产城中国|广州:“智造”转型展实力,“驾云腾飞”攀高峰【第09期】

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文|陈静钰

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城市发展规划:

华南政治文化中心

1.1省外 – 粤港澳大湾区中心城市之一

地理区位方面,广州的地缘优势和战略地位毋庸置疑,是“全国少见的超大综合型中心城市”,除了华南地区的政治、科教与文化中心,还是全国数一数二的海港城市、空港城市、陆港城市,也是国家重要的对外贸易中心,全国产业门类最齐全的几个经济中心城市之一。

交通通达方面,《广州市交通发展战略规划》提出到2020年基本建成国际性综合交通枢纽,2035年建成全球交通枢纽。航空方面着力解决广州白云国际机场的空域问题,加快航空枢纽基础设施和集疏运系统建设,拓展欧美非国际航线,建成国家面向亚太地区的航空门户枢纽;航运方面方面优化完善广州港,积极推动邮轮母港建设,建成南沙港铁路,实现海铁联运,建设广州国际航运中心;铁路方面建设高铁东西向通道和铁路主枢纽站场,开通国际铁路班列,基本实现距广州1000公里范围主要城市3小时内直接通达;基本建成以广州为核心的粤港澳大湾区城际铁路网和城际铁路枢纽体系,实现1小时交通圈;高速道路方面完善珠江口高速公路网,强化对粤港澳大湾区城市群的辐射力。

表1:广州重要客运枢纽规划方案及功能定位

以广州为核心的珠三角制造业经过三十多年的发展,已经在逐渐转型升级,传统的单纯借助外力进行简单的产品生产时代已经过去。珠三角地区正处于制造业和服务业协同发展的中级阶段,需要与港澳地区联动,才能获得更多的优化发展机会。粤港澳大湾区提出要推进穗港澳深度合作:广州携手港澳共建国际科技创新中心,协同港澳建设国际金融枢纽,共建宜居宜业宜游优质生活圈,拓展港澳居民来穗就业创业空间,完善提升穗港澳对接沟通机制,共建粤港澳合作发展重大平台。打造南沙粤港澳全面合作示范区,加快建设为大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区,打造成为高水平对外开放门户。

1.2省内 – 推进广清一体化、广佛肇云韶经济圈高质量发展

与沪深相比,广州无疑是都市圈的先行者,与深莞惠着眼于珠江东岸相对应,广佛肇成了珠江首屈一指的都市圈,而“广佛同城”早在2009年就已横空出世。这两大万亿级城市,中心城区相距不到30公里,文化同源地缘相近,两地城市边界几近消失。也正是因为这一点,广佛同城在大湾区规划中被多次强调。《广州国土空间2035总规》提出要围绕广州与周边城市融合发展,共建广州大都市圈,推进广佛肇清云韶经济圈合作发展。

人所共知的广东省“双城记”,一山容二虎必然意味着资源的摊薄,广州常常被拿来和深圳比较。但广州是广东省发展的领头羊,广东省40%的财政税收来自于广州,而深圳却只需要向中央上缴,这必然影响到广州的财力——也是其被质疑财力只相当于一个二线城市的原因,更为年轻激进的深圳显然在这方面优势稍稍胜出有些“暮态”的广州。

图1:广州都市圈

1.3本市:以南沙副中心为抓手,构建枢纽型网络空间结构

根据《广州市城市总体规划(2017-2035)》,广州将以山水城田海为基底,以珠江水系为发展脉络,优化提升“一江两岸三带”,以生态廊道相隔离,以交通骨架为支撑,聚焦航空、航运和科技创新三大国际战略枢纽,强化多点支撑,构建枢纽型网络空间结构。

图2:广州枢纽型网络空间结构

规划中广州将以珠江为纽带,优化提升“一江两岸三带”,形成“主城区—副中心—外围城区—新型城镇—乡村”的城乡空间网络体系。其中,主城区包括荔湾、越秀、天河、珠海四区,以及白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。是承担科技创新、文化交往和综合服务职能的核心区域。副中心是指功能完善的滨海新城——南沙区全域,也是广州面向粤港澳大湾区的重要门户;外围城区是指花都城区、空港经济区、知识城、番禺南部、从化城区和增城城区,是承接主城区人口、功能疏解的主要区域和外围综合服务地区。新型城镇是指相对独立的建镇制,是乡村地区的服务和产业集聚中心。

城市产业规划:

2.1城市产业现况:三大支柱产业增速下滑,但支柱性地位仍不可撼动

图4:2008—2018广州三次产业比重(%)

