请惠秘书接入下一位提问。
秘书 现在有请才鑫陈博开始提问，谢谢管理层好财经记者，去年 11 月深圳国资做出过表态，将通过市场化、法治化手段来帮助万科积极应对风险。请问截至目前，这些支持举措的落地进展。
朱旭 如何？谢谢。好的，谢谢财新记者的提问，您关注的是深圳国资对万科的支持的措施的进展。
郁亮 好，请朱旭来回答。
朱旭 好的，在去年的 11 月 6 号的金融机构的这个交流沟通会上，深圳国资做出了非常积极的表态，对稳定市场的信心起到了非常关键的作用。在那次会议以后，也是在深圳国知的大力的协调下，也协调了多家的在深的国企和万科进行对接，采取了四大类的措施来以市场化和法治化的方式来帮助和支持万科这四大措施包括，第一，首先是帮助万科来处置流动性比较低的不动产和长期股权投资，第二是市场化的方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施rates。第三是通过深圳国企和万科之间的产业协同，推动了多个项目的一个合作。
朱旭 第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科，那目前这些项目的进展的情况是，有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的正在逐步的落地过程之中，那么这些项目如果全部落地完成以后，预计是可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上，那么其中可能大家也看到了我们的硬核的基础设施消费瑞次的询价的公告，大家可能也关注到我们的大股东神铁集团是认购了 10 个亿，那么是占他的总体募资总额的 30% 以上。这是深国资体系在全国范围内认购这种瑞慈最大单的一笔。
朱旭 此外的话，深圳国资旗下的海港人寿也认购了一个亿，这一举也是以真金白银的方式体现了深圳国资和大股东对万科旗下资产的资产证券化和提升资产经营能力的一个大力的一个支持。那么总之的话，其实万科不是一个人在战斗，万科人也因此非常的珍惜和感恩深耕国资和大股东的支持，万科人将和股东共进退，和公司同甘共苦，为万科的长期稳健发展而共同的奋斗。好，谢谢。好，下面有请会议秘书接入下一位提问。
秘书 现在有请海通证券胡立磊开始提问，谢谢。
问题 好的，感谢管理层，我是海云正确的房地产行业分析师涂一磊。那么刚才公司对行业和企业的运营都做出了很丰富的交流，我想问一个关于股东回报方面的问题，就是过去几年公司的分红比例一直都维持在 35 左右，那么今年突然取消了分红，想问一下这个背后的主要考量是什么？那感谢领导。
朱旭 好的，谢谢海通证券涂磊先生的提问，您关注到是今年公司取消了分红背后的考虑的原因。
郁亮 好，这个问题请朱旭来继续回答。
朱旭 好的。嗯，这个回答的确是比较艰难，因为大家都知道其实万科上市以来一直都非常注重现金分红来回馈股东，我也回忆了一下，其实我们连续了 31 年的分红，分红是 1, 030 亿元，平均分红率是历史上是33.3%，也是万科历年股权融资的 2.8 倍，这也是我们一直引以为号为傲的。所以正是基于这个背景，这次董事会在考虑取消 2023 年度分红的时候，也真的是非常的艰难啊。
朱旭 主要的背景其实大家也看到了，当前的这个行业正在还在深度的调整之中，刚刚其实也有投资者提到 1- 2 月份百强的销售企业是销售业绩下滑了 50% 以上。那么万科的销售也下滑了 40% 多，那么其实整个市场的信心还在恢复之中，那么经营的不确定性其实也还存在，所以基于此，我们也跟债权投资人和股权投资人事先做了一些沟通。
