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年报有料
南京高科1997年在上海证交所挂牌上市，控股股东为南京新港开发总公司，实际控制人南京市国资委，迄今已有20多年时间，主营业务房地产、市政业务及股权投资业务。
8月30日晚，南京高科公布了2019年半年度报告称，公司上半年实现营业收入7.93亿元，同比下降59.46%；归属于上市公司股东净利润11.8亿元，同比增长67.38%。
01
受房地产开发销售结转收入减少的影响，公司营业收入腰斩
2019年4月，住建部针对部分房价波动较大的城市进行预警提示，部分城市调控趋严，各地政策方向有所分化。
上半年，南京高科房地产业务所在的南京限购限价等政策继续执行，但市场有所回暖。同时，上半年住宅市场供应放量明显，带动成交量上升。
收入分析
1.1
报告期内，公司营业总收入7.93亿元，同比下降 59.46%。
其中，营业收入7.81 亿元，同比下降59.87%，上半年营收不只是腰斩，而是较同期下降近3/5，主要原因为本期公司房地产开发销售业务结转的收入减少；
图 – 南京高科2009-2019上半年营业收入变化
一方面，南京高科房地产业务受紫微堂、荣境等项目开盘热销影响，房地产业务实现营业收入3.02 亿元，占主营业务收入的38.7%；
合同销售面积3.37万平方米（均为商品房项目销售），同比上升 862.86%；
合同销售金额 12.22 亿元（均为商品房项目销售），同比上升 1187.91%。
另一方面，上半年南京高科在市政业务领域新增省消防应急救援指挥中心、迈皋桥创业园南侧地块保障房等总承包、监理项目合同总金额约1亿元；
进一步提升在建的10余个重点项目管理及施工水平，高标准做好污水处理、绿化养护等区域生态维护工作。
市政基础设施承建业务实现营业收入1.94亿元，同比上升 52.86%；
公司园区管理及服务业务实现营业收入1.67 亿元，药品销售业务实现营业收入1.16 亿元。
图 - 主营业务收入构成 单位：元，币种：人民币
说明：公司主营业务主要在江苏南京，其他地区收入主要是公司子公司臣功制药药品销售收入
利润分析
1.2
报告期内，归属于上市公司股东的净利润为11.77 亿元，同比增加 67.38%，基本每股收益0.95元；
报告期经营活动产生的现金流量净额增加，主要原因是本期公司房地产业务销售同比上升使得回笼的资金增加以及公司支付的各项税费减少。
图 – 南京高科2014-2019H1盈利能力分析
负债分析
1.3
财务数据显示，截至报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为60.23%；
期末有息负债总额为47.47亿元，有息资产负债率为15.77%。
报告期内整体平均融资成本约为4.56%。
其负债水平和融资能力均保持稳健。
传统的房地产板块和市政板块为南京高科带来持续稳定的业绩，两者占公司营业收入比例近九成，全年实现销售额23.21亿元。
2018 年新增与政府合作项目13个，在南京区域城市提档加速的环境下，随着南京工业园区的土地转让面积的恢复，公司房地产及市政业务仍然有较大的空间。
02
深耕南京区域，股权投资成果显著
此外，在2019半年报中出现一个「怪」现象，南京高科利润竟比收入高：上半年营收约为7.8亿元，而净利润高达11.78亿元。
主要原因在于除却地产与市政业务外，股权投资也是南京高科的业务板块之一。
因上半年资本市场有所回暖以及被投资企业经营情况较好，且公司在新金融工具准则实施后，对相关会计政策和核算方法进行了变更，使得交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值变动收益以及按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加， 公司归母净利润同比大增 67.38% 。
南京高科的股权投资业务主要依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台，加上自身拥有的医药健康业务，所以在产业投资方面更加注重与医药健康业务的互动促进，重点围绕医药健康、人工智能等产业，分享被投资企业的成长红利。
其投资的广州农商行、金埔园林、优科生物、赛特斯、硕世生物等项目申请上市工作均在进程中。
高科新浚还有博科资讯、健耕医药、艾力斯、仁度生物等多个项目计划申报科创板上市。
报告期内，公司实现投资收益 8.28亿元（合并口径），同比增长 108.88%。
亿翰观点
以产拿地，以房养产，是多数产业地产的生存模式。单纯依靠园区销售与出租，产业地产开发商难以维系。
于是，产业投资成为不少开发商的增值业务，但投资收益几家欢喜几家愁。
举例来说，同是做产业投资的张江高科，由于投资的不稳定性，上半年投资收益为1288.46万元，较去年同期减少96.41%，以致净利润有所下滑。
而南京高科却通过加强主动管理，提升利润贡献，实现股权投资业务较好的收益，预计未来股权投资业务会继续为公司带来巨大的利润空间。
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