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版权： 来源 米宅海外 ID:mizhaihaiwai 作者 南西 授权转载
暴涨过后，多伦多的房产市场迎来了大反转，房地产行业连续第三个月下滑，根据多伦多房产市场委员会8月3日的报告，多伦多房产均价从4月份的92万降到了74万，平均跌幅高达17万加币。这是自2000年开始记录以来的单月最大跌幅，整个多伦多市区当前的房价也随之降至3月份的水平。
▲7月房价创17年来最大跌幅
“日均房价每日跌几千块，2天不卖房，一个月白干，一个月不卖房，一年全白干。”
这是如今流传在多伦多华人圈中的一句话。
作为加拿大最大的城市，多伦多楼市稳步上行的态势已经持续了超过20年，近年来涨势尤为惊人。从2008年金融危机后的低点算起，多伦多房价迄今涨幅高达220%。今年3月，大多伦多地区平均房价更是同比攀升33.2%至91.6567万加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，较2月房价环比上涨4.6%。
当时的涨幅相当于每天上涨1500元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价的暴涨也引发了破纪录的成交量，一房难求的情况屡见不鲜，不管你是大别墅还是公寓，纷纷出现了抢Offer的现象，甚至有人花费数万加元来抢一个排号。
▲多伦多拍卖现场的“抢房大赛”
而仅仅三个月后，人们的预期已经发生了变化，房价的暴跌以及成交量的萎靡让大家对多伦多市场失去了信心，楼市突然陷入瘫痪状态。多伦多7月份的房屋成交量骤降40.4%，出现了自2009年以来的最大同比跌幅。其中，独立屋的交易量在多伦多楼市领跌。
▲2017年多伦多房价走势图
对于不少近年来看惯房价每月节节上升的人来说，如今很多卖家不惜降价出售，这在之前是难以想象，也是难以接受的情况。有一个业主一个月前花$750,000加币买的一套房，结果最后忍痛割价整整$100,000以$650,000加币卖出。抢房大战如今变成了看谁跑得快。仿佛多伦多房市的末日已经到来。
对多伦多市场打击最大的就是安省效仿BC省在4月份推出打击海外买家的房产税，规定若房屋买家不是加拿大公民/永久居民，也非加拿大公司，购房之后必须交15%的税。
除了海外买家税之外，同时推出了还有空屋税，倒卖楼号限制，规范房产经纪规则等多达16条政策对多伦多楼市造成了强大的冲击。
我们知道温哥华自从其所在的BC省推出15%的海外买家税后房产也经历过高达30%的暴跌，其中相当一部分海外买家被转移到了多伦多市场，而安省此次不仅征收和BC省同样的海外买家税，同时还附加了更加严厉的政策，这样下来多伦多已经不再具有任何优势。
另外多伦多火爆的楼市离不开加拿大极低的利率，2.15%的利率放眼全球优势十分明显，低利率使得购房者能够轻松购买一套甚至多套房产，也是推动当地房价屡创新高的主要原因之一。
而加拿大央行在上个月宣布自2010年以来的首次加息，利率的上升导致抵押贷款成本的增加，从而进一步的加剧了楼市价格下行的压力。
多伦多和温哥华作为加拿大最大的两所城市，相当于中国的北京和上海，两所城市都出现了房价的下行，那么加拿大的房价有泡沫吗？会不会出现类似美国次贷危机的情况？我们不妨先来和他的老邻居美国比一下：
▲美国与加拿大房价走势图
从上图中我们可以看到，虽然上世纪八十年代初期和晚期美国的房价和加拿大的房价出现了分歧，但30年后，两个国家的房屋市场价格走势基本一致。
然而从2006年开始，两国的房价出现了巨大的分歧，当时美国的房价已经开始走软，但加拿大的房价几乎没有大幅走软过。
美国的住房市场在2006年年底达到高峰，从2006年的高峰期直到2012年底，次贷危机爆发，美国的房地产市场出现下滑。美国房地产市场的下滑持续了近六年，但加拿大的房地产市场仅略微下降了7个百分点，持续了不到一年。
加拿大的房价在一年半左右就回收了这些损失。此后加拿大房价一发不可收拾，甚至最终超过了美国房价的两倍以上。
如果考虑到两国经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大;反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。
▲家庭负债和收入比率趋势图
上图反映了1990年至2014年间家庭负债和收入比率的变化情况。图中红线代表加拿大，蓝线则代表美国，不难看出，08年金融危机以来美国家庭负债和收入比率明显下跌，同期加拿大仍在攀升。
同时加拿大当前的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平;目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。
我们都知道造成美国次贷危机的根源在于“次贷”，银行随意的发放贷款，几乎任何人都可以利用超低的首付买房，然后进行抵押套现，而今天类似的情况正在加拿大的两大城市重演着。
▲加拿大各城市高风险抵押贷款比率
我们可以看到在加拿大，发放给低收入人群的高风险抵押贷款占到总量的18%，两年来增长了38％。多伦多同期增长53％，达到49％。其次是温哥华，过去两年增长了25％，达到39％。这两个城市的上升速度远远高于全国平均水平，说明目前这些城市正处于高风险的水平。
再来看看10大城市的住房负担力数据图表：
在多伦多和温哥华地区的典型家庭中，超过2/3的家庭收入都需要用于还贷。
▲橙色代表72%的接受调查房主，无力承担月供增加10%
今年2月份，宏利银行在线调查了2098位房主，年龄介于20-69岁，家庭年收入不低于5万美元。
其中14%的房主说目前的月供金额，已经是他们能够承担的极限；38%接受调查的房主认为，月供增加1-5%是没有问题的；只有20%的房主认为月供增加6-10%不会感受到太紧张，但也不能承担更多。
简而言之，72%的接受调查的加拿大房主，月供在目前的基础上增加10%就超出了他们的经济承受能力。
而这还是在加拿大央行加息前的调查，当时的房贷利率实际上已经达到了最低水平，由于加拿大央行7月份调升利率之后，房贷利率已经开始上升，这意味着下半年开始加拿大市场住宅负担能力将会继续恶化。
华尔街金牌沽空者Marc Cohodes从2015年起就开始做空加拿大房地产市场，他曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称加拿大楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物，原本用来住人的房子却成了洗钱圣地。
▲08年做空雷曼兄弟曾是Marc Cohodes的经典代表作
而年初，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的次贷危机”，似乎也印证了Marc Cohodes的说法。
Marc Cohodes提醒人们：记住，千万别被什么房价永远会涨的鼓吹之词所骗。
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