朱旭 那么也发现其实投资人的他们在是不是分红方面是存在一些分歧的，比如债权投资人他就希望公司不要分红，或者减少分红，保留更多的现金储备，应对未来的债权的一个偿还。那么股权投资人他也分两类，有一类也能理解，就希望公司不分红，保留更多的现金储备，那么确保经营的安全，应对未来的不确定性。那也有一类希望公司能延续以往的一个分红的政策，那么综合债权投资人和股权投资人的意见，董事会也基于这个非常深入的一个讨论决定的还是今年在 2023 年度取消分红，那么以帮助公司更好地应对特殊时期的一个不确定性，保障经营的一个安全，这里也非常恳请投资者给予我们的理解，谢谢。好，那么下面也有请接入下一位提问。
秘书 现在有请财经杂志王博开始提问，谢谢。
问题 万里城好财经记者提问，俞总，我们看到近几年房地产市场的供求关系发生了重大的变化，行业也经历了一些巨大的挑战。近两年百强房企的销售额累计下降了51%， 23 年房企新增融资总额下降到 20 年的 1/ 3。那么万科是最早提出活下去的公司，但近期市场上也出现了对于万科能否活下去的担忧，同时我们也留意到，今年万科确实像刚才那位老师说的，第一次没有进行分红。那么请问郁董，面对市场的担忧，万科接下来会有哪些应对举措，确保在极限情况下公司的经营安全？谢谢。
朱旭 好的，谢谢财经记者王博的提问，您关注到的是万科面对行业的挑战，如何采取应对措施活下去？直接问的是郁总。
郁亮 看来只有我直接回答了那个关于华夏这个问题，我来直接回答那个刚才提到说接着上面一个提问，就那个关于分红的问题啊。那个要做一个打破 31 年惯例，这个决定一定是非常非常艰难的，股东的不满意，我想我和团队都是能够完全能够理解的，批评和建议我们也都完全能接受啊。在这里我想我还是有责任、坦诚地，有责任跟义务，坦诚地跟股东来报告一下我们的一些想法。
郁亮 在过去一年里面的话，地产市场这一边，房产市场这一边还在下行，那公司在经营上还取得了一些进展的销售我们跑赢了，大势继续维持在行业的头部，我们也很好地完成了 28.9 万套房子的交付，而且满意度还蛮高，买更重要的是万科投资能力，我们在刚才业度介绍、业聚介绍、 Pep 和张海的回答里面，我们新投资其实兑现度很高。我们产品能力以实习为代表，产品能力有很长足的进步，那么这个这些都是我们未来竞争的一些优势。尤其是我们注意到在介绍 PPP 里面，其实见到说我们快装快建，能快装快建的个技术能力，那么这个是得到很大的进步。那么比如说我们在海南，我们从拿地开始到我们竣完竣工交付销售大概 12- 14 个月之间。那么假设未来房产行业未来往现房销售去转换的话，应该说万科这方面的能力已经做好了准备，做好准备万科在代建方面其实规模已经也不小的，规模也做了相当多年的基积累。
郁亮 就这些方面，我想我们开发业务这一边，我们应该说我们的基础能力、竞争力还都在，我们经营福利类业务的话也有稳定的一个发展，稳定增长精细业务也形成了一批好的资产，这些资产也受到市场的欢迎。其实在过去一年我们大宗交易有 123 亿元，这个数字好像大家这个数字在行业里是蛮很非常高的数字，应该是比大多数同行都要多，只是我们之前我们没有很好地宣传过，大家不太了解，那么对于 one 的 raise 这边大家有所了解，那么我们刚才所介绍到我们的应力的 raise 已经在询价了我们的万维物流的race，那么正在那个申报之中，我们也在积极地准备呢。
郁亮 我们常驻公寓的 race 正在积极准备之中。所以今年大概有可能万科会成为一个同行里面唯一一家能够具备三个raise，在三个领域里面具备 raise 的那个公司。我想这是大家对我们的肯定，那对我们的肯定。但是要活下去的话，光业务能力还是不够的，还需要强化底线思维，做好极限情况下的一个压力测试。要做好最充分更充分的准备。
