说说我投地产股的大逻辑（二）

一.前言

2005年，意大利打算修一座连接西西里岛和亚平宁岛的桥----墨西拿海峡大桥，那时候意大利经济体量和英国相当，钱不是问题，然而到今天，还没修完。西西里岛和亚平宁半岛的最近距离是5公里，20多年，硬是没搞定这5公里。

都灵北面靠近法国边境的一个小城，政府计划新修货运高铁直达巴黎，当地民众清一色反对，号称保护环境，意大利政府说，如果不修铁路，大货车烧油也不环保，但是民众不买账，工程最终搁浅。

美国某经济增速前五城市，计划修一条西南到东北的地面轻轨，70年代开始论证审批，90年代开工一期工程十几公里，05年完工；二期工程12年开工，预计2025-2027年完工。

这样的基建、市政、城市化项目的建设周期，在欧洲太多太多。英国网友开玩笑说，中国5年之内绝对修好，英国要花20年时间修，在这之前还要花20年时间做决定。

二.中国教你们什么叫史诗级的城市化

2012年中国有10个城市开通地铁，2017年初中国地铁运营城市已达到28个，运营里程3000+公里。在2016年底，获准建设城市轨道交通的城市已经达到43个，2020年开通地铁城市将达到60个，运营里程将达到6000公里-8000公里。

我上一篇分析非常保守的说中国每年30条以上地铁在建，实际调查应该是50条以上，而且近两年正在加速。举例江苏2017年13地铁建设中：

【南京】：已开通1 2 3 4 10 S1 S8 在建5 S3 S7 S9
【苏州】：已开通1 2 在建3 4 5
【无锡】：已开通1 2 在建3
【常州】： 在建1 2号线
【徐州】： 在建 1 2 3号线
【南通】：1号线年底动工
【昆山】：已开通上海地铁11号线
【扬州】：规划完成，上报中

地铁和轨道交通意味着什么？答：城市化。人口集中，高度集中，现在还差的太远太远。向一线集中，一线城市资源饱和往二线集中；未来二线城市资源饱和，向城市群和卫星城市集中。

图中那直插云霄的蓝柱，告诉我中国崛起的不可阻挡，浩浩荡荡。

一线城市国际化，核心二线城市一线化，中心城市和城市群人口虹吸全国，增加城市人口，这是趋势，也是提升人均GDP，提升GDP总量，跨过中等收入陷阱甚至人均超2万美元每年的关键。

三．房地产的消费升级

2017上半年白马股大涨，家电、白酒，一片其乐融融，揪因名曰：消费升级。

确实，这些都属于消费升级，但是大多数中国人物质上最最重要最最终极的消费升级是什么：一套改善住房，一套40岁以后改善大三房大四房，一套生活乐无忧后的大平层甚至独栋。

一座大HOUSE，这是中国人物质上最终极的消费升级。

什么城市的大HOUSE？第二章不都阐述的明明白白了吗？

什么年代的大HOUSE？你愿意买新房，次新房还是不带学区的老破小？

什么位置的大HOUSE？你愿意买低容积率，还是在密密麻麻的安置房边上？

大house是人们的美好愿景，有人会说愿景只有少数人才能实现，和大多数关系不大。房产销售在调控期间很难，哪怕是新房，高端房销售都不看好。

更多的声音是：

中国居民的负债率太高，已经再无力承担高房价了；中国居民人均储蓄率只有5万，别说买房了，消费都消费不起。

对于这些疑问，我直接搬出任大炮的一句不讨喜的话：商品房是卖给有钱人的，和80%的穷人有什么关系？

四.中国有多少富人

根据《2017中国私人财富报告》2016年中国个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群规模已达到158万人，全国个人持有的可投资资产总体规模达到165万亿人民币。中国私人财富市场规模十年增长五倍

2016年，中国的高净值人群数量达到158万人；与2014年相比，增加了约50万人，年均复合增长率达到23%，相比2012年人群数量实现翻倍。其中，超高净值人群规模约12万人，可投资资产5千万以上人士共约23万人。

全国22个省市高净值人数超过2万人，其中共有9个省市高净值人数超过5万人，东南沿海五省市率先突破10万人。

这张图也说明了不同地域同一级别城市房价有高有低的原因，省市的高净值人数和人均财富直接决定了一个城市的房价，是强相关关系，商品房就是卖给有钱人的，名义上是开发商给商品房定价，而实际上是一个城市附近区域的有钱人给这个城市的商品房“定价”。

五．我的大逻辑

我拍脑袋直接下个结论：随着中国的崛起，人均GDP跨过1.2万美元每年（中等收入陷阱），跨过2万，甚至会向人均3万（美国人均4万）前进；随着城市化人口基数的增加，中国的高净值和人群和超高净值人群还将大幅增加，年复合增长超过20%五年以上。

他们都是终极改善房和大HOUSE的需求人群。

中国未来的资管市场一定是超过美国的，今天是百万亿人民币的市场，未来必定达到百万亿美元的市场。

而房地产市场也绝不会仅仅只有10~12万亿，市场还在增长，龙头企业更加美好。

而我，不愿意错过这最美丽的风景。我未来要告诉我的孙子，我也亲身经历了世界文明史上最伟大的城市化。

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