众所周知，房地产在过去几十年里为中国的信用创造发挥了很大的作用，而银行作为信用的中介不可避免的与房地产强烈绑定。因此，这两者之间从某种角度上是非常好的相互替代品。现在我认为银行股票相对于房地产具有如下的优势。（按重要性排序）$招商银行(SH600036)$ $招商银行(03968)$
第一，股票的相对估值是很低的。
我举一个简单的例子。在当下，如说卖掉一套10,000,000的房子，然后置换成花3,000,000的首付去再贷款买一套10,000,000的房子，剩下7,000,000去买四大行在香港的股票，那么按照现在的分红，每年能分红40w，完全足够支付贷款利息。也就是说在当下的利率环境下，普通人都可以很轻松的完成，从房产到银行端的套利，当然这个也是有一定的风险，那就是未来银行是否能持续分红，但是我觉得这个不是太大的问题。那么如果这么看的话，这一种操作就是可以几乎无风险的，将10,000,000的房产置换为一套相同的房产以及额外的银行的股份，相当于白赚了当下市值7,000,000左右的股票。这其中的背景就是银行的分红远高于当下市场的存款利率乃至贷款利率。这个在市场处于高涨期，比如说2021年是完全没有办法想象的，因为那个时候招商银行的分红率仅有3%左右而房贷利率接近5%。
第二，房地产的流动性很差，而银行股票的流动性非常好。
在如今一个可能会面对风高浪乃至于惊涛骇浪的时代里，保持资产的流动性是非常重要的。今年从挂牌到成交用时总共两个月，这还是在出台房产新政之后我选择降价取得的效果。而相同金额的成交在股票市场中仅需要不到1分钟。
第三，股票市场现在的分红远超过房地产
目前相同市值的情况下，股票所能带来的分红远远高于房地产，而一个非常稳定的收入来源，对于家庭来说，其实是很重要的。
第四，房地产市场的走势在过去和银行高度同步
由于房地产是银行重要的投放信贷的渠道，因此过去房地产的牛市与银行的牛市往往是同步到来，因此即使进行切换，也不会错过未来可能的房地产上涨，即使概率很低。
那么在选择了策略之后，接下来需要解决的问题就是选择什么样的银行。最后在@就叫姜诚 @丹书铁券 @朱酒 @太原 @ice_招行谷子地 @融冰之旅戎红兵 （以关注时点排序）分享的内容的帮助下我选择了全仓招商银行。理由如下（按重要性排序）
1.招商银行具备成本优势
如姜老板所说，银行这个生意只要能做得久，那么就是赚钱的，因此我格外关注经营的稳定性。这一点体现在银行的负债成本。招商银行的负债成本是很低的，与四大行相比也是不遑多让。这背后体现的是招商银行客户的优质以及服务的优质。谷子地老师也提到了这一点。我记得巴菲特对于银行业也有类似的看法，不过我忘记是在哪里看到的了，或者也许是我记错了。不过我想巴菲特为什么选择开采石油成本最低的西方石油应该和这个思路类似。
2.招商银行有分红意愿且具备强大的分红能力
招商银行是第一个将现金分红30%现金公司章程的银行。而且我注意到招商银行近些年来的一级核心资本充足率是逐渐上升的。也就是说按照现在的经营情况，招商银行并不需要从股东手中再融资。在这里做一个不是很精准的举例：招行现在一级核充是13左右，如果按照市值30%一次性分红在当下pb=1的情况下，核心充足率大概降到13% ×0.7大概9%左右。也就是说，按照目前的核心一级资本充足率，招商银行未来三年假设信贷增速是10%，那么就算分红全部的利润也不会因为资本充足率而对经营造成影响。我想这也是丹书说的赚得不是假钱。
3.招商银行增长速度可观
在目前的国庆下，m2与gdp匹配。根据2035年远景当下的GDP还有翻倍的需求，那么也就是银行的信贷规模也有翻倍的需求。同时我们知道，根据巴塞尔协议银行的核心一级资本是有翻倍的需要的。而核心一级资本补充方式主要通过净利润自然增长和股东输血两种。这也是为什么很多人说1.8%是重要的净息差关口。（这里借用王剑老师的一篇文章来详细说明：银行有必要保持合理净息差）我们注意到国家已经开始强调维持银行的合理净息差，在这样的背景下如果经营情况最差的一批银行都能够维持这条标准的话，我相信对于成本优势明显的招行来说保持净利润翻倍进而分红翻倍不是问题。
同时招商银行在非息收入上也有明显的优势，这也是未来的一个潜在增长点。等于一个免费的看涨期权。
4招商银行本身经营比较谨慎
谷子地提到招行往往愿意提前计提坏账，这体现了招行的报表是相对审慎的，不太可能未来出现突然爆发大规模坏账的风险。而且有风险时招行抽贷算是很快的，这对股东来说也算是一件好事情。
总结下来就是第一条保证了股票估值中的持续经营假设。第二条保证了股东价值，也就是分红的稳定性。在这两条筛选过后，其实就没有很多银行只有四大行、招商银行，这种目前看上去能够稳定分红的银行对于我才有购买价值。日本股票市场低估了20年，直到去年才开始上涨，如何度过这煎熬的低估值时期就显得格外重要。稳定的高分红可以让我有不卖出一股的底气。第三和第四条则决定了赚多还是赚少，其实不是那么重要。当然我还是对中国未来的发展有信心，所以我选择去降低一些确定性去选择更好的成长性，这也是我为什么没有选择四大行，而是招商银行的原因。我的预计是在2030年之前按照30块的价格投资回报率是150%，最大可能亏损是30%。赔率达到5:1。因此，招商银行在40块钱之前都是很有吸引力的。
为什么我说最多亏损30%是按照几个逻辑进行推演的。第一是按照股息率的计算，因为对于银行股来说，股息率是天然的防御屏障，所以说如果这个股价下跌30%的话，股息率会直接到10%左右这显然是不太现实的。第二个是根据资本金充足率来计算，因为现在的资本金能满足未来三年的扩张需要，所以说完全可以把未来三年的净利润全部分红，按照现在的市盈率来算的话也是接近70%第三个就是我说的，如果一次性分红30%，再加上未来六年的稳定分红的话也是接近70%。
以上就是我选择卖房all in招商银行的主要思路，记录下来请大家多多批评。