综合评价
力高健康生活为江西省领先的物业管理服务供应商，服务网络涵盖长江三角洲地区、大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域。在整体实力1方面，公司自二零一八年起获中指院评为物业服务百强企业之一，且公司的排名由二零一八年的第68位上升至二零二一年的第40位。根据中指院的资料，截至二零二一年九月三十日，公司的在管总建筑面积占二零二一年所有物业服务百强企业在管总建筑面积约0.12%。截至二零二一年九月三十日，公司的在管项目总计达91个，在管总建筑面积达15.1百万平方米，并且公司已订约管理位于中国11个省、市及自治区的28座城市的133个项目，合约总建筑面积为23.5百万平方米。上市将构成力高集团的分拆。
背景及业务
力高健康生活透过三条业务线（即物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务）提供多种服务。公司所管理的项目组合包括住宅物业及非住宅物业，主要涵盖商用物业（如写字楼及商业街）及公共设施。公司与力高集团维持长期策略业务合作。于往绩记录期，就公司的各条业务线而言，收益的一大部分来自力高集团及其合营企业或联营公司所开发物业。于二零一八年、二零一九年、二零二零年以及截至二零二零年及二零二一年九月三十日止九个月，公司总收入的97.8%、96.2%、91.3%、94.8%及79.0%分别来自由力高集团及其合营企业以及联营公司开发的物业。尤其是就物业管理服务的收益而言，于二零一八年、二零一九年、二零二零年及截至二零二零年及二零二一年九月三十日止九个月，公司物业管理服务收益当中分别有96.7%、93.4%、91.3%、92.4%及70.4%源自力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业。截至二零一八年、二零一九年及二零二零年十二月三十一日以及二零二一年九月三十日，公司的在管建筑面积当中分别有85.8%、83.2%、56.8%及57.1%归属于力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业。于往绩记录期已交付的由力高集团及其合营企业及联营公司开发的所有物业当中，截至二零二一年九月三十日公司在管面积占有关物业总建筑面积的约66.2%。公司预期将与力高集团开展长期战略合作，故公司一直不断多元化公司所管理物业的来源。
发行概况
市场：香港主板
股票代码：02370
招股日期：2022年3月22日至2022年3月24日
中签公布日期：2022年3月30日或之前
上市日期：2022年3月31日
发售价：4.1-5.1港元
每手股数：500股
入场费：2,575.70港元
保荐人：农银国际
发售股数
发售股份数目：50,000,000股
香港发售股份数目：5,000,000股（10%）
国际发售股份数目：45,000,000股（90%）
集资用途
假设发售价为每股发售股份4.60港元（即发售价范围的中位数），经扣除公司就全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支（假设超额配股权并无获行使）后，公司估计将获得的全球发售所得款项净额约为179.8百万港元。公司拟将该等所得款项净额用作下列用途：
(i) 约55.0%或98.8百万港元将用于寻求选择性战略投资及收购机会，以进一步扩大公司业务的规模和地理覆盖范围及扩展服务组合；
(ii) 约15.0%或27.0百万港元将用于升级公司的信息科技基础设施及提升智慧小区管理；
(iii) 约10.0%或18.0百万港元将用于提升公司的生活管家服务，以提升客户体验及满意度；
(iv) 约10.0%或18.0百万港元将用于扩充公司作为健康管家的小区康养服务；及
(v) 约10.0%或18.0百万港元将随着公司继续扩大业务范围及规模，用于一般业务用途及营运资金。
财务报表
(截至12月31日止年度)
2019
2020
收益
180,775
221,610
毛利
55,905
76,802
税前溢利
40,809
57,921
年内溢利
29,804
44,010
单位：人民币千元
(截至9月30日止九个月)
2020
2021
收益
160,267
260,459
毛利
57,495
86,703
税前溢利
43,799
41,812
期内溢利
32,822
27,535
单位：人民币千元
行业概览
中国物业管理行业竞争激烈且高度分散。中国物业管理行业的历史可追溯至二十世纪八十年代初，当时广东省深圳市成立第一家物业管理公司。自此之后，中国政府致力于应中国物业管理行业增长趋势为该行业构建并更新监管框架。中国政府多年来不断颁布新的法规，旨在为物业管理行业设立公开的市场制度，促进其快速增长及标准化经营。中国物业管理公司目前亦提供与多类物业有关的服务，包括住宅物业、商用物业、写字楼、公共物业、产业园、学校及医院等。随着云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等先进技术的运用，物业管理公司逐步以智能管理系统替代人工进行业务营运。中国政府亦颁布了一系列优惠政策，支持物业管理行业的发展和现代化。此外，在物业管理公司上市后，物业管理公司近年来已更广泛地参与资本市场进行股权及╱或债务融资。在技术发展、政府支持和资本市场活动的推动下，物业管理行业有望保持快速增长。
近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由二零一五年约23.6百万平方米增至二零二零年约48.8 百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由截至二零一五年十二月三十一日的154个增至截至二零二零年十二月三十一日的244个，复合年增长率约为9.64%。
竞争优势
公司为江西省领先的全国知名综合物业管理服务供应商，业务涵盖长三角地区、大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域；与力高集团的策略业务关系及迅速增长的业务发展能力；「生活+ 健康」双管家服务体系、标准化运营管理系统及优质服务能力；智能及数字化信息科技提升公司的运营效率；凭借物业管理服务所建立的坚实客户基础提供综合小区康养服务；及公司拥有经验丰富且稳定的管理团队，彼等具备强大执行能力且对公司行业有深入了解。
风险因素
公司于往绩记录期物业管理服务的主要部分收益及非业主增值服务的绝大部分收益乃来自公司就力高集团所开发物业提供的服务；公司可能无法维持公司的历史增长率，而公司的未来增长未必按计划实现；公司无法向 阁下保证公司能按有利条款取得新的物业管理服务合约或重续公司现有的物业管理服务合约，或根本无法取得或重续该等合约；随着公司增加向独立第三方所开发物业提供的物业管理服务占向公司整体在管项目提供的物业管理服务的比例，公司的盈利能力日后将可能受到负面影响；公司的相当部分业务集中在华中地区及环渤海地区，倘该等地区的政府政策或商业环境出现任何不利变动，公司的业务可能会受到不利影响；公司就于往绩记录期收购若干公司在综合财务状况表内录得无形资产，主要包括商誉及其他无形资产，该等无形资产的任何减值亏损确认将会对公司的财务业绩造成不利影响。
风险声明
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