郁亮 去年四季度的时候，市场给我们一个提醒，虽然万科很早提了货下去我们，但是我们从今天来看，我们考虑的还不够全面，一家公司要活下去，我们可能还需要面对，总在面对中极端情况底下，面对一个比较脆弱市场里面，我们过去很多习惯的东西可能会发生改变的。比如说万科一直坚持稳健的一个财务策略，我们信用一直比较好，我们跟金融机构这边合作一直比较稳定，但是一旦市场出现了恐慌情绪，出现了超预期的下跌，合作可能就会发生变化。过去稳健的标准看来还不能保障公司安全。所以我们的应对需要更加强化，底线思维，做好极限情况下的压力测试，对于超预期下跌做更充分的准备，做好更充分准备。所以从未来看，我们的危机意识还需要更强，我们在盘货存量把不动产变成动产等工作的决心力度还需要更大，安全垫也需要更加厚。
郁亮 我们财务遇到的问题本质上是业务的问题，公司对这问题有是有思考跟认识的。过去一段时间我们通过产品跟管理的改善，努力盘活存量，消化了一些历史上的高在高增长阶段所拿的项目，针对经营性不动产天然存在的一些资金回收周期长、占用大的难点，我们通过新的融资渠道、应用交易等方法，把不动产变为动产和现金流去做更好的匹配。
郁亮 总之，我们现在看来，我们虽然很早继续活下去，但现在看来，我们的危机意识还需要更加强，我们决心，我们改变的决心和力度还更大，安全垫还需要更厚。所以，基于这样的考虑，我们对今明两年提出了一个坚定降杠杆的一个目标，未来两年我们削减有负息债券，负息债务 1, 000 亿以上这个目标坚决的把债务给降下来，在安更安全基础上再去考虑发展。
郁亮 不分红也是为这项非常重要的工作创造条件，我们相信公司以目前公司能力，在轻装上阵之后，能够更好地、更长久地来创造股东的价值。去年四季度以来，万科得到了深圳国资和大股东深圳地铁的大力支持，也得到了金融机构合作伙伴的关心和帮助，也得到很多的关心。对这些善意和支持，我们非常感恩，包括对一些问题的批评我们也很感激。关注是因为有更高期待，希望万科能做更好，能够做出一个穿越周期的标杆，也请相信我们会全力行动，坚决不躺平，我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口，在新发展阶段继续成为一家优秀的公司。谢谢。
朱旭 好的，谢谢玉荣的回答。嗯，下面有请会议秘书接入下一位提问。
秘书 现在有请花旗环球金融陈俊伟开始提问，谢谢。
问题 管理。大家好，我是话题地产股票研究部的顾问陈俊磊。刚才喻炅也提到了公司在长三个方面的防脱有比较大的进展，包括了这个基础设备，包含了物流仓储，包含了长租公寓啊。那我想请教一下管理层，预计这一系列的位能给公司的经营性业务带来多大的帮助呢？你未来还有多少资产可以装到这个 rich 平台里面呢？你往后是否还有进一步再扩容的计划呢？谢谢。
朱旭 好，谢谢花旗陈俊伟先生的提问。您主要关注集团的瑞思的发行的进展和后续的扩募的计划。俞总。
郁亮 请那个刘肖回答。
刘肖 好，谢谢陈总的问题，我也想就瑞思补充一些进一步的一些细节的一些信息啊。对，我们这周一是询价完成之后首个瑞思英利瑞思4月 8 号打新，也是能够顺利实现发行。我稍微提一下，除了这个股东的支持之外，其实很多领先的市场化机构，包括国寿、建信，包括中信、中金，还有大家平安、泰康等等，都给了我们特别好的支持，这体现了整个市场化机构对于印力睿思投资价值的认可，同时也体现了对万科商业整体经营的信心啊。
刘肖 这个4月 8 号的认购就是 5.2 的今年的分派率，也希望投资者多多参与我们 rich 的资产的扩募还是有非常充足的准备的，它对我们的经营的作用首先确实直接体现为现金流的增加，这次我们所用的印尼瑞思发行现金首先会归还 22.3 亿的负债，所以会降低我们的负债剩下的这个融资的这个金额，这个我们在可能要 11 亿的原始权益人的自身投入，还会有 4 到 5 个亿的现金流入用于未来的投资发展。那么更深层次的就是能够带动一批经营，不断提升资产的经营水平啊。
