文/十一弟
福布斯2023年香港富豪榜上，“长和系”创办人李嘉诚，蝉联了榜首。
从上个世纪算起，他登上首富宝座不下二十多次。
纵横商场几十年，李嘉诚有一个投资信条，“不赚最后一个铜板。”
从这句话里，很多格局打开了的老板，看到了“李超人”的道德底线——
做人留一线的商业道德。
除了是香港的富商巨贾，李嘉诚也是国内房地产的“祖师爷”。
后来，很多内地开发商在跑马圈地的时候，他们还慢慢从中领悟到了李嘉诚的发家秘诀。
拿到了土地，把开发周期拉长，把销售节奏放缓，慢慢卖，就永远赚不尽最后一个铜板了。
而且，一个铜板会变成两个铜板、十个铜板、上百个铜板。
这就是香港地产商惯用的“囤地”，坐等土地升值以后，再拿出来开发销售。
过去几十年，李嘉诚和他的“长和系”靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。
囤地是一门艺术，考验的是开发商的眼光。
如果把土地囤在了三四线城市，还有城市边缘，最后肯定烂尾砸手里。
所以，领悟了李超人的投资信条，还要学会他的另一句名言——
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
在北京的东四环，可能是国内最好的地段上，李超人把囤地的艺术，发挥到了极致。
最近，朝阳区姚家园有一个住宅项目——御翠园，正在筹备开盘。
去年十月底，御翠园的售楼处就已经开放了，据说会在十一月拿到预售证。
到现在，差不多半年时间过去了，十一弟查了下，御翠园还是没拿预售证。
和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司，这是御翠园的开发主体，李嘉诚的“长和系”专门设立的项目公司。
御翠园是整个姚家园项目的最后一期了，也可能是长和系在北京囤着的最后一块地。
前面几期，姚家园项目的备案名是“逸翠园”，在2005年、2011年拿过两次预售证。
最近一次拿证开盘，也已经是十二年前了。
即将开卖的御翠园，其实就是逸翠园二期。
从姚家园项目拿地开始算下来，和记黄埔磨蹭了二十多年。
早在2001年，通过协议出让的方式，和记黄埔以七个亿的价格，拿到了姚家园地块。
这块地的规划建筑面积超过了44万平米，楼面价还不到1600块钱/平米。
去年底，据说御翠园的吹风价，每平米打算卖到十万块钱以上。
二十年时间，房价相比地价涨了六十多倍。
还有中介说，御翠园在2021年尝试过申请预售证，每平米想卖到十二万块钱，但北京市住建委没给批下来。
和记黄埔在2001年仅是锁定了协议出让的姚家园地块，并没有立马掏钱把土地囤在手里。
这恐怕是囤地的最高境界了，本质上跟金融市场的炒期货异曲同工。
它提前拿到了一张价值连城的“地票”。
一直拖到2004年8月31日，和记黄埔才跟政府签订了土地出让合同。
这是一个非常重要的日子。
2004年，国土资源部下发了一个影响深远的文件——
商品住宅等经营性用地供应必须严格采用招标拍卖挂牌方式。
国土资源部把时间卡在了2004年8月31日。
在这个日期以后，经营性土地使用权就不允许采用协议方式出让了。
这是最后通牒。
如果和记黄埔不能赶在2004年8月31日之前签订土地出让协议，它再想拿到姚家园地块，就得去招拍挂市场抢了。
三年时间，地价已经涨了不少。
从协议出让换到招拍挂市场，面对其他开发商一轮又一轮的举牌竞价，拿地成本不可同日而语。
于是，和记黄埔还是赶在了最后的时间点上，通过协议出让的方式，拿到了姚家园地块。
从拿地到入市，和记黄埔拖拖拉拉地开发了二十多年以后，现在才进入了尾声。
签订了土地协议，和记黄埔原本承诺的是2005年开建，2006年就会竣工。
2005年，逸翠园首期终于等来了开盘。
谁也没料到，最后一期的御翠园，拖到了今年都还没拿预售证。
最近十年间，御翠园项目的规划设计方案，偶有对外公示并征求意见。
热心的朝阳群众在反馈意见的时候，从来不会藏着掖着，丝毫不留情面。
对于李超人在北京的东四环囤地二十多年，他们一针见血——
“建议收回和记黄埔的土地开发权，重新进行招拍挂，维护土地市场公平，保证政府收益。”
但每一个超人都不是白叫的，当然也不是每个人都配得上超人的称号。
李嘉诚之所以被称为超人，是因为他所拥有的巨大能量。
也有一些开发商领悟了李嘉诚的投资信条，跟着他学会了囤地。
可结局往往是政府无偿收回土地，两手空空，鸡飞蛋打。
李嘉诚的金句名言学起来简单，难的是积蓄与他一样强大的影响力。
哪怕是在北京，皇城根底下，李超人依然拥有囤地二十年的能量。
三年前，据说融创打算收购长和系在内地价值五百亿的开发项目，其中就包括御翠园。
可能是价格没谈拢，又或许实在太烫手，这个收购传闻最后没能成真。
孙大圣啃不下的硬骨头，李超人留着自己慢慢啃。
在朝阳群众反馈的意见里，还有一条吸引了十一弟——
“拉高拍低的规划手法增加了联排低密产品，对整个区域房价控制较为不利。”
“拉高拍低”，换个通俗的说法，就是“高低配”的建设方案。
有些开发商为了让利润最大化，在同一地块上，限定容积率的前提下，通过局部拉高建筑高度，腾出土地来做一些低密度的类别墅产品。
别墅产品的溢价要高于普通住宅，这是一种追求土地货值最大化的规划手法。
但在北京，别墅是个敏感词。
过去二十年，政府已经三番五次地发布了“禁墅令”。
十一弟查了下，即将开卖的御翠园，既有平层住宅，也有联排别墅。
在御翠园的规划设计方案里，平层住宅叫做“十层以上的高层住宅”，联排别墅叫做“三层的低层住宅”。
现在的北京，严格意义上的别墅产品，已经被明令禁止了。
三层的低层住宅，就是最接近别墅形态的擦边产品了。
在北京的东四环囤着一块地，楼面价不到1600块钱/平米，如今开发成联排别墅，每平米卖到了十万块钱以上。
可能很多开发商想都不敢想，这是什么科幻巨作。
尽管是收尾的最后一期了，但御翠园还有一千多套房子。
据说，和记黄埔也不打算一鼓作气地全都推出来，可能分几次开盘，等着价格涨上去。
还是又回到了那个熟悉的套路上——
别着急，慢慢卖。