房地产市场,如果处于买方市场条件,成交价/挂牌价打九折。抑或是正常的?
/即使是这样海淀区不错的学区房,这两年因为学区政策变动、出生人口减少和居住品质提升,价格也在一路大跌。
2021年3月的时候,这个户型被推高到995万,到了2023年5月的时候,这个户型下跌到810万。
现在时间到了2024年,我们如果看上个月也就是3月份数据的话,这个户型已经下跌至608万。算跌幅的话,也不过就三年左右的时间,这类海淀不错学区的小户型学区房价格跌了接近40%。
其实蜂鸟家园并不是特例,这种走势已经普遍在海淀和西城没啥品质的学区落户房上面出现了。比如西城的顶级学区阳光丽景,2023年2月的时候,145平南北三居中间楼层成交2750万,单价19万。现在如果我们看同样的户型,挂牌价在2299万,2100万就可以卖了,差异就是楼层低一点在三楼,对房产比较熟悉的人应该知道,不管是周围的产业,人群的收入还是地段、学区,交通等等都能给房子增加一部分附加值。过去五年时间,可以说如果观察各种附加因素对溢价的影响,可以学区房溢价是跌的最狠的。
不过目前2020年出生率下滑的影响,主要还是在幼儿园,还有三年时间这些孩子就要开始上小学了,后面影响会逐步传导到小学和中学。等2022年出生的那批孩子到了三岁,开始上幼儿园的时候供需结构会出现完全逆转。这时候因为生源不足,我们就会看到大规模的私立幼儿园倒闭潮,公立幼儿园也会大规模整合。到了他们2029年上小学的时候,小学生只有之前的一半了,压力会从幼儿园进一步传导到小学。可以看出在生育率下滑新生儿逐步减少之后,供需结构陡然开始逆转。所以我们看到这个阶段学区房大幅贬值,而且是加速贬值。
这个变化导致近两年考上师范院校的人是比较倒霉的,考试的时候因为近两年师范比较热门分数还挺高。
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