刘肖 扩募准备，做好扩募准备，在我们的招股说明书中其实有披露过，我们把 59 个项目、 59 个商场都作为 com 的大名单啊。当然他们需要在多轮的 risk com 中不断地装入，我相信这些装入都会对整个集团的这个经营，不论是从现金流和资金层面，还是从经营的水平、经营的能力、经营的效率层面都会提高，都会带来非常重要的作用啊。
刘肖 那么今年这个月初3月 1 号，我们一另外一个里程碑，就是这个物流的race，俗称挂网，得到了证监会的受理，我们也预计近期就会得到正式的批复。这物流的 rates 我们首批是拿了三个项目出来，都是位于粤港湾、澳湾区，还有长三角一些非常重要的区域，这比较大的比例是在大湾区是服务于跨境电商，另外在绍兴的项目服务于新能源的制造业和先进制造业啊。包括这个湖州的项目，我们内部叫杭州北，实际上是服务于快递、快运和电商物流，它链接上海的快递快运和链接杭州的电商物流，都是出租率都是在 98 到 100 不等，都是非常优质的项目，我们相信它也是为物流开启了一扇瑞斯的，开启了一个新的里程碑。万纬物流综合实力还是在目前在行业里属于第一梯队，我们整个的资产量，我们这个招股说明书还没，这个还没有披露扩募资产，但是我们整体的持有的管理的仓储规模已经是 1, 200 万平米，我们是有充足的项目可以作为潜在的控股权，所以这个是万纬物流啊。同时刚才朱总也提到公域我们可能在两周左右就会正式向国家发改委提告提报申请材料。
刘肖 risk，这个公寓的 risk 标的在北京、天津、杭州这些重点城市表现都非常优异的保障性经营住房，我们现在整个公寓的管理规模是在 23 万间，出租率95%，伴随这个 risk 的渠道打通，我相信不论是公域资产还是物流和商业资产，公司都能够推动这些经营性物业更好地这个业务健康和有质量发展。谢谢。
朱旭 好，谢谢刘肖的回答，我们原定是 11 点钟结束，现在已经 11: 10 了，因为大家提问也比较踊跃，我们再接入两位朋友的提问。好，请有请会议秘书。
秘书 现在有请每日经济新闻黄婉莹开始提问，谢谢。
问题 管理层。好，每日经济新闻记者提问，这边想问一下宝总，就是您在万物云的致股东信中提出， 2023- 2025 这几年会是行业的分水岭，此案是房地产开发产业链末游彼岸，是基于不动产持有的消费。其中此案已近尾声，想请问怎么理解此案已近尾声？这句话是否代表着不看好开发业务未来的前景？谢谢。
朱旭 好的，谢谢。每日经济新闻黄婉莹女士的提问，您也关注到了万物云的致股东信，想问一下怎么样理解？此案已近尾声，有请那是宝总。
郁亮 那就朱宝全。
朱保全 谢婉莹的关注，这个首先这个是在万物云的致股东信里边，我写了这个此案和彼案，当然这个是专门指的是物业行业，比如说我们现在这个大会所在的万科总部，那这里有很多基础的服务人员。在 30 年前这些服务人员叫房产后勤部，这实际上是一个自我管理的一个内部部门。到了 20 年前成立了万科物业公司，但是它是按公司来运营，同样是服务这个万科总部，那它的有财务报表，但它的收入其实也主要是来自于万科内部，那到了十年前，其实不到十年前，这个在 19 年的时候，这个我们跟戴德梁行中国的物业业务整合起来，那成立了这个企业综合设施服务这么样一项这个专项的服务，那它今天就变成了一个更专业的一个服务专项。
