文/十一弟
上个月，广州住建局批出了一张预售证——
能建·天河麓誉府。
从拿证到现在，将近一个月了，项目还没开盘入市，甚至未曾公布价格。
天河麓誉府位于广州天河东板块，新盘扎堆竞争。
由于贴身肉搏，今年，天河东板块的新盘，已经开始疯狂卷价格了。
拖了一个月，比天河麓誉府更晚取证的对手项目，已经先入市了。
本月初，广州城投·天禧拿到了预售证，前几天刚刚开盘，最低只卖4.7万/平米。
十一弟查了下，广州城投在去年拍下天禧地块时，花了逾44亿。
若把全部地价分摊到纯商品住宅部分，楼面价超过4万/平米。
现在，天禧的最低开盘价，只比地价贵了七千块钱，大概率是赔本赚吆喝。
天禧一开盘，就放低了价格预期，天河麓誉府再也坐不住了——
取证拖了一个月，没等到开盘窗口期，反而等来了对手的降价入市。
这几天，天河麓誉府加大了营销力度，很快也要开盘了。
这个项目背后的开发商，是一家大央企——
中能建城市投资发展有限公司。
对很多人来说，能建城发这个名字，比较陌生。
大家更熟悉它在之前的名字——
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。
在楼市疯涨的十年前，葛洲坝地产的大手笔拿地，让它得了一个外号——
地王制造机。
那些年，葛洲坝地产在北京、上海、杭州、南京、合肥等各大城市攻城略地，高价拍下了不少地王。
但很快，上一轮楼市疯涨的周期结束以后，葛洲坝地产也偃旗息鼓了。
过去几年，已经很少看到它在土地拍卖会上举牌了。
葛洲坝地产花了很长时间，一直在解套消化之前高价拿地的土储项目。
三年前，葛洲坝集团的大股东——中国能建对其进行了整合，作为下属子公司，葛洲坝地产也自此改名为“能建城发”。
从去年开始，能建城发加大了拿地力度，在房地产业务上，它的存在感突然变强了。
十一弟查了下，去年，能建城发的销售规模将近197亿，增长了八成以上。
比销售更凶猛的是拿地支出，能建城发去年在土地市场砸了243亿，拍下了11块地。
也就是说，它在去年就算把全部销售回款用来拿地，也覆盖不了土地款。
2022年，能建城发只拍下了6块地，总地价不到138亿。
而去年的拿地预算，一下子就多出来了上百亿。
在百强房企榜单上，能建城发的拿地金额，能够排到前十左右。
金茂都被压过一头，跟龙湖、滨江不相上下。
对比之下，能建城发的销售规模，还不到金茂的七分之一，只有龙湖的九分之一、滨江的八分之一。
去年，能建城发在上海、广州、深圳、北京的土地市场上，屡屡得手。
其中，它花了将近54亿，在上海徐汇区拍下了一宗商住用地，未来新房价格最高将会卖到14.3万/平米。
葛洲坝地产上一次在上海拿地，还是2016年，已经过去七年时间了。
同样是在去年，能建城发花了将近43亿，拍下了天河麓誉府地块。
平均算下来，楼面地价将近3万/平米。
天河麓誉府拖了一个月，结果让对手项目抢筹，低价入市。
地处同样的板块内，有了价格对标，这样一来，就陷入被动了。
现在，能建城发也等不起了，硬着头皮也要开盘。
在新盘扎堆厮杀的天河东板块，就看天河麓誉府如何定价突围了。
今年，广州天河东板块降价的口子，是华润置地最先撕开的。
两个多月前，这家大央企旗下的网红盘——天河润府入市，最低单价定在了5万/平米。
而天河润府的楼面地价，将近4万/平米，房价只比地价贵了万把块钱。
对于一直很坚挺的天河东板块来说，华润置地一开盘，直接掀了桌子。
天河润府低价开盘之后，很快就蔓延到了整个天河区，保利、越秀、中海纷纷跟进，打起了价格战。
尽管天河麓誉府还没公布价格，但有人盲猜，它会跟天河东板块的新盘看齐，开盘价在5万/平米左右。
项目地价不到3万/平米，房价与地价之间，每平米有两万块钱的价格差，还是有赚头的。
但如果这个价格入市能够走量的话，天河麓誉府也用不着拿到预售证以后坐等一个月，拖到现在还没开盘。
十一弟查了下，能建城发上一次在广州拿地，还是大举押注广州南沙的横沥岛。
2019年，葛洲坝地产在横沥岛砸了将近45亿，拍下了一宗住宅用地。
这块地被开发成了“湾区·金融城”，一直卖到现在，还未清盘售罄，仍有新房在售。
2021年，葛洲坝地产以11亿的代价，又在横沥岛抢下了一块地。
它将其作为湾区·金融城的一部分，连片开发。
这个项目在两年前开盘，推出了174套房，销售至今的去化率，仅有三分之一。
这一轮楼市回调，横沥岛是整个广州库存压力最大、去化最慢、跌幅最深的板块之一。
曾经豪赌押注横沥岛的一众开发商，如今全都深陷其中，解不了套。
去年，能建城发花了43亿拍下天河麓誉府地块，时隔多年以后，又回到广州中心城区拿地了。
楼市下行，逆势加仓拿地，能建城发足够有勇气。
不过，拿地一时爽，开盘很慌张。
在下行周期里，哪怕是大央企，也很难逃脱市场惯性，更别说反转行情了。
但我们的人生，总有三大错觉——
草丛没人，她可能喜欢我，我能翻盘反杀。