广州产业结构经历了第二产业、 第三产业交替拉动经济增长, 第三产业逐渐成长为经济增长第一动力的不同阶段和格局演变。 第三产业占GDP比重总体上升,由2008年的58.8%上升至2018年的71.8%,比重增加12.95个百分点。在此期间第二产业的比重逐年下降,由40%左右降至不足30%的水平。第三产业稳定走高已由经济增长的次动力成长为主动力。

图5:2010—2018广州三大支柱产业增长率

广州工业经济发展的三大支柱产业为汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业,三大产业增加值占广州工业增加值比重达50%左右,占据举足轻重的地位。对比历年数据,广州三大支柱产业产值增长率呈现逐年下降的趋势。2010年三大支柱产业实现20%左右的增长,至2018年汽车制造业的增长率为6.1%;电子产品制造业的增长率为2.8%;而石油化工制造业出现负增长,汽车制造业已经取代石油化工成为广州最重要的支柱产业。

2.2区域转型升级逻辑:新旧动能转换,产业集群迅速形成

2.2.1产业发展基础

“北上广深”中,上海是我国的金融中心,北京是政治文化中心,深圳可以看成是对外开放中心及互联网产业接口,而广州则是真正的以制造业起家的制造大城。这样的特殊基因与广州的历史发展有着重要联系。

广州作为历史上著名的通商口岸,一直以来贸易繁荣,国际化程度高,为了降低运输成本不少生产线直接落在广州。目前佛山、东莞等环广州城市制造业实力雄厚,是中国白色家电产业核心聚集区,比如格力、海尔等白色家电龙头均在此布局。而这些企业的生产线都是早年从广州迁出,周边城市享受到广州产业外溢的红利。

广州作为区域中心城市,近年来第三产业占广州GDP比重已经超过七成,但这并不意味着广州就不再需要工业,恰恰相反广州的服务业越发达,就越需要制造业尤其是先进制造业来带动城市的整体发展,佛山的制造业尤其是先进制造业,以及东莞的加工制造业可以强化广州中心城市的综合服务功能,提升广州辐射带动能力,并为广州建立制造业基础为核心发展研发和高端制造奠定雄厚基础。广州作为区域产业链的上游,毋庸置疑将是中国未来制造业重镇,同时为周边地区提供能源、金融、人力等产业要素支持以及下游产品销售等,与佛山、东莞形成区域产业链闭环。

2.2.2明确产业发展体系

制造业发展的关键是技术的变革,而技术变革脱离不了两要素——以高校为核心的基础变革和以产业集聚和龙头企业带动为核心的产业链变革。从广州自身基因来看,具备了制造业“驾云腾飞”转型升级的资源禀赋——大数据、云计算等高新技术、高校和产业基地联动和人才支持政策来指导制造业升级,这些资源禀赋也是广州转型升级需要壮大的支撑力量。

根据2035规划广州将建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑、都市型农业为补充的综合型现代产业体系。2017年3月,广州市发布全新的战略性新兴产业蓝图:通过实施“IAB”计划,即发展新一代信息技术、人工智能、生物医药等六大战略性新兴产业,打造若干个千亿级产业集群。2020年广东省委、省政府印发了“制造业十九条”,“制造业十九条”。

随着超算中心、思科、富士康等龙头项目为代表的新一代IT产业集群逐渐形成,以及机器人、无人机、人工智能、3D打印、无人驾驶、智能家居、可穿戴设备等细分业态的大智能产业蓬勃发展,和生物医药、生物制造、健康服务等大健康产业的迅速崛起,预计到2025年,全省制造业增加值占地区生产总值(GDP)比重保持在30%以上,先进制造业和高技术制造业占规上工业增加值比重分别达60%和35%。以生物医药为核心的大健康产业规模超1万亿元,将成为广州第一大支柱产业。这些新兴产业正以区域产业园和高新区为主要集聚区,形成智能装备、新型显示、人工智能、生物医药、新材料等产业集群。

2.2.3各区主导产业差异化定位

广州各区不仅生产总值体量和增速差异明显,三次产业结构也不尽相同。越秀区和天河区的第三产业比重高达90%以上,第一产业比重为零。仅花都区、黄埔区和南沙区的第二产业比重高于第三产业,其余各区第三产业比重均高于第二产业。

