投资性房地产，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。企业自己的办公楼、厂房等房地产不属于投资性房地产。
对园区企业来说，投资性房地产主要是用于出租的园区厂房和办公楼，以及商业、公寓、酒店等物业。
针对园区企业，我们汇总了2018年各上市园区企业年报中的数据，下图所示表格根据它们2018年投资性房地产金额排名而来。
以上数据显示，在对投资性房地产的计量方式选择上，大部分园区企业采用成本法，小部分采用公允价值法。那么，这两种方式对财报数据的表现有什么影响呢？
一
种计量方式的不同影响？
两种计量模式最大的差异在于：公允价值模式比成本模式极大增加企业当期营业净利润。
采用成本法计量，房地产价值一般远远低于现行价值。因为在成本法中，企业投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定，不会随着市场的波动而变化。并且，房地产需要计提折旧或摊销，如果资产升值，就当做没看见；如果资产减值，就把这个减值记下来，在历史成本的基础上扣除这个减值。
采用公允价值法计量，给企业提供了操纵利润的可能性。因为在公允价值法中，期末投资性房地产按市价调整账面价值，房价上涨时增加企业利润，反之则减少利润。由于不计提折旧，从而不会因为折旧导致利润减少。同时，每年投资性房地产增值通过“公允价值变动损益”计入利润表，直接增加企业当期利润。
从以上可以看出，成本法目前显示较低收益，但给企业带来很多未来可以获得的优势和利益。而当一家企业从成本法向公允价值法转变时，会出现资产总额增加、降低资产负债率、提高利润指标的现象。
因此，当一家企业转换计量模式时，可能是为了扩大企业规模，改善资产负债结构，提高融资贷款能力。
二
2018年投资性房地产数据如何？
2018年，全部18家上市园区企业投资性房地产总额1268.42亿元，较2017年总额增长了26.69%。TOP1是招商蛇口，采用成本法计量，有398.04亿元的投资性房地产，占总资产的9.41%。第二名的亿达中国采用公允价值法计量，投资性房地产价值为186.04 亿元，占总资产的32.80%。第三名是中国物流资产，采用公允价值法计量，价值为170.39亿元，占总资产的78.94%。
整体情况
2018年，投资性房地产占总资产比例超过70%的有一家，是中国物流资产，其自持的物流园较2017年增长了15.19%；比例在40%-70%的有2家，为亿达中国和外高桥；比例在10%-40%的有8家。其中，金额超百亿的有4家，在十亿到百亿之间的有8家。
变动情况
1. 增幅最大：
电子城，增长率236.43%，主要由于本期存货/在建工程转入11.84亿元。
亿达中国，增长率51.94%，原因是2018年亿达中国收购富岸集团，获得了大连天地房地产项目100%的股权。
招商蛇口，2018年投资性房地产增长率43.57%，主要系持有型物业的增加引起。
金地商置，增长率38.83%，主要是因为增加了价值18.56亿元的办公楼以及2.36亿元的在建购物中心。
2. 减少：在18家园区企业中，2018年投资性房地产减少的共有4家：
空港股份，减少18.97%。原因是合并范围变化导致减少了1.54亿元。
宏泰发展，减少18.83%。主要是由于已落成物业转入了固定资产。
浦东金桥，减少5.18%。主要是由于本期计提折旧或摊销3.14亿元。
海泰发展，减少-3.67%。主要是由于本期计提折旧或摊销2.38百万元。
3. 计量方式变动：
通过观察，我们发现，对于投资性房地产，A股和B股均采用成本法计量，而港股则采用公允价值法计量。除了一个特殊的企业——华夏幸福：
华夏幸福于2018年转变了计量方式，由成本法计量转向了公允价值法计量。并在2018年的年报中，公布了因为转变计量方式而带来的会计科目数据调整。
图：华夏幸福2018年报中对计量模式转变的描述
由于计量方式调整带来的影响包括：2018年，以公允价值计量的投资性房地产比成本法计量增加了2.67亿元；营业成本减少了0.49亿元；公允价值变动收益增加了1亿元；净利润增加了1.13亿元。
图：华夏幸福2018年报中显示转变计量模式带来的数据调整
不过，由于本期华夏幸福转出了13.51亿元投资性房地产，2018年其投资性房地产价值还是低于2017年的数据，为22.46亿元。
表：
【年报有料】2018年回顾
【年报有料(46)丨宏泰发展】业务模式逐步成熟，护城河还待拓宽（2018）
【年报有料(51)丨东湖高新】产业园区投资逆周期加速，国企大平台属性初显
【年报有料(52)丨张江高科】科创板加速推出，产业园区科技投行优势凸显（2018）
【年报有料(53)丨中电光谷】转型收官之年，园区运营成效凸显（2018）
【年报有料(54)丨浦东金桥】主营业务大幅增长，服务式公寓实现管理输出 (2018)
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