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【工业用地市场】系列 第29期
根据亿翰“产业园区市场供需分析框架”，亿翰产业研究院特推出《产业园区市场供需分析》系列研究，通过工业篇、土地篇、厂房篇（季度更新）三大模块分析，从宏观层面为园区市场供需情况研判提供一定数据支撑，本文为产业园区市场供需分析之土地篇。
4月重点关注动态
1、联东无锡宜兴拿地77亩；
2、粤浦科技南京浦口拿地50亩；
3、中电光谷漳州拿地112亩、中国电子广西百色拿地188亩；
4、吴中高科广州、南京两市摘地71亩；
5、坤鼎集团南通拿地96亩；
6、京业汇潍坊拿地220亩；
7、人民万福宿迁拿地167亩；
8、上海致盛集团襄阳拿地159亩。
#01
4月全国工业用地市场概况
2024年4月，全国共成交工业用地与科研用地2144宗（不含物流仓储用地），成交建设用地面积123382亩，同比下降7.13%，环比上升10.69%。其中，产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为2872亩和22107 亩，占总拿地面积的1.88%和14.36%，2024年1-4月产业地产商与政府平台公司总拿地面积占比20.24%，同比增加3个百分点。
图：2023年3月-2024年4月全国工业用地成交建设用地面积（亩）
数据来源：PDS园产地
注：图表中2024年2月始工业用地数据剔除物流仓储用地，2024年2月以前数据含物流仓储用地
#02
4月产业地产商拿地情况
2.1 市场概况
2024年4月，全国产业地产商共拿地31宗。重点拿地动态包括：（1）联东无锡宜兴拿地77亩；（2）粤浦科技南京浦口拿地50亩；（3）中电光谷漳州拿地112亩、中国电子广西百色拿地188亩；（4）吴中高科广州、南京两市摘地71亩；（5）坤鼎集团南通拿地96亩；（6）京业汇潍坊拿地220亩；（7）人民万福宿迁拿地167亩；（8）上海致盛集团襄阳拿地159亩。地块详细信息见下表。
表：2024年4月产业地产商拿地一览表
数据来源：PDS园产地
2.2 关键头条解读
（1）联东无锡宜兴拿地77亩
4月30日，联东于无锡宜兴摘得77亩工业用地，地块容积率≥2，50%可分割， 分割销售对象必须是稳定运行且连续两年亩均税收达到50万元的企业，该地块将用于建设联东U谷·宜兴都市创新港项目。
据了解，联东U谷·宜兴都市创新港项目总投资超10亿元，计划围绕新一代信息技术（主要是物联网、集成电路等）、高端装备（主要是核心零部件等）2个主导产业以及人工智能（主要是文化、家居、制造等领域的智能穿戴设备、智能机器人、AI智能装备等）1个特色产业布局。
本月，联东在无锡再落一子，除本次摘牌地块外，联东在无锡还投资开发了联东U谷·无锡总部商务园、联东U谷·无锡锡山国际企业港、联东U谷·无锡江溪智造科技园等项目。
（2）粤浦科技南京浦口拿地50亩
4月3日，粤浦科技子公司于南京浦口摘得50亩工业用地，2≤容积率≤3，分割转让、销售的建筑面积不大于地上总建筑面积的50%，最小分割销售单元的建筑面积不得小于1000㎡，该地块将用于建设南京江北·粤浦科技园。
据了解，南京江北·粤浦科技园项目占地50亩，总建筑面积近10万平米，定位人工智能、新一代信息技术、智能制造、新能源等硬科技产业，着力引进一批专精特新、瞪羚、独角兽、小巨人等具备核心技术，高成长、高附加值的科技企业。
粤浦科技作为联东集团旗下聚焦硬科技产业赛道的品牌，在一线及新一线城市核心区建设运营高水平产业空间，2022年9月，粤浦科技·南京云创中心项目动工，粤浦科技在南京的首个旗舰型项目就此落地，此后粤浦又于南京布局了粤浦科技·南京雨花科技园、粤浦科技·南京滨江智造中心等项目，本月，联东继续深耕南京，构筑了一城四园的发展格局。