按照“广州2035”规划,将重点打造珠江东岸高端电子信息制造产业带、珠江西岸先进装备制造产业带、沿海石油化工及新材料制造产业、环珠江口先进轻纺制造及生物医药产业集聚区、粤东西北配套产业集聚区“三带两区”总体空间布局。未来广州将形成主城区主打金融、互联网技术等高端三产,外围区域重点发展先进制造业的产业格局。各区主导产业差异化发展,黄埔区和南沙区以高新技术产业为发展重点,未来天河、海珠、越秀等主城区则着重发展金融服务、电商、互联网技术和生物医药研发等高端三产。从区级层面来看,各区均拥有各自的优势产业:

图6:2018年广州各区经济主导产业情况

2.3年轻的人口结构和持续的人才政策为经济发展提供持续的人力资本

在全国面临人口老龄化和人才流失的情况下,广州近年以3%至4%的增长速度扩大常住人口规模。广州人口年龄呈现两端小中间高的分布状,以青年人口为主。这是因为广州是北上广深四个一线中生产要素成本最低的城市,而房价收入比较高的,这是广州留住人才的优势,另外广州大量的高校资源是人才培育的基石,对华南区域的产业资源吸附作用。年轻人作为社会就业主力,是经济发展主要动力之一,年轻人为主的人口结构将为广州经济发展提供持续的人力资本。

按规划2035年广州常住人口将达到2000万,同时按2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。2016年广州已发布“1+4”聚才引智政策;2017年各区更是根据区域产业发展方向而针对性地对“高精尖缺”人才加大补贴和引进,推动重点产业领域人才集聚。南沙、黄埔两区人才住房补贴最高且涵盖面较广,未来将享更多的“人才红利”

城市产业地产市场分析:

3.1产业地产政策

(1)指导性政策

2016年《广州市人民政府关于加快先进制造业创新发展的实施意见》提出每年安排不少于5000亩用地指标专门支持工业项目。2018年广州发布《广州市产业用地指南(2018年版)》,提出严控产业用地,不再大规模造城,部分产业项目研发投入占比需超3%、工业用地可先租后让或弹性出让等;

与2013版相比较大幅度提高了容积率、投资强度、土地产出率主要控制指标值,容积率指标总体提高约20%,投资强度指标总体提高幅度在20-30%之间,土地产出率指标总体提高幅度在20-50%之间;现代服务业增加土地产出率指标,用地指标变化较小

(2)M0配套及租售比重

传统工业用地配套面积不得超过总用地的7%,或不超过15%的总建筑面积,而在广州M0新规下,配置行政办公、配套型住宅及公共服务设施不大于总计容面积的30%。M0允许更丰富的用地类型,在满足特定条件下可分割登记、转让,最多可将产业用房的50%进行分割转让,用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。同时M0拿地成本仅为同地段公用地的20%计收,可以有效降低企业拿地成本。

(3)M0限制条件

受那么多政策红利,M0也相应要受到一些限制。特殊条件方面,M0需要向政府无偿移交部分产业用房。属于新增M0,需要移交至少10%产业用房,而属于出让后调整为M0的地块,则需要移交至少10%产业用房。区域分布方面,M0在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址,优先在科技创新平台、广深科技创新走廊、产业集聚区周边、连片更新改造区域等范围选址。容积率方面,除位于特殊区域内,安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外,M0容积率不低于3.0,这明显高于以往工业用地的容积率。

(4)绩效评估

2018年版《指南》提出将建立用地项目土地利用绩效评估制度。在出让合同中约定,达产后每年对用地项目土地利用绩效进行评估。未达到承诺书约定要求的,政府部门应要求用地单位进行限期整改,整改总期限不得超过1年。对连续3年不达绩效预期或3年累计数不达预期的,政府有权按合同约定提前收回用地。

3.2产业地产市场

3.3.1国家级新区及开发区

广州南沙自贸区

南沙位于粤港澳大湾区的几何中心,在方圆100公里范围内聚集了湾区全部11座城市及五大国际机场,具有独一无二的区位优势。而在交通体系的建设上,南沙用于连接广州市内和外的交通网络正在逐步完善的过程中,伴随着多个轨道交通站点的开通,未来将会建成庆盛及万顷沙两大重大交通枢纽,形成十字型的轨道交通体系。这将增强南沙与周边城市的联系,实现大湾区半小时交通圈的目标。

南沙着力搭建产业创新平台,引来一批重大科研平台和创新型项目相继落户发展,目前,南沙已引进广州中国科学院工业技术研究院、香港科技大学霍英东研究院等8家省级新型研发机构,建立国家级实验室3家,各类工程研发中心、实验室等创新平台共65个,南沙资讯科技园、南沙科技创新中心等8个孵化器。其中粤港澳合作、海洋科技和人工智能产业特色突出,活力迸发。