朱保全 那除了服务万科之外，你像现在阿里、腾讯、美团、头条这些都是我们的客户，那它反映到财务报表上来看，实际上就是今天一家物业公司与他母公司之间的关联交易的比例是在持续的在下降。当然如果站在过去 20 年，那在房地产大开发的阶段，那一家物业公司的收入来源主要是来自于它的跟母公司之间的相关性啊。但是随着进入到存量时代，我觉得所谓的这个此案的这个莫有所谓的这个此案到了一个时点，其实指的是一家物业公司如果在这个时候不能够走出独立的行情，不能够发展自己的这个独立的客户，而对母公司过于依赖的话，未来会很难在这个行业里边这个做得更好。
朱保全 但是如果反回头看这个地产行业，因为我在万科的前一半的时间都是在做房地产的，那我们看这个两个形容房地产的这个，一个叫 Developer 这个开发商，还有一个是 real estate operator，是吧？这个不动产的运营商，那其实在过去的 20 年里边，中国经历了人口红利的 20 年、经济高速发展的 20 年、产业升级的 20 年，当然也是大开发的 20 年，那在接下来如何发展啊？就是在玉总刚才跟大家的这个报告里面，其实也提到了其实未来的整个从开发的角度，它不会像当年的 18 亿，但是它的中枢数据也会还是保持在 10 亿左右啊。所以它量会下降，但是它会一直有从全世界的数据来看都是这样哈。
朱保全 这个那你 20 年前去欧洲，你会觉得它没有什么这个塔吊了，那你今天再去，你会发现塔吊这个又重新出现了。那从这个人口的数据来看，这个刚才俞总讲了说现在的这个超跌，那从美国 70% 的这个城市化率来看，它的人均的这个开工面积还是在人均一平米左右，而现在我们 65% 的城镇化率开工面积只有0.7，所以未来这个从开发的角度空间一定是有的。但我觉得从另外一个视角来看，就是看这个不动产运营啊。今天从国家不论是从这个经营性贷款的支持，还是瑞斯的这个发行的支持来看，我觉得接下来在不动产的运营上面会进入到一个特别重要的一个阶段啊。那同样我们来看这个国际的其他的这个对比公司，那比如说像日本的三井不动产，历史上它是一个绝对的这个重开发、重销售，这个重交易的这样的公司啊。但是在今天这个三井是变成了最大的 risk 的管理人，管理规模是4.7万亿，它来自于经济性的这个收入利润占到了财务报表的70%，尤其是这种转型之后，他的负债率大幅的下降，这个跟这个 90 年代比降了这个百十八个百分点。那从万科今天的这个业务布局来看，那我们说过去住宅开发为主，那今天万科的博裕就是我们的这个租赁型住宅的发展的势头也是非常非常好啊。到去年年底已经开业了这个 17 点8万间，就是接近 18 万间，到今年年底差不多也会到 20 万间，并且在 23 年已经形成了正向的这个利润啊。我觉得这就是万科从这个住宅开发到租赁一次主动的选择的一个结果吧。
朱保全 当然随着不动产进入到运营阶段，我觉得这个时候服务的能力、服务的创意、服务的基因，就变成一个企业特别重要的一个比较因子，就是未来业主会选择更美好的生活，会选择更好的服务单位来去为他们提供服务。那今天在中国的住宅物业市场其实就呈现了这样的趋势，大量的过去开发商下属的物业公司，现在正在被更换为更优秀的物业企业来为业主提供服务啊。所以我想这个不论万科今天遇到什么样的问题，这个以我在公司近 30 年的工作经历来看，我觉得这家企业对客户好的这个服务基因是始终如一的啊。以上就是给您的回答，谢谢。
朱旭 好的，谢谢宝总的回答。下面我们有请最后一个提问。
秘书 现在有请中金公司王慧菁开始提问，谢谢。
