这是产城观察网公众号的第1452篇原创内容
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易商红木收购阳光城的张江NEO
8月11日，ESR易商红木与其合作伙伴以2.68亿元人民币（约4,000万美元）作价收购位于上海张江的生命科学研发产业园。该生命科学研发产业园前身为张江NEO，位于上海张江高科技开发园区（张江药谷二期）。交易完成后，将成为ESR收购的首个生命科学产业园项目。
张江NEO总体占地面积6458平方米，总建筑面积8940平方米（此次单位建面收购价为约3万元/㎡），其中包括北楼6层、南楼4层，由制药研发实验室和办公室空间组成，超过90%的租户（按租赁建筑面积计算）为领先的生物医药类公司，2020年开业。
张江NEO（来源：阳光城公众号）
阳光城是该园区资产的出售方，同时这个资产也是阳光城收购来的，2019年11月，阳光城从翰同资本处收购该项目（据说收购价大约为2.5万元/㎡），也就是阳光城在不到三年时间内实现了项目退出，收益为0.5万元/㎡（总收益约4470万元），收益率约17%。
张江NEO地理位置（来源：网络）
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张江+生物医药，大幅提升物业价值
再往前追溯，翰同资本则是于2017年12月自4名自然人股东处收购该物业（收购价大约为1.6万元/㎡），联合Distrii办伴将其从废弃工业老建筑改造为新的园区。
因此，全程来看，该项目在2017年价格为1.6万元/㎡，2022年价格为3万元/㎡，价值增长了约47%。
那么，是什么要素连续吸引了阳光城、ESR易商红木来投资该项目？该项目获得投资者青睐、资产价值走高，主要由于以下两个关键要素：
1.地处张江：作为生物医药产业园，该项目地处上海张江，张江的生物医药产业集聚优势已现雏形，（600多家生命科学公司、150家研发机构，对标全国，张江的国内百强药企设立研发机构占全国1/3，CRO\CDMO服务国内其他区域项目占全国1/2）。
2.生物医药属性：阳光城和翰同资本将部分物业改成了生物医药实验室，入驻企业可办理生物医药类环评，原本普通的工业老建筑，增添了生物医药属性后，契合了张江日益浓厚的产业氛围，因此价值提升很多。从这点也可以印证，张江生物医药产业确实在近年来发展良好。
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资产增值的道路——选择核心区域的热点产业
从这一事件，我们可以总结出一条寻求资产增值的道路——选择核心区域的热点产业，首先收购再提升，再对其进行证券化。
事实上，已经有很多基金在依据这个路径，对资产进行布局。例如，回到生物医药园区，2021年基汇资本回收的星峰生命科学园，造就了张江当时最高的交易价格——超出4.6万元/㎡；2020年摩根士丹利以2.8万元/㎡收购美恩生物科技广场；还有黑石收购康桥星创园项目……
产城君认为，未来可以重点关注和投资核心区域此类产业地产项目，包括其他区域的其他热门产业，都可以尝试从中发掘一些机会。
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