$万科A(SZ000002)$ 最近其它股赚的钱还不够地产赔的，前几天就有风声，X达，X碧，又出了些问题，但当时看了看手中的地产股，基本面和这个股价，是不会卖的，现在的情况就是前二个的传闻又影响到了内房，加上汇率贬值，内房最近跌的比较多，又传导到了A股地产。

A股优质地产，无论保利发展，金地集团，招商蛇口，华发股份，滨江集团，基本上股价都来到了去年10月底的收盘价，甚至更低，万科差点也到了。

现在相比当时，疫情放开了，优质地产最近几个月销售很好，金地龙湖这些开始大规模拿地，现在的情况是三四五线城市，地产销售是不行，但优质地产重仓的一二线真还不错，比如滨江集团说了，以前拿的地净利率是6%,去年和现在拿地净利率是8%加，这还是在杭州竞争大利润低的情况下，像金地四月上海东莞这些拿地的净利是肯定超过10%的，每次情绪搞的地产行业马上要消失一样，差不多就是反转的时候了。

别看港股内房跌的多，其实A股优质地产已经跌破了去年10月底的低点，当时港股龙湖收盘价是10块，中海外是15块，华润置地是25块，碧桂园是1块，绿城中国是7块，真要说A股是跌到位了，港股还差些。

去年优质地产商都是大力计提，计提的差不多了，像金地如果不是一次性计提几十亿，哪怕不到20%的毛利也有差不多每股2块的业绩。

以后咱们悲观点，哪怕市占率提升，但总量下降，也不要销售增加多少，甚至相比前几年最高峰降些都很正常，保利发展一年销售5000亿。权益3500亿，金地2200亿，权益从50%提升到60%，权益销售1300亿，招蛇一年销售3500亿，权益2500亿，滨江权益销售700亿，华发权益销售1000亿，万科权益销售3000亿，毛利率也悲观点，没有大幅提升，相比去年好点，20%出头，净利率8%，加上其它收入，保利一年净利300亿，金地110亿，万科280亿，华发80亿，滨江60亿，招蛇180亿，稳定下来后，哪怕现在资产荒，钱没去处，利率极低，就这样我们估值也悲观点，8倍，保利市值2400亿，万科2300亿，金地880亿，华发640亿，滨江480亿，招蛇1500亿，最后考虑费用控制利息成本负责率这些，保利金地招蛇市值不变，滨江加到550亿，万科加到2500亿，华发减到500亿。

其实传闻X达，X碧出了些问题，加上经济复苏不给力，CPI极低，这些对保利金地万科滨江华发这些反而是好事，容易让领导重视，也利于政策的出台，其实X达因为过去几年疫情肯定影响是很大，加上上市推迟，X碧因为全部在低能级城市，加上海外的项目，出些问题很正常，反而万科保利招蛇华发金地滨江，无论销售，拿地，都是没问题的。

中特估其实最应该涨的是地产，手中还有些伊利，包括上周买的藏格和这周买的格力这些，下周准备出了，择机继续干地产，万科先不急，重点放在保利金地滨江华发上。