问题 可以，好的，谢谢公司给我最后这个提问的机会啊。我是中金的房地产分析师王慧晶，我们最近看到这个公司是加大了这个资产出售的力度，可以明确看出来管理层对于这个充裕资金头寸掌控财务盘面这方面的这个果断和决心。我的第一个问题就是想问一下，咱们今年年初向林展出售了七宝万科广场 50% 的股权，市场上有一些声音是认为这个交易的价格有点偏低了，请问公司怎么看？然后第二个问题也是关于咱们这些持有类资产，过去这两三年感觉公司对于这一块的经营的重点慢慢地从这个做规模转向去做优这个存量的运营的这个效率和质量。那么结合最近的这些市场和公司的波动，想问问公司对于这些持有类资产的总体的发展规划，这个未来是怎么去想？有没有什么更新？谢谢。
朱旭 好的，谢谢中金王慧君女士的提问，您关注到了七宝万科广场的股权的交易价格，同时也关注到公司持有性资产的未来的发展规划。好，易总。
郁亮 好，请刘肖回答好。
刘肖 谢谢王总的问题，公司越来越深刻地认识到对于经营性业务来讲，从目到投到退到管，这个建管退这整个闭环对于任何一个业务都非常重要啊。所以对二三年来说，其实从年报上可以看到公司在大宗交易方面退出，做出了更多积极的行动。刚才喻总也提到了去年实现了 123 亿的交易金额，这些是有一个质的提升的重要进步啊。
刘肖 这些交易确实不仅仅是打出了，打开了退出渠道，同时确实我们已经感受到对我们提升经营管理水平的作用，对于我们打造优良资产的作用提高，提多了很多买方的视角，买方的启发，买方的借鉴，所以我想这个是我们大的经营策略对经营性业务策略的一个，或者是更加深刻的认识。
刘肖 提到七宝万科广场是其实今年年初的一个比较重要的一个交易，开业已经 8 年，经营上进入了成熟稳定阶段，资产价值也达到了一个阶段性的峰值，所以从去年初开始，我们就把七宝万科广场纳入了优先的退出计划里面，我们每年有资产规划中有一些项目属于退出的规划里面，而且也已经和多个交易对手洽谈。
刘肖 这个项目也比较特殊，我们的股东方原股东方临展也有优先购买权，而且在过去合作过程中，长期合作伙伴双方对于项目的定位，对于经营都一直有很好的深度的共识，所以双方合作也一直基于战略，合作也非常愉快，所以把林展作为七宝万科广场的交易对手是一个非常合理的安排。
刘肖 而且这样的交易刚才其实最早祝总在整个业绩发布会的报告里面也提到，给万科带来了十多十亿多的利润，也有 15.7 的投资回报率啊。我想另外的话，其实在未来如果进一步转让中，我们也有一些潜在的利益分享，所以我们认为七宝的交易符合我们的整个资产规划的退出策略，也是符合这个，对这个项目，对这个综合价值最大化，对公司的整体利益的安排。那未来公司会持续推动业务模式由重到拼、由重到轻，资产交易是业务由重到轻并持续提升经营水平的一个重要路径。所以我相信我们 2024 年的资产交易的规模会比 2023 年更大，一方面是经营的价值不断的成熟，一方面是我们资产退出本身的能力建设也比较成熟，还有一方面是我们退出的基础设施，不论是由 risks 带来的，包括 Pre risks 基金的设立也更加成熟。比如说从资产经营不断成熟，刚才这个举了博裕的例子，我们博裕的去年到前年的 NPR 率的增长是，就是投资回报率增长是有 1.4 个百分点，来源于这个包括出租率的提升、经营水平的提升、有效成本的下降和多金收入。我进项多金收入提升了18%，所以经营的提升是资产退出的一个非常重要的一个前提，这是可能是最核心的要素。
刘肖 第二确实我们长期以来这个退的非常少，大宗交易的能力建也是在建设期二三年，对我们来说是非常重要的一个里程碑，我们相信我们在这方面的能力建设本身也在一个不断成熟的过程。最后关于基础设施，关于 race prius 基金，他们都是退出的重要渠道，我们是去年1月 17 号和建万成立的第一支 Prius 基金，也已经交割了 5 个项目了，我相信我们今年可能会成立更多的这个 Prezi 基金，我想有这些共同的变化，我相信 24 年的大宗交易可能会做得更多，也可能会做得，也相信一定会做得更好，谢谢。