（全文共3200字，大约阅读10分钟）
主要内容：
1. 梳理国内投资于海外REITs的主动管理型/被动指数型基金。
2. 从历史表现、收益/风险比，与【标普500指数】和【沪深300指数】的相关性等维度，介绍【富时发达市场REITs指数】。
3. 用简易模型来验证【富时发达市场REITs指数】在资产配置中的作用。
（1）【富时发达市场REITs指数】和【标普500指数】的月/季收益率相关性比较高:0.7-0.8，因此两者资产配置效果不是太好。
（2）对于A股投资者来说，【富时发达市场REITs指数】和【标普500指数】都是与【沪深300指数】进行组合的不错的标的——相关系数都在0.5以下。
4. 从跟踪效果、分红政策、持仓情况等维度，介绍【上投富时发达市场REITs】。
【上投富时发达市场REITs】作为一只跟踪【富时发达市场REITs指数】的QDII指数基金，我们认为是合格的。
相关阅读
十年上涨10倍，还有高分红——带你认识香港“领展房地产信托基金”
正文
一 投资于海外REITs的基金概览
目前国内有3只投资于海外REITs的主动管理型基金：
资料来源：天天基金网，smart advisor
目前国内有3只投资于海外REITs的被动指数型基金：
资料来源：天天基金网，smart advisor
这3只基金分别跟踪不同的海外REITs指数，且我们都能在美股市场上找到对标的ETF：
资料来源：天天基金网，ETF.com，smart advisor
美股市场上规模最大的REIT ETF是【SCHH】，跟踪的指数为【道琼斯美股精选REIT指数】，对应的国内基金是【南方道琼斯美国精选REIT指数】。
鉴于小伙伴的要求，我们今天先来详细梳理一下国内唯一一只投资于全球市场REITs的基金——【上投富时发达市场REITs】，看看是否有投资的价值。
二 指数介绍——【富时发达市场REITs指数】
1. 基本信息
该指数由富时指数有限公司（FTSE）与欧洲公共不动产协会（EPRA）、全美不动产协（NAREIT）合作编制。
以下是【富时发达市场REITs指数】的基本信息：
资料来源：富时罗素指数公司官网，smart advisor
2. 国家分布
截至2019年10月底，【富时发达市场REITs指数】覆盖全球15个发达市场，权重占比前五的市场包括美国（67.37%）、日本（9.39%）、英国（5.17%）、澳大利亚（4.60%）和加拿大（3.33%）。
资料来源：富时罗素指数公司官网，smart advisor
全球化是相对的概念。【富时发达市场REITs指数】显然要比另外两只单一投资于美股REITs的指数更加全球化一些，但事实上其投资于美股REITs的比重还是达到了67%左右，美股的走势与指数表现应该还是有比较大相关性的。
3. 历史回报
以下是根据彭博统计的【富时发达市场REITs总回报指数】【标普500总回报指数】【沪深300总回报指数】的历史表现：（总回报指数即考虑了“分红再投资”）
资料来源：Bloomberg，smart advisor
不要看【沪深300总回报指数】跑赢其他两个指数那么多，其实如果剔除掉2006年-2008年那波牛市的贡献，【沪深300总回报指数】近十年是远远没有跑赢了另外两个指数的。
每次看A股的图，心里都忍不住——
相较于此，【富时发达市场REITs总回报指数】和【标普500总回报指数】的表现就稳重许多。
一些介绍REITs的文章中会说：“REITs的风险收益特征介于股票和债券之间”。事实上这句话并不非常准确——我们能够投资到的海外REITs，肯定是在股票市场上市了的，因此REITs基金的风险收益特征应该更偏向于股票一些。
以下是【富时发达市场REITs指数】（REITs类）【富时发达市场股票指数】（股票类）【富时美国全市场指数】（股票类）的收益风险特征数据：
资料来源：富时罗素指数公司官网，smart advisor
其实REITs的收益/风险比也不比股票高多少。
【富时发达市场REITs总回报指数】的月度表现：
资料来源：Bloomberg，smart advisor
4. 相关性
大家都在吐槽A股牛短熊长，赚钱很难。其实也没啥好吐槽的，所有人的投资行为的总和就塑造了目前A股的走势，我们都是A股走势的塑造者。
在这样博弈氛围浓厚的市场环境下，要么你比别人知道更多，要么你比别人反应更快。
而对于我们这样的平头小老百姓来说，通过资产配置对冲一部分风险，实现总体资产更稳健的增长，是一条简单而正确的道路。
很多小伙伴就把REITs作为资产配置的工具，因此，需要关注与其他投资标的相关性。
为什么相关性低的资产组合可以提高收益风险性价比？
资料来源：smart advisor
