北京上海学区房从最高峰跌了40％？
/即使是这样海淀区不错的学区房，这两年因为学区政策变动、出生人口减少和居住品质提升，价格也在一路大跌。
2021年3月的时候，这个户型被推高到995万，到了2023年5月的时候，这个户型下跌到810万。
现在时间到了2024年，我们如果看上个月也就是3月份数据的话，这个户型已经下跌至608万。算跌幅的话，也不过就三年左右的时间，这类海淀不错学区的小户型学区房价格跌了接近40%。
其实蜂鸟家园并不是特例，这种走势已经普遍在海淀和西城没啥品质的学区落户房上面出现了。比如西城的顶级学区阳光丽景，2023年2月的时候，145平南北三居中间楼层成交2750万，单价19万。现在如果我们看同样的户型，挂牌价在2299万，2100万就可以卖了，差异就是楼层低一点在三楼，对房产比较熟悉的人应该知道，不管是周围的产业，人群的收入还是地段、学区，交通等等都能给房子增加一部分附加值。过去五年时间，可以说如果观察各种附加因素对溢价的影响，可以学区房溢价是跌的最狠的。
不过目前2020年出生率下滑的影响，主要还是在幼儿园，还有三年时间这些孩子就要开始上小学了，后面影响会逐步传导到小学和中学。等2022年出生的那批孩子到了三岁，开始上幼儿园的时候供需结构会出现完全逆转。这时候因为生源不足，我们就会看到大规模的私立幼儿园倒闭潮，公立幼儿园也会大规模整合。到了他们2029年上小学的时候，小学生只有之前的一半了，压力会从幼儿园进一步传导到小学。可以看出在生育率下滑新生儿逐步减少之后，供需结构陡然开始逆转。所以我们看到这个阶段学区房大幅贬值，而且是加速贬值。
这个变化导致近两年考上师范院校的人是比较倒霉的，考试的时候因为近两年师范比较热门分数还挺高。
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