（3）中电光谷漳州拿地112亩、中国电子广西百色拿地188亩
4月2日，中电光谷漳州公司以总价3355万元摘得漳州111.8亩工业用地，该地块拟用于建设七首智慧谷。该项目位于漳州高新区南湖双创园板块核心区，将以“三个结合”（即生物经济与数字经济相结合、科技创新与文化创新相结合、闽台文化与国家战略相结合）为突破口，重点发展数字创意、电子信息、生命健康等高新技术产业，成为高新区产业培育、平台孵化、创新创意活动的主要承载地。
4月8日，中国电子旗下中电能源电子产业园发展（百色）有限公司以总价2875万元（15.31万元/亩）拍得百东新区BD09-04-07-01地块50年国有建设用地使用权，该地块面积187.77亩，用地性质为工业用地，拟建设中电百⾊能源电⼦产业园（⼀期）项目。据悉，中电百色能源电子产业园（⼀期）项目预计投资33.9亿元，全面达产后预计实现年产值144亿元，税收5.59亿元。项目主要建设能源电子产业用厂房（含制造车间、装配车间、测试车间及配套设施），配套建设项目展示中心、数字经济总部办公与研发、测试中心。
继去年12月中电光谷绵阳科技园项目摘地后，时隔多月，中电光谷再拿地。近年来，中电光谷实行战略转型，将业务重心放在了园区轻资产业务上，所以重资产拿地节奏相对万洋、联东等较慢。据公开信息，2022年中电光谷“轻资产业务”的园区运营服务收入占收入总额比重已达51%，其轻资产战略发展格局已成型。此次摘牌的七首智慧谷项目亦是与当地城投公司合作开发，漳州城投占股65%，中电光谷占股35%，由中电光谷按照全生命周期服务理念负责项目的整体开发、建设、招商和运营。
（4）吴中高科广州、南京两市摘地71亩
4月8日，吴中高科子公司竞得广州白云区44亩工业用地，2≤容积率≤4，拟用于建设广州空港经济区蕴盛航空产业基地。该项目将由吴中高科与太仓蕴盛涡轮技术有限公司在广州空港经济区内合作建设，项目总用地约500亩，拟投资总金额约60亿元，其中一期约100亩。项目规划主要包括三个区块，一是燃气轮机试验及装配制造基地；二是航发APU维修及整机车产化研发制造基地；三是航空装备精密制造产业基地。
4月17日，吴中高科子公司竞得南京高淳27亩工业用地，2≤容积率≤3，该地块拟用于建设第一工园高淳智能装备产业园——新能源商用驱动电机生产项目（四期）。
本月，吴中高科深耕与拓新并进，南京市场，吴中高科已布局高淳智能装备产业园、南京协合智谷产业园、溧水车创智谷等项目，而此次摘牌的“广州空港经济区蕴盛航空产业基地”项目则是吴中高科在广州开发的首个项目。除广州外，吴中高科走出江苏的项目还包括马鞍山浦和智造科技园、武汉智联创星中心。
（5）坤鼎集团南通拿地96亩
4月5日，坤鼎集团子公司以总价1920万元摘得南通通州湾96亩工业用地，地块容积率≥1.5。
坤鼎集团是一家专注于为大型跨国公司提供物业定制，为地方政府提供国际招商的商业服务企业。目前，坤鼎集团已投资运营企业定制及园区项目 20 多个，总投资开发物业面积近240万平米，在国内10余个主要城市开展主题产业园区投资定制及配套综合开发。本月，坤鼎集团加码南通，除此次摘牌地块外，坤鼎集团在南通还投资开发了坤鼎·南通智能智造科创园、坤鼎南通欧美智造园、坤鼎通州湾科技智造未来园等项目。
（6）京业汇潍坊拿地220亩
4月3日，京业汇子公司以总价4093万元摘得潍坊220亩工业用地，该地块拟用于建设京业汇-CostcoPet（潍坊）宠物产业工园。
据了解，京业汇-CostcoPet（潍坊）宠物产业工园项目总规划占地1000亩，总投资约50亿元，其中一期占地约220亩，投资约12亿元，该项目将依托京东、腾讯大数据资源、国家级实验室和100亿级产业基金，精准引进国内外宠物食品头部企业，高规格打造江北最大的综合性宠物产业工业园。项目计划分四期建设，建成后将形成300亿级产业集群，打造宠物食品产业之都。
