房地产行业2024年投资策略：困境未决，升维破局，维持“看好”评级（袁豪/曹曼/邓力/陈鹏）
1、中期有支撑、短期有压力，总量仍待修复
中期有支撑、短期有压力；综合考虑供需两端走弱对销售的拖累、城中村改造对销售的拉动、城中村改造和保障房建设对开工投资的拉动、保交付对竣工的拉动等因素，我们预测：2023年销面-4.2%、销金-2.3%、 投资-9.6%、开工-20.4%、竣工+16.0%；2024年销面+2.6%、销金+5.7%、 投资-11.1%、开工-9.2%、竣工-8.1%。
2、疏通政策梗阻，短期修复供需，长期优化制度
本轮周期房地产行业早已进入政策放松阶段，并放松已经持续了约2年时间，政策友好期已经长于过往周期，但三轮房地产救市政策出台之后，目前房地产市场却依然处于走弱趋势当中。我们认为这源于本轮政策限制强于以往，即使到目前仍有较多政策梗阻，后续需要更大力度的政策突破或制度改革。展望政策，我们认为城中村改造是短期发力要点，住房双轨制是长期破局关键。
3、预计城中村改造将是中短期需求发力要点
城改将聚焦一二线城市，并预计后续入选城市有望扩围至21-35个城市，我们估算本轮城改每年投资额1.5-2.1万亿，每年拉动销售面积0.9-1.3亿平，对应每年拉动销售面积占比全国约6%-10%。从资金组成来看，中央政策性银行专项资金能量较高、预计仍将是最重要组成部分，地方专项债或将成为重要部分之一。从安置方式来看，预计本轮城改将以货币化安置为主，初期房票补偿将更占主导。
4、预计住房双轨制是行业中长期制度破局关键
借鉴新加坡模式，新加坡构建了“80%组屋+20%私人住宅”的住房双轨制体系，但代价就是政府每年需要补贴财政收入的5%-6%给予组屋建设，政府财政负担压力较大。展望我国模式，预计我国住房单轨制也将逐步转向住房双轨制，通过“保障房+商品房”住房体系满足不同需求。但我国和新加坡国情差异较大，保障房建设应循序渐进，包括保障房比例和保障房商品房价差等也应理性设置。
5、投资建议：维持“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A ；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。