表2:大湾区三大自贸区对比

3.3.2重点产业园区

据不完全统计,《广州市产业用地指南(2018年版)》将全市现有的产业聚集区分成工业园区(工业集聚区)、物流园区(物流集聚区)、生产性服务业园区(生产性服务业集聚区)三类,共计107个产业园。按广州市城市总体规划(2017年-2035年),广州市产业空间布局主要分为四大区域:现代服务业集聚区、北翼空港产业集聚区、南翼航运交通产业集聚区、东翼科技产业集聚区。

图7:产业空间布局

现代服务业聚集区

都市现代服务核心区包括天河区、海珠区、荔湾区、越秀区。四区拥有良好的商贸基础和发展环境,重点产业以金融服务、现代商贸、商务服务、文化娱乐为主,对周边区域有较强的辐射带动效应。

 表3:现代服务业聚集区重点产业园

北翼空港产业集聚区

北翼空港产业集聚区以白云区北部、花都区和从化区西南部产业组团为载体,充分发挥广州空港经济区集疏运、高素质人才资源集聚及在对外交流合作方面的优势,大力发展临空经济。主要布局航空与卫星应用、节能与新能源汽车、能源环保专业、生物医药、空港服务、物流服务、电子商务、旅游服务等产业。

表4:北翼空港产业集聚区重点产业园

南翼航运交通产业集聚区

南翼航运交通产业集聚区以番禺区、南沙区产业组团为载体,依托南沙自贸试验区和国家自主创新示范区“双自”联动发展。南翼航运交通产业集聚区内以航运物流、跨境电商、高端船舶与海工装备、节能与新能源汽车、轨道交通、能源与环保装备等先进制造业为主。

表5:南翼航运交通产业集聚区重点产业园

东翼科技产业集聚区

东翼科技产业集聚区以天河区东、黄埔区至增城区南部的产业组团为载体,重点推动高端要素的集聚。该区重点产业多以知识密集型和技术密集型经济为主,包括智能装备及机器人、新一代信息技术、节能与新能源汽车、新材料、生物医药、科技服务、信息服务、商务服务、节能环保等。

表6:东翼科技产业集聚区重点产业园

城市典型产业地产企业与代表项目

4.1片区开发运营——中新广州知识城 

中新广州知识城是继苏州工业园、天津生态城之后,中新两国又一跨国合作的标志性项目,是广东省以及新加坡政府共同倡导创立的广东经济转型样板。2010年6月中新广州知识城奠基,2018年11月知识城上升为国家级双边合作项目。2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确提出发展知识城为国家自主创新示范区。

知识城总规划178方平方公里,主要以生物医药大健康、知识产权、新能源新材料、高端制造装备、新一代信息技术、企业总部等产业为主。经过十年的发展,截止2019年10月,知识城累计注册企业1605家,注册资金超1360.28亿元,引进的重大项目达165家。

图8:知识城产业分布

表7:广州重点建设片区对比

4.2项目开发运营——天安节能科技园

天安节能科技园由天安数码城(集团)有限公司投资及运营,位于广州番禺大道北沿线,距离地铁3号线汉溪长隆地铁站车程约10分钟。项目总投资约50亿元,占地面积50万㎡,总规划建筑面积88万㎡,已建面积78万㎡,其中办公(独栋办公、多层办公、高层办公等)约占87.2%,公寓占约12.8%。

图9:天安节能科技园建设规划

表8:天安节能科技园建设产品

4.3小镇开发运营项目——广州翼·空港文旅小镇

项目位于白云区人和镇凤和村,距离广州白云国际机场仅3公里,临近地铁9号线高增站地铁一站可达机场,既是航空业职员的宜居之所,也是机场旅客的休闲旅游之地。项目以空港文化为主题,依托白云国际机场丰富客源资源,在保护文化遗产和生态环境的前提下,融合了文化、教育、创业、生态、旅游等元素,是全国首个空港文旅小镇。

该项目摒弃了“拍地+售卖”的传统物业开发模式,没有大刀阔斧的“拆除重建”,而是选择了与村民进行长期合作,以“整租土地”的方式整体导入土地资源,通过“微改造”的方式盘活现存空置村屋,加大公共设施建设。在保留原有古建筑形态基础上,打造全新的村落环境,营造符合现代空港生活、旅游需求的多业态空间群落。

图10:广州翼•空港文旅小镇

The End

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