京业汇控股集团为京东&腾讯生态企业，早期模式是帮外企打造园区的定制或者厂房定制，2017年以后，逐渐探索把全球海外产业资源跟中国市场结合，并结合当地特色产业优势资源，首创新经济园区123模式——一基地两融合三高新。一基地即超级资本+产业基金，联合投建重资产特色新经济产业集群示范基地。两个融合即打造数字经济+实体经济融合、二三四产融合新典范。三高新即拥抱新经济+新平台+新模式，共建高产值+高税收+高就业的新经济产业集群。京业汇项目布局主要集中在具有产业基础的二三线城市，截至目前，公司已于江西赣州、山东潍坊、海南、江苏徐州、山东青岛、江西泰和、河北邢台、山东烟台布局中国宠物科技产业基地、中国宠物食品产业基地、中国宠物跨境电商产业基地、国际Wellcity数智健康产业总部、Wecity未来城市数字新经济产业园等多个项目。
（7）人民万福宿迁拿地167亩
4月18日，人民万福集团以总价2167万元摘得宿迁市167亩工业用地，该地块拟用于建设人民万福（宿豫）智能制造产业园。
人民万福集团是人民控股集团的支柱企业之一，人民万福集团立足长三角，布局全国，产业版图已覆盖浙江、湖北、山东、江西、江苏、上海、河北、安徽等全国多个区域，投资开发了人民万福 (合肥) 产业园、人民万福 (芜湖)产业园、人民万福(巢湖) 产业园、人民万福(马鞍山)产业园、人民万福(蚌埠)产业园、人民万福(武汉) 总部经济园、山东智能制造产业园、山东汽车文化生态园、人民万福 (安陆)产业园、人民汽车城(武汉)、人民万福国际商贸城、人民一品花园等几十个大型综合项目。
（8）上海致盛集团襄阳拿地159亩
4月12日，上海致盛集团以总价3593万元摘得襄阳159亩工业用地，该地块拟用于建设襄阳致盛·华中纺织服装产业园。
据了解，致盛·华中纺织服装产业园项目规划用地总面积约1000亩，其中700亩的纺织产业园位于樊城经济开发区，300亩的服装产业园位于樊西新城。项目一期用地约400亩，包括时尚产业园和纺织产业园，产业园内将建设标准化厂房、展示中心、办公楼及服务配套用房，通过‘纺织企业+工业园区+专业市场’模式，构建联系紧密、独具特色的服装纺织产业链生态，形成纺织服装产业载体，打造产值超200亿元的产业集群。
致盛集团创立于1988年，是一家以产业园管理、文创领域、产业投资和物业服务四大板块为核心的大型专业化产业园运营管理综合服务商。先后投资建设了武汉黄陂沙口新农村建设示范园、上海嘉定现代化农业园、上海中友大厦、武汉中南总部基地、宜昌三峡企业总部基地、汉阳造创意园、上海金石湾科创园等一批高品质产业园区。
#03
小结
工业用地总体成交延续下降态势，产业企业拿地热情有所恢复。整体来看，2021年工业用地成交达到顶峰之后，近两年成交明显放缓，2022-2023年工业用地成交体量逐步下降，今年1-4月，工业用地成交体量同比连续4个月为负；而从环比来看，4月工业用地成交面积环比上升10.69%，产业企业拿地面积占比从1-3月的76%上升至本月的83%，拿地热情有所恢复。
头部产业地产商拿地放缓，市场参与者增多。今年以来，联东、万洋、中南等长期占据市场主导地位的产业地产商在拿地节奏上明显放缓，展现出更为审慎的态势。这一变化反映了在当前经济环境下，头部企业对于土地投资风险的重新评估与策略调整。同时，今年工业用地市场的参与者也在增多，除了联东、万洋、中南高科、均和等传统头部企业继续活跃外，今年更有中园慧创、中江科技、新想集团、银峰工投、众新高智、京业汇、致盛集团等一批品牌产业地产商进入市场，为工业地产领域注入了新的活力。
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