文/十一弟
前天，住建部挑在深夜，终于往楼市放了大招——
降低首付比例、贷款利率，减免购房税费，认房不认贷。
一股脑地装进了政策工具箱。
朋友圈里的中介、楼市大V，欢呼雀跃——
从前的好日子，感觉又回来了。
过去两年，房地产算是躺进了ICU病房，奄奄一息，只吊着一口气了。
现在，这一剂猛药下去，还能抢救得过来吗？
广州的南沙区，以往一直是投资客争相涌入的地方。
这一轮周期里，南沙也成了受冲击最严重的区域。
去年，南沙的新房成交量，同比大跌了六成——
跟2021年相比，少卖了上万套，去化周期长达两年半。
由于库存压力太大，今年四月份，南沙已经偷偷放开了限购。
只不过，政府是以“口头通知”的形式——
外地人在南沙只要有社保或税单，就能买一套。
在广州连续缴纳社保的年限，也从五年降到了三年。
南沙最炙手可热的板块，是位于明珠湾的横沥岛。
它是一块河道冲击形成的江心洲，面积很小。
但在横沥岛上，已经扎堆了十多个新盘，同时在售。
前两年，很多开发商都选择了重仓横沥岛。
它们之间的直线距离，只有两三公里，贴身肉搏。
本来打算卷死同行，结果把自己套住了——
当年冲进去有多猛，现在哭得就有多凶。
横沥岛上的新房，卖得最疯狂的时候，单价站上了四万左右。
如今，价格几乎腰斩了，但还是卖不出去。
横沥岛的崛起，凭的是一纸规划——
它定位为国际金融岛，对标北京的金融街，伦敦的金融城。
到现在，岛上规划的几条主要的市政道路，其实都还在建设中。
楼市下行，那些炒概念和规划的板块，最先被打回原形。
在横沥岛上，美的置业、越秀地产、金地集团、旭辉控股，四家开发商捆绑合作了一个项目——
铂玥明珠ONE。
最近，住建部在憋大招的时候，这个项目等不起，又忙着降价了。
据说，铂玥明珠ONE打着“特价房”的幌子，单价最低只卖2.6万/平米。
两年前，铂玥明珠ONE开盘，预售备案价接近3.8万/平米。
但当时，由于横沥岛上的房价疯涨，政府划定了一条限价红线——3.6万/平米。
于是，铂玥明珠ONE的开盘价，就卡在了3.6万/平米。
过去一年来，为了出货，铂玥明珠ONE使出了降价策略，一降再降——
先是降到了3万/平米左右，现在又降到了2.6万/平米。
跟开盘价相比，铂玥明珠ONE的单价，已经整整下降了上万块钱。
2.6万/平米的价格，在横沥岛上，几乎见底了。
铂玥明珠ONE旁边有一个项目——建发·明珠湾玺，这是南沙的单价地王。
两年前，厦门建发拍下了这块地王，可售住宅的楼面价，达到了3.4万/平米。
结果，去年项目一入市，开盘价就直接贴着地价卖了。
建发硬着头皮卖了几个月，根本卖不动。
终于熬不住了，也使出了降价的杀手锏。
明珠湾玺的房价，已经击穿了地价，属于亏本甩卖了。
铂玥明珠ONE的地价，没有建发拍得那么贵。
两年前，这块地挂牌出让时，四家开发商可能就悄悄动起了小心思。
当时，由于投资客争相涌入，横沥岛的房价疯涨。
水涨船高，地价也跟着坐上了火箭，开发商拍地，抢得很凶。
铂玥明珠ONE地块，与建发拍下的地王相邻。
而且，这两块地，还是在同一天出让成交——
建发摘牌的这块地，触及了政府最高限价，溢价率高达45%，成了南沙单价地王。
可是，铂玥明珠ONE地块的成交价，只比起拍价贵了五千万，溢价率不到3%。
其中，可售住宅的楼面价，大约为2.2万/平米。
比建发拍下的地王，便宜了一万多块钱。
相邻的两块地，又在同一天出让，成交价却冰火两重天，让人捉摸不透。
铂玥明珠ONE地块的摘牌主体，是美的置业。
与美的置业一起竞拍的，还有另外四家开发商——
美的置业摘牌以后，除了卓越集团，其他三家开发商都加入进来了，变成了项目股东。
如果说在地块出让之前，这四家开发商没有提前勾兑过，在拍卖环节故意压低了价格，十一弟是不相信的。
他们在地块出让时动起的小心思，让铂玥明珠ONE的地价，跟建发拍下的地王相比，便宜了一万多块钱。
这才有了现在上万块钱的降价空间。
不过，每平米2.2万的地价，房价已经降到了2.6万/平米。
铂玥明珠ONE大概率也在亏本卖了。
四家开发商里，美的置业、越秀地产、金地集团，依然是优质房企，算得上稳健。
扛到现在，住建部开始放大招了，很多人觉得黎明就在眼前。
可是，他们已经熬不起，等不及天亮了。