以下是【富时发达市场REITs总回报指数】【标普500总回报指数】【沪深300总回报指数】的相关系数：
资料来源：Bloomberg，smart advisor
【富时发达市场REITs总回报指数】和【标普500总回报指数】的相关性不算低。考虑到资产配置一般是每月或者每季做再平衡，而从两者的相关系数可以预想到，【标普500总回报指数】和【富时发达市场REITs总回报指数】组合在一起的资产配置效果应该不会太好。
对于A股投资者来说，【富时发达市场REITs总回报指数】和【标普500总回报指数】都是不错的放入资产配置组合的标的——相关系数都在0.5以下。
当然，从资产配置的必要性来看，【标普500指数】＞【富时发达市场REITs指数】，即在资金有限的情况下，优先考虑【标普500指数】。
接下来我们就从资产配置的角度，按照7/3开或5/5开+“季度再平衡”的标准演示一下REITs在资产配置中的作用。
5. 资产配置效果的简单演示
【沪深300总回报指数】+【富时发达市场REITs总回报指数】组合演示：
资料来源：Bloomberg，smart advisor
【沪深300总回报指数】+【标普500总回报指数】组合演示：
资料来源：Bloomberg，smart advisor
【富时发达市场REITs总回报指数】+【标普500总回报指数】组合演示：
资料来源：Bloomberg，smart advisor
从上面三张图可以看到：
1. 把【标普500指数】/【富时发达市场REITs指数】与【沪深300指数】进行组合，不一定能够每年都得到比单一配置【沪深300指数】更高的回报，但因为控制了季度回撤，或者说资产的波动性降低了，因此长期的回报率就会被提高，实现了资产配置1+1＞2的效果。
2. 在同样的配置策略下，【标普500指数】和【富时发达市场REITs指数】在一起的效果就不大好，没有达到总体收益上1+1＞2的效果。这本质上与两项资产较高的关联性有关。
需要强调的是：我们这里只是做了一个简单的演示来说明：低相关性资产组合的资产配置效果更好。
然而，我们的累计回报率算的是“2008年-2018年”区间，万一算“2009年-2018年”区间呢？可能结果就有点不一样。
事实上，没有什么资产组合是常胜将军，优秀的资产组合也并不是每次都赢。每个人的风险承受能力不同，现金流形态不同，资金用途不同……，优秀的资产组合一定是符合你自身条件和需求的组合，且核心一定是：通过低相关性的资产组合来降低α风险，提高整体资产的绝对收益或者收益/风险性价比。
三 基金介绍——【上投富时发达市场REITs】
【上投富时发达市场REITs】是国内市场上唯一一只追踪全球发达市场REITs的指数型基金。
1. 基本信息
资料来源：基金公告，smart advisor
2. 跟踪效果
该基金目前运作了1年多时间，总体跟踪效果不错：
资料来源：基金公告，smart advisor
资料来源：基金公告，smart advisor
但需要注意的是，该基金的业绩比较基准是“95%×富时发达市场REITs指数收益率+5%×税后银行活期存款收益率，不是【富时发达市场REITs总回报指数】。因此，虽然看起来比基准表现还稍好一点，但是实际比我们在第二部分分析的指数少了“分红再投资”这块收益。
3. 分红政策
REITs的现金流量，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定。在美国（香港也是），法令规定REITs必须将当年度90%的收益以股利形式分配给股东，因此其股息收益率比较高。高股息率是REITs受投资者青睐的重要原因之一。
该基金的分红政策如下：
本基金每年收益分配次数最多为 4 次，每次收益分配比例不得低于该次收益分配基准日可供分配利润的30%。
因此，我们估计这个基金未来分红率水平应该要略高于一般指数基金，但肯定远低于单一REIT。
4. 持仓情况
【富时发达市场REITs指数】目前一共有273只成分股，但【上投富时发达市场REITs】不会配置这么多股票——根据2018年的年报，【上投富时发达市场REITs】共持仓63只成分股。
对于这种成分股很多，特别是涉及全球市场的QDII指数基金，考虑到复制性价比，基金公司一般会采用抽样复制策略进行跟踪，省略掉权重低的市场或成分股，以免产生额外的佣金和税务成本。
【上投富时发达市场REITs】持仓股的国家（地区）分布：
资料来源：基金公告，smart advisor
前十大持仓股如下：
资料来源：基金公告，smart advisor
前十大成分股与指数重合。
总体来说，【上投富时发达市场REITs】作为一只跟踪【富时发达市场REITs指数】的QDII指数基金，我们认为是合格的。
谢谢阅读