美联储加息？首批公募REITs！ - 投资新思考
美联储年底加息概率逐步提升。据CME“美联储观察”，11月加息概率达96.1%，预计加息125-150个基点。假如美联储加息，对于普通投资者来说，会有什么影响呢？
假如美联储加息，美股一定会有所波动，但预测的加息节点将近，市场或已经开始消化加息的可能。对于普通投资者来说，其实并不必纠结于美联储加不加息，何时加息。在风云变换的经济形势下，为了帮助资产收益最大化，我们可以做的就是控制风险，多元投资。合理的资产配置，将帮助投资者在骇浪中航行。
向下滑
在六月初，我国发行了第一批公募REITs，共9只。自此，除了股票，债券等耳熟能详的投资工具，REITs也开始进入投资人的视野。然而什么是REITs？普通投资者可以投资REITs吗？REITs可以为普通投资者带来什么？下面小诺就和大家仔细聊聊。
（一）什么是REITs？
简单来说，REITs是一种投资工具，主要投资于能够产生稳定租金的基础设施、办公、商业、酒店等持有型不动产，对于不动产二级市场具备“价格稳定器”和“价值发现”功能。
（二）REITs的宏观意义
从宏观角度来看，中国未来经济发展面临着城镇化进程加快、老龄化人口增加、消费率提升瓶颈的挑战。在城镇化接近饱和的周期下，我国首批公募REITs正式登上舞台。不难看出，REITs是特定阶段的特定产物，我国整个房地产市场将逐步从高成长导向转化成价值导向，存量资产如何凸显价值是阶段产物更是需求产物。中国的REITs仍属于新型金融品种，REITs的许多方面还在探索阶段。而美国的REITs已经有超过60年的发展历史，对于制定REITs法律与规则、REITs扩募、REITs分红机制及杠杆约束方面都具备成熟的经验。
（三）普通投资者可以投资REITs吗？
除了我国的公募REITs，还可以投资全球REITs市场。布局海外REITs，在我国是可以实现直接投资的---QDII基金。通过QDII基金投资境外REITs，投资者不需要换汇，不需要去海外开户，便可以坐在家中，投资全球地产。我国目前提供海外REITs投资的公募基金不多，其中小诺家的诺安全球收益不动产就是一只投资海外REITs的QDII基金。
（四）中国REITs？美国REITs？
在REITs选择上，投资者可以根据自己的投资偏好做出选择，这里为大家简述客观意义上中美REITs的差别，以供参考。中美REITs目前主要有三方面的差异：行业领域差异、法律主体差异以及资金回笼方式及用途差异。
行业领域差异
目前我国发行的公募REITs也就是最近热度很高的九只，可以分为两大类：产权类和经营权类。产权类包括产业园区和仓储物流的项目，经营权类包括收费公路、垃圾处理及生物质发电和污水处理。美国REITs市场覆盖的基础物业类型包括零售物业、住宅类、办公楼、医疗中心、基础设施、自动存储中心、工业物业、数据中心、综合类、酒店、林业、其他等12大领域。
主体差异
美国采用“公司型”REITs法人主体，SPV（特殊目的公司）直接持有并运营不动产及基础设施，同时在符合美国对REITs法律规定的红利发放、股东人数等标准的情况下完成上市，享受REITs的税收优惠。中国目前推动的REITs，采用的是“公募基金+ABS”的模式，即契约型模式。
资金回笼方式及用途差异
美国REITs的运作方式本质上是市场化的发售企业股票，并在公开市场上交易，买方可以是公募基金，可以是机构或个人投资者。使用公司型架构，美国REITs上市并不是以项目资产的形式出售，而是以公司股权的形式出售。资金的注入直接带来了股价的提升，为公司持续发展提供资金保障。与美国不同，中国“公募基金+ABS”模式下，REITs实质上出售的是项目资产而非企业股权。资金注入直接有利于解决企业债务问题，同时为新的基础设施项目建设提供资金支持，有助于去杠杆。
总而言之，尽管我国公募REITs处在试点阶段，但参照美国REITs发展历史，我国REITs未来的发展可能性极大。美国的REITs市场为我们提供了优质的投资标的，成熟的管理经验与业绩参考。纽约大学房地产学院副院长Sam Chandan表示，回顾过去十年全球经济下行以及投资减缓时期，REITs扮演了非常重要的角色来支持市场。在美国，权益型REITs指数的40年年化收益达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场的其他重要指数，投资吸引力较高。从投资资产的角度来看，REITs的增长开始不断渗透到基础设施、林业、工业地产等领域。由科技推动的REITs，比如手机基站或数据中心，是一个重要的新趋势。美国的REITs发展历史给我们具备前瞻性参考的价值，作为普通投资者，这种风险适中、收益稳定的投资产品值得我们长期关注。
风险提示：市场有风险，投资需谨慎。投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式。但是定期定额投资并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资人获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。市场有风险，投资需谨慎。投资者投资于本公司的基金时，应认真阅读《基金合同》、《托管协议》、《招募说明书》、《风险说明书》、基金产品资料概要等文件及相关公告，如实填写或更新个人信息并核对自身的风险受能力，选择与自己风险识别能力和风险承受能力相匹配的基金产品。投资者需要了解基金投资存在可能导致本金亏损的情形。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人管理的其他基金的业绩不代表本基